未来十年房地产走势---配置和中加比较
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全球经济的发展逻辑，目前正处在一个长期增长停滞的阶段。这并非短期内能够逆转的趋势，主要发达国家采取了积极的财政，以避免经济快速下滑，导致失业率上升、收入下降，从而影响政局稳定性。这些虽能拉长经济周期，抹平波峰和波谷，但不可能逆转经济周期。全球经济面临进入一个相当长时间的停滞甚至衰退周期的可能性。
上个世纪七十年代末至八十年代初，全球经济曾经历过类似的情形，主要经济体的利率超过10%，甚至达到20%的高峰，全球经济经历了约十年的滞涨。这段时期，全球经济迅速降温进入衰退，各国随即开始快速降息，新自由主义成为主流，降税、降息、宽松频出。然而，通胀再次反弹，各国央行因上次滞涨噩梦而不敢掉头加息，回收货币。直到1990年，各国资产泡沫相继破灭，全球经济进入近十年的下行期。
随后，西方央行再次开始降息、宽松，刺激经济。这个过程看似反复，源于美元与黄金脱钩后，美联储加速印钞，美西方各国跟进，虚拟经济与实体经济分离加速。美西方普遍存在资本过剩和相对经济增长停滞而货币发行过剩。因此，美西方只要一放水、降息，通胀立刻上涨，只能再次紧缩货币，利息加到10-20%才有效果。
直到1991年，苏联和东欧的巨大经济体轰然倒塌，美西方资本找到了出路，疯狂涌入苏联和东欧抄底资产，欧洲为此成立欧元。从此，美西方资本过剩和货币过剩问题得到解决，利息一路走低，在印钱的道路上高歌猛进。1997年，美西方通过金融手段顺带收割了亚洲四小龙、四小虎，这些国家几十年的努力，转眼间成为美西方腰包中的财富。
尤其在互联网泡沫破灭后，美国通过咨询公司、投资公司和董事等手段，影响海外上市的上市公司的财务决策，在低息放水时大量融资。当美联储抽走美元，资产价格下跌时，美西方资本大肆并购低价资产。这种游戏链条直到2015年股灾前后，中国发现这将彻底失去经济性，开始止损，及时切断金融资本收割利益链条，直到8年后，仍与外资缠斗。俄乌战争开启，可能预示着中俄为摆脱西方资本控制，取得的战略默契。
在全球经济的主逻辑中，起点是美元与黄金脱钩。在这种潮汐收割下，全球大部分矿产、资源品、大公司控股权，甚至主要市场，都被美西方持有和掌控，成为源源不断为美西方输送养分的工厂。然而，任何事情都有两面性，印钱解决一切，印钱买自己发的债，却导致劳动力成本奇高，服务价格持续上涨。美西方产业空心化加剧，服务和商品价格持续上涨，劳动力成本上升。
美西方的保护主义试图重塑产业，如同在上游修建大坝，试图阻止水流。然而，水迟早会流向下游。印钱收割这一套，发现钱印出来，再也买不到便宜资产，只有像阿根廷这样的国家。美西方金融资本囤积，推高资产价格，各国股市屡创新高，房价一度达到天花板。然而，这规模金融资本套现，散户已成功接盘，不少移民也加入发达国家资产接盘侠的行列，心甘情愿等着被割韭菜。
进入房地产市场，以加拿大为例，6月5日终于撑不住，开启降息。然而，加拿大房价长期向下的趋势确定，并且是缓慢而超过十年的波浪型向下。历史上，无论是上世纪八十年代初、九十年代初，还是新千年的互联网泡沫破灭、次贷危机、新冠危机后，都是长期宽松推动房价到高点，然后快速加息等紧缩，导致房价下跌。加拿大采取宽松推动房价快速上涨，但没有出现通货膨胀，这可能成为美西方经济制定者在次贷危机和新冠危机后无底线印钞的原因。
然而，本轮房地产走势更像上世纪末二十年，因为通胀回来了，没有苏联和东欧这样的庞大资本收容池。美西方印出的大量货币没有地方去，只能自己往回收——经历痛苦的资产负债表收缩期。目前美加两国的做法都是小心翼翼，一步三回头，执政党出于竞选压力，不愿意经济衰退，一边缩表，一边财政又放钱。这样做不可能扭转趋势，但确实可以减缓衰退幅度，用时间换空间。加拿大只敢试探性地降息，给市场增强信心。
在美西方虚拟经济远大于实体经济的情况下，房价主要是货币现象，货币增发，房价上涨，货币收缩，房价下跌。美西方已出现严重的资本过剩，货币超发，不可能继续增发货币，否则美西方通胀会立刻大幅反弹。同时，金砖国家为首的去美元，去西方货币趋势越来越明显，这会加重美西方的货币过剩，迫使西方央行进一步紧缩货币。
加拿大房子的有效购买力已经严重不足，随着经济衰退还将进一步恶化。和主流媒体故意把房价高启，年轻人买不起房，租不起房的责任推给移民，制造了对移民的仇视。但同时，又不断增加移民数量，希望用人口增长抵消经济衰退，同时让新移民和临时劳工补充低端劳动力，抑制工资上涨。同时，低端劳工工资低，只能住得起地下室，能给负担沉重的房主们分担还款压力，降低房贷违约率和减轻因住房持有成本太高而出现的抛售潮。
新劳工入场很好地解决了有大房子世代，最富有的一批人，婴儿潮一代的财务问题，同时相对压低了服务和商品价格。从上述分析可以看出，年轻人的实际工资在走低，作为新增房屋的主要购买力，在逐步下降。加拿大经济学家分析，只有23%的家庭能负担现在的房价，而平均房价远超过加拿大中位数家庭的收入水平。
中国经济在次贷危机后经历了一次四万亿带动数十万亿的大水漫灌，将国内房地产为主的资产价格推升，同时也将劳动密集型产业转移至三四线城市。房改将一线房价翻一番，同时推涨三四五线城市房价，许多低附加值产品的劳动密集型产业无处容身，加上环保要求提高，只能搬至东南亚和南亚。
中国经济的艰难转型从2010年至今已十四年，直到这两年初现曙光。中国依靠规模经济和前几十年大规模高等教育投入产生的高级人才红利，帮助实现转型升级。美西方的恶意打压并没有影响现存企业的生存能力，同时有国产替代和庞大国内市场的支持，中国经济仍能越做越好。
中国房价总体下跌空间已不大，但要加速上涨需要等待下一轮经济起飞和收入快速增长。高品质的房子会领先反弹，劣质的房子会逐渐被淘汰出商品房市场。总之，中国房价总体趋势将逐步稳定，而非崩盘。
