一、引言
随着国民经济的高速发展，中国的房地产业业发展得如火如荼。而据我们观察发
现，天津作为大城市，其房地产业早已渐趋成熟。相对地，物业管理服务业也应运而生。物业管理，简单来说，就是人们对物业的管理活动，泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后的管理和服务，包括房地产开发的早期介入和前期管理以及房屋及设备、公共设施的保养、维修，住宅小区的治安、环卫、交通、分送信报、公共绿化、道路养护等内容，范围相当广泛。有的物业管理还兼营小区内的商业服务、搬家服务、家政服务、房屋的装修装饰、房屋租赁等服务项目，寓管理于服务之中。
在市场经济体制下，随着生产生活节奏的加快，人们对物质文明和精神文明内涵
和外延认识的提高与深化，以及物业市场产权交易的频繁，从物业管理的发展趋势来看，物业管理的范围将是越来越宽，人们所需要的物业管理服务项目业将越来越细化。因此，为了更好地了解认识天津市中低档住宅物业管理服务的真实状况，我们选择了天津最具代表性的住宅区——小海地区域的住宅，并对其物业管理服务状况的调查。通过以调查问卷的方式对小海地物业管理服务的基本状况及居民的满意度进行了测评。希望通过这次调查可以大体了解天津市中低档住宅的物业管理服务水平、质量，从中可为相关部门比较客观的需求情况，也能为天津市房地产市场物业管理服务的健康发展提供必要有效的帮助。
二、研究设计
（一）研究的理论假设
“天津小海地房地产物业管理服务状况”的概念界定：房地产物业管理的服务状况能从几个方面调查，从对居民的收费公布中，了解是否有乱收费现象。调查居民对小区物业管理公司最不满意的地方，从中了解天津中低档住宅物业管理公司所存在的不足现象，从中更深入调查天津居民对物业服务公司的要求。
（二）调查对象
小海地地区的居民楼，玉峰花园、龙博花园、桂山里
（三）调查时间
4月9日就现有规划方案专项讨论会
4月13日提交调研问卷样本及调研细化方案 4月16日进行问卷的新一轮修改，并最终确定
4月17日-5月6日走访小区，逐个进行访问，问卷总数80份，有效问卷70份5月7日-13日进行数据统计分析，市调报告完成提交
（四）调查方法
首先采取调查问卷的方式即“撒网”，在问卷中筛选出较为合理的问卷，进行归纳整理，做成柱状图，找出关注度最高地物业问题即排名第一者，做分析研究，借鉴全国优秀物业的管理经验，提出较为合理的解决方案。
（五）调查内容
为了更深入的调查小海地地区物业管理服务，本小组特从以下几点进行调查。
1.调查小区的物业管理和服务质量：分别从小区环境、安保、配套设施等方面对业主进行调查，从而分析小区业主对小区物业管理服务的质量和满意度。
2.调查小区的物业管理收费满意程度：项目收费标准、是否出现乱收费现象等的方面对业主进行调查，从而分析小区业主对物业管理的收费满意度和更好的规范小区物业管理费的收取。
（六）资料的'收集和分析
资料主要来源于发放的问卷。本次调查了三个小区，实际发放问卷80份，回收80份，回收率100%，其中有效问卷80份，有效回收率100%，全部问卷资料由调查员检查核实后进行编码，然后输入计算机基本情况。
分析方法：在问卷中筛选出较为合理的问卷，进行归纳整理，做成柱状图，找出关注度最高地物业问题即排名第一者，做分析研究，借鉴全国优秀物业的管理经验，提出较为合理的解决方案。
三、调查结果与分析
（一）问卷结果分析
四、结论与建议
（一）调查结果
无论从哪个年龄段的人来看，卫生环境都是最突出的问题，在走访过程中，我们也亲身体会到小海地地区的卫生环境问题确实很严重，其次安保问题与配套设施问题也不容忽视。但我们的调研主要针对最突出物业问题的分析与解决，因此，以下分析与建议仅针对小海地地区卫生环境问题。
（二）卫生环境问题原因分析
1.小海地地区居民中，中老年占很大比例，消费能力偏弱，对物业服务要求也不高。 2.多数小海地地区居民原为附近工厂的工人，人群整体素质相对偏低，经济能力不高；除此之外，小海地地处天津河西区与津南区交界处，人员流动比较大，不利于管理
3.很多住宅属于河西和津南双重管理，导致两方互相推卸责任，最终无人管理的结果。4.与天津市内六区房地产状况相比较，小海地住宅属于中低档住宅，价格相对较低，配套设施相对不够完善，物业水平相对不够成熟。 5.缺少居委会及业主委员会的管理。
（三）建议
1.建立健全业主大会制度，要解决物业管理中存在的难题，应该说，健全业主大会制度是一个突破口。通过业主委员会与物业管理中心协调，并对其工作进行监督。
2.进行先期清理，街道组织社区、洁安序物业对院内的乱搭乱建等进行清理。让居民享受干净的卫生环境的舒适感，进而提高居民对卫生环境的重视。
3.广泛宣传，认真摸排。各社区、各单位要结合实际，利用闭路电视、广播、黑板报、宣传栏、悬挂横幅灵活多样地形式广泛开展宣传活动，各小区社区至少悬挂宣传横幅1条，通过宣传使广大群众明确整治的标准、重点和要求，以营造浓厚地整治氛围。
4.利用大运会的契机，“人人动手，清洁家园，喜迎大运会”以此调高居民“家园主人翁”意识。
5.政府及街道居委会等要进行不定期的卫生环境检查，强化监督，落实奖惩。
6.对物业公司来说标准化管理和操作是确保工作质量长期稳定的基本要求，工作标准是实施标准化管理和操作的前提条件。工作标准的制定一定要有可操作性和可考评性，也就是说：既要使操作人员知道自己应工作到什么程度，避免其工作疏漏；又要使主管人员按照工作标准进行考评来控制工作质量。
每天做到“四个一”：一布置安排，一检查考评，一总结讲评，一交流学习，就可以保证控制过程兼顾结果，并且将管理覆盖到每一天、每一件事，控制到每一个环节，规范到每一个细节，精确到每一项操作，从而达到日日控制，事事控制；在此基础上，通过日常的互动交流学习培训不断地提高主管人员和操作人员的素质，并且通过持之以恒地反复抓，抓反复，抓重点，抓提高，在操作人员、主管人员、业主（住户）共同努力下，就一定能够持续的改进提高住宅小区环境卫生质量，满足业主（住户）的需求和潜在需求。