我国房地产企业筹资风险分析

我国房地产企业筹资风险分析

[摘 要] 筹资风险管理是企业财务管理的一个核心内容。房地产企业主要筹资风险类型包括：银行借款筹资风险、股票筹资风险、债券筹资风险、短期借款筹资风险。房地产企业筹资风险存在的原因：资本成本负担重，与政府联系紧密，受政策影响较大，项目建设周期长，资金周转率低。我国房地产企业在筹资时要坚持合法性原则、合理性原则、及时性原则、企业利益最大化原则。防范房地产企业筹资风险，应树立风险意识，建立风险预警，建立财务评价体系和资金管理体系，加强项目管理，理性地进行项目实施，减少风险给企业带来的损失。

[关键词] 房地产企业；筹资风险；分析

一、引言

房地产行业在国民经济中属于第三产业，在国民经济42个行业中，房地产行业是尤为特殊的一个行业。首先，虽然房地产行业始终是围绕着建筑展开的，但它实际上是一种经济活动，建筑只是它的一种载体，是使房地产行业获取利润的手段。房地产的经济特征，决定着它的经营方法、经营目标与建筑业相比有本质的区别。房地产行业是典型的资金密集型产业，它的发展需要有大量的资金作为后盾，因此，房地产行业具有高负债、高风险的特征。其次，房地产行业还具有项目开发周期长且存货周转率低的特点，这导致其具有资金周转慢、非自有资金比重大的缺点。最后，房地产行业对政府政策和经济环境有很强的依赖性，就土地而言，政府掌控着市场中土地的多少，而土地的获得又是制约房地产企业发展的瓶颈之一。

任何企业在创立和发展过程中都需要筹资。房地产行业由于要购买地皮、购置建筑设备、开发项目、对外投资等，需要经常持有一定规模的资本。筹资的渠道主要有发行股票、股权投资、发行债券、银行贷款、房地产信托、合作开发、产业基金、政府财政资本等。目前，我国房地产企业融资渠道单一，大多数依赖于银行贷款，而股票和债券融资在房地产金融中所占的比重较小。

二、房地产企业主要筹资风险类型

1.银行借款筹资风险

银行借款是企业最青睐的筹资方式之一，不仅风险小、弹性大、贷款速度快，且资本成本较低。但不是所有的银行都愿意承担房地产行业的高风险，也不是所有银行都能提供大笔的资金供房地产行业所需，因此房地产企业在银行借款也要面临一定程度的筹资风险。若按有无抵押品做担保对银行贷款进行分类，贷款可分为抵押贷款和信用贷款。作为房地产企业贷款的抵押品主要是房屋不动产以及股票等有价证券，当贷款到期时，借款企业不能或不愿偿还贷款，则银行可取消企业对抵押品的赎回权，并有权处理抵押品，因此，房地产企业在进行抵押贷款时应先确定好项目的可行性，然后选择合理的贷款数量及还款期限。而信用贷款

一般是贷给那些资质优良的企业，以企业的信用做保证，这种贷款一般利息较高，且附有一定的限制条件，若发展良好的房地产企业要通过信用贷款筹集资金，则首先要考虑好该项目的盈利能力是否能让较高的资本成本物有所值。

2.股票筹资风险

发行股票筹资是股份有限公司筹集股权资本的基本方式，通过发行股票进行筹资，企业没有固定的股利负担、没有规定的到期日，还能提升企业信誉，提高影响力。由于房地产企业项目开发周期长，波动性大，品牌难以建立，因此，通过发行股票进行筹资是股份制房地产企业的优先选择。但通过发行股票进行筹资不仅会产生较高的资本成本，还会分散公司控制权，这就造成了房地产企业的筹资风险。

3.债券筹资风险

企业发行债券是筹集债务资本的重要方式，债券相对于股票来讲，其筹资成本较低，且不会分散股东控制权，还能发挥财务杠杆的作用，调整公司资本结构。但它筹资数量有限，且要在一定期限内还本付息，由于房地产行业波动大，具有很强的不稳定性，若在向债券持有人还本付息时企业经营不景气，则会给企业带来很大的财务风险，甚至导致破产。

4.短期借款筹资风险

短期筹资主要指的是短期负债筹资，是为了满足企业临时性流动资金需要。一般来讲，短期筹资比长期筹资风险更大，因为短期筹资通常需要在短期内偿还，因而要求筹资方在短期内拿出足够的资金来偿还债务，如果筹资企业在资金到期时不能及时归还款项，就有陷入财务危机的可能。由于房地产企业项目开发周期长，往往需要长期持有大笔的资金，因此要在短期内还清债务对房地产企业来说有一定的难度。此外，短期负债利率通常波动较大，这也给房地产企业的资金成本造成了不稳定性。

三、房地产企业筹资风险成因分析

风险是客观存在的，企业无论是通过银行信贷、发行债券、民间借贷还是发行股票等方式来筹集资金，都会面临不同程度的不确定性和风险性。企业所要承担风险的程度因负债方式、负债期限及资金使用情况等的不同而不同，因此，找出筹资风险存在的原因是预防并减少风险的前提。

1.资本成本负担重

企业占有投资者资金，固然要付出相应的代价。房地产企业项目建设周期长，品牌难以建立，若房地产企业通过发行普通股股票进行筹资，长期不派发利润与股利的话，将会严重影响到企业的信誉和市场价值。此外，最近几年房产市场日益繁荣，房价虚涨，国家为稳定经济发展对其实施紧缩政策，提高税率，这大大

提高了房产行业的筹资成本，因为从企业资本成本来看，股利、红利是从企业税后利润中支付的，这相对于允许在税前扣除资本成本的债务资本而言负担更重。若房地产企业通过银行借贷的方式进行筹资，则需要长期支付利息，并提供抵押品，这也相应的提高的筹资成本。而且房地产市场波动较大，若其不能定期还本付息，还会影响企业信誉，增加下次借款的难度。

2.与政府联系紧密，受政策影响较大

我国房地产行业在国民经济中占有主导地位。从宏观上讲，它关系到我国经济的发展，房地产市场的繁荣有助于我国经济的进步；从微观上讲，它关系着我国的国计民生，房价的大幅上涨不利于国民生活水平的提高，也不利于我国经济的平衡发展。因此，政府需要时刻把握并指引房地产市场的发展方向，政府政策是政府调控市场经济的主要工具。若房地产市场经济萧条，发展缓慢，则政府会实行宽松的政策以鼓励房地产市场的发展，比如减少税收、增加政府投资等；若房地产市场发展迅速、房价虚涨，则政府会采取紧缩政策以控制房地产泡沫的滋生，比如提高税率、出台限购条令等。市场的好坏与房地产企业本身的发展情况在很大程度上影响着投资者的投资方向，因此，当政府在实施宽松政策的时候，房地产行业将更加繁荣，也更容易吸引投资者的目光，筹集到资金；反之则会增加房地产企业的筹资难度，给企业带来财务风险。近年来我国房地产业投机投资盛行、结构扭曲、房价飞涨的矛盾日益突出，为稳定经济的发展，2013年我国出台了“国五条”，进行了一次大刀阔斧的税制改革，此次改革后，房产股市大跌，暂时有效地抑制了房产市场的虚涨。我国房地产市场的泡沫被税制改革冲刷，势必导致收益降低，增加筹资难度，由此产生筹资风险，阻碍企业的发展。3.项目建设周期长，资金周转率低

房地产企业的项目建设周期长，大量的资金都用在了项目建设上，因此企业的资金周转率较低，这要求房地产企业要在项目开始开发后继续筹资，以进行下一个项目的开发。对于投资者来说，投资房地产是一个高风险的长线投资，不仅投入资金较多，而且投资回收期限长，因此，收益较差的房地产企业会很难筹集到资金。对于筹资者来说，房地产企业的每一个项目都是高投入、高风险，因此对每个项目的质量要求很高，一旦由于地皮位置选择失误或是规划不当等原因造成销售量减少，则企业的存货会增加，相应的财务风险也会增加。

4.金融市场的波动

房地产行业是我国国民经济中的支柱行业，总是走在经济的最前线。金融市场具有很强的不稳定性，利率、汇率等的波动都会带来金融市场的变动，这势必影响我国房地产企业的资金链，从而引发房地产企业的筹资风险。比如说，若房地产企业在借款之后发生了未预期到的通货膨胀，实际通货膨胀高于了借款时签订合约的预期通货膨胀，此时预期到的通货膨胀率为正，则企业将花费更多的资金成本，再加上房地产企业的自由资金本来就较少，这势必影响企业资金链，给企业带来筹资风险。因此，我国房地产企业需要时刻关注金融市场的变化趋势，准确预测金融市场的发展方向，从而选择正确的筹资方式、筹资规模等。此外，作为高风险高投入的房地产企业，还需具备风险防范机制和承担风险的能力。

四、我国房地产企业筹资原则

我国房地产企业在筹资的时候应根据自身情况，坚持一定的原则，以免造成资金的不足或成本的浪费，影响企业的经营和发展。

1.合法性原则

企业的筹资活动影响社会资本及资源的流向和流量，涉及相关主要的经济权益。我国房地产企业筹资渠道多，涉及面广，对于不同的行业不同的渠道，国家都做了具体的规定，为维护各方的合法权益，也为了避免非法筹资行为给企业本身及相关主题造成损失，房地产行业在筹资时应遵守合法性原则。

2.合理性原则

房地产企业的筹资是为了拥有一定数量的资本而进行的，它将影响企业一段时期的经营与发展，因此，在进行筹资的时候应遵循合理的原则。合理性原则主要要求筹资方式和筹资数量要合理。房地产企业在选择筹资方式的时候应根据自身的发展阶段、项目开发周期等情况综合考虑，筹资方式选择不当会影响资金的使用效率。房地产企业筹资的数量依据是其项目开发及销售和投资业务的资本需要额，其筹资固然应当广开财路，但也必须有合理的限度，避免会因为筹资数量不足而影响投资经营活动，或因筹资数量过剩而影响筹资效益。此外，房地产企业在筹资时还应合理确定资本结构，主要是确定股权资本与债务资本的结构，即合理确定房地产企业债务资本规模或比例。房产企业既要避免债务资本过多，导致财务风险过高，偿债负担过重；又要有效的利用债务经营，提高股权资本的收益水平。

3.及时性原则

我国房地产行业竞争激烈，在地皮的购买和房屋的建造等上，都是不可耽误的，若房地产企业在合适的时间有合理的资本，则会给企业减少很多损失，因此，企业筹资应满足及时性原则，以避免筹资过早导致资本闲置成本浪费，更要避免筹资滞后而贻误项目开发的有利时机。

4.企业利益最大化原则

筹资是为企业效益服务的。企业利益是企业一段时期内所获得的税后利润，并考虑资金时间价值后的结果。除收入外，企业利益还受筹资成本、经营成本、利率、收益时间、税率等因素的影响。因此，房地产企业在进行筹资的时候，应以提高企业利益为目的。发行股票需支付股利，发行债券需支付利息，无论是哪种筹资方式都会产生一定的资本成本，成本越低，企业的利益就会越大，房地产企业在筹资前应分析各种筹资方式会给企业带来的预期收益后再按一定的方式进行筹资。

五、房地产企业筹资风险的防范

财务风险不能完全避免，只能减少。因此，在进行筹资的时候，我国房地产企业须结合企业规模、企业资金管理与运营能力、企业的发展阶段、资金需要的数量等自身情况进行综合考虑，此外，还必须提出规避和防范风险的措施，建立风险防范机制，以有准备地、理性地进行项目实施，减少风险给企业带来的损失。

1.树立风险意识，建立风险预警

在企业发展良好的时候，要居安思危，以在遇到风险时有相应的措施应对，减少损失。这需要增强我国房地产企业成员的风险意识，尤其是高管人员的财务风险意识。金融市场和政府政策是影响我国房地产行业发展的主要因素，因此我国房地产行业应随时关注金融市场的发展动态，并随时对政府最新政策进行分析，同时建立全面的风险预警体系，在风险预警体系的支撑下，企业能及时发现潜在风险，从而采取正确的措施应对风险，保证企业行为的正确性与合理性，促进企业的稳步发展。

2.建立财务评价体系和资金管理体系

资金是企业的血液，房地产企业筹集来的大量资金需要有一个合理的体系对其进行评价和管理。目前，我国房地产企业运行过程中缺乏细致的财务预算从而导致经济效益回报率下降，这是我国房地产企业面临的主要问题之一，因此，我国房地产行业有必要建立一个完善的财务评价体系与资金管理体系，进行成本控制管理。提高企业资金运行效率，保证资金合理、安全使用是增强企业抵御财务风险能力的必要措施。此外，为改变目前我国房地产企业资金结算和收付分散的局面，房产企业有必要成立内部资金结算中心，通过规模运作，加强资金调度，降低房地产企业整体资金成本。

3.加强项目管理

房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。它是一种高投入、高风险的投资经营项目，也是一种涉及面较广的经济项目。因此，房地产企业在项目实行之前，需要认真调研市场，对市场状况进行深入了解。为保证调研工作的顺利进行，我国房地产企业可以成立专门的市场调研机构，以确保项目的合理性和可行性。在有好项目的前提下，该房地产企业会比普通企业更能吸引投资者，企业将更容易筹集到资本。

六、结论

企业若要筹资就必须承担筹资风险，我国房地产行业的特殊性要求其不仅要经常进行筹资，还要对资金进行有效的管理和运用，对客观存在的筹资风险进行合理的控制与防范。企业应在正确认识筹资风险的基础上，充分重视筹资风险的影响，掌握筹资风险的防范措施，使企业既获得筹资经营带来的收益，又能将筹资风险降低到最低限度，使其更有利于提高企业的经济效益，增强企业的市场竞

争力。

筹资风险不能避免，只能降低、分散或转移。筹资风险对我国房地产企业来说既是翻不过的高山，又是大海中的航标。如果企业没有管理好筹资风险，则很有可能给企业带来危机，甚至造成资金链断裂。如果企业对筹资风险进行了有效的管理，那么企业不仅可以获得更高的效益，还能对未来进行有效预测，使企业得以稳步发展。

[参 考 文 献]

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