一、 项目投资总论：
1.项目定位： “XX型”项目。
2.测算结论：项目总成本??亿元，总货值?亿元，期末现金利润?万元；持有地下车位？个，车位资产价值?万元；综合税费?万元，在项目清算前也是重要的现金流。 3.人口基数：XX市XX区户籍人口X万，城区X万人口，是否有较多的购买人群。 4.市场容量：当年或前一年 年去化X万平米，前一年年典型项目年去化X套，主导户型XXX-XXX㎡户型为主。
5.对外交通：高铁站、地铁、公交站等。
6.板块区位分析：是否新区，市场认同度，周边现状及配套。 7.预售条件： 8.住宅售价：。
二、 地块信息 地块位置 地块类型 居住用地（住宅用地） 面积：？平方米，（计容面积：？平方米） 用地情况 净用地面积？平方米（包含配套设施：？），代征道路用地？平方米。 实际无偿代内容？及面积？。 地块指标 容积率X，建筑密度X%；建筑高度X；绿地率不低于X。 地块周边土地成交价 土地价格 地块的基准地价 政府的意向地价或谈判地价范围 供地时间 土地款支付时间 政府关注的内容 1、 地价：万元/亩 2、 商业的体量 3、 商业自持的量 4、 其他优惠条件 住宅(洋房、小高层、高层价格) 商业均价 计划规划产品及售价 目标均价 1、 城市概况（新老城区、工业区分布）
2、 宗地所在区域规划（标明宗地位置，及宗地周边的规划）
3、 地块红线图
4、 特殊情况说明（代建道路、待拆迁物位置、高压线位置等等）
5，地块现状：（高处俯拍整体地块现状图）
周边道路及四至情况：
地块周边配套
地块城市区位： 地块微观区位： 商业配套： 医疗配套： 地块本身教育配套： 概况结论 其他生活配套： 地块四至： 周边道路： 地块附着物：
三、 xx县域/区房地产市场相关数据（以上数据均需要说明数据来源） 户籍总人口 （万人） 户籍： 常住： 2016年相关数据 固话数及新增 固话数及新增 固话数及新增 出租车数 固话数及新增 固话数及新增 城区常住 距离县/区政府（公里） 人口（万人） 周边道路 路况 收费情况 XX区/县近二年房地产成交 时间 供应面积 （万方） 去化量 （万方） 存量面积（万方） 成交均价 （元/㎡） 2017年第一季度 2016 2015 / XX县/区当年已住宅/商业用地情况 供应面积（亩） 住： 商： 可开发面积（万㎡） 成交均价（万/亩） 楼面均价（元/㎡） 附：最近一次地块周边供地详情 地块编号 竞得人 地块面积 容积率 起拍价 成交价 成交楼面均价（元/㎡） 四、 项目竞品调研 类别 竞品名称 规模（亩） 容积率 建筑面（㎡） 产品类型 均价 （元/㎡） 最近开盘时间 1 去化情况 （月均） 新房 二手房 市场结论： 产品类型：（高层、小高层、洋房、别墅等；主力去化户型区间，单价、总价、去化速度等说明） 车位及去化量： 市场容量： 市场开发水平：
五、 宗地情况 报建总费用 预售条件 车位配比 道路通达程度 土方量 元/㎡ 其中：配套费 元/㎡，人防异地建设费 元/㎡ 预售款监管比例 地下车位比 市政配套 河涌 车位下地 地块特征 山体（ ）河流穿过（）管线经过（ ）景观资源：湖泊（ ）高尔夫球场（ ） 山林（ ）公园（ ）小学（ ）中学（ ）幼儿园（ ） 高压线（ ）拆迁物（）特殊设施（ ）污染源（ ）坟墓（ ） 六、投资建议 是否推进 投资价值 投资风险 投资前提 投资思路 工作初步计划
七、投资概测算
测算说明:
➢ 项目定位： 。 ➢ 地块基础指标：。 ➢ 地块的物业测算售价：。
➢ 地块测算总投入X亿元，总销售额X亿元，总货值X亿元，期末现金利润X万元，
持有地下车位X个，车位资产成本价值X万元，持有商业体量X万方，成本价值X亿元，留存资产成本价值X亿元。
➢ 另外，项目综合税费XX万元，在项目清算前也重要的现金流。 ➢ 特别说明：
静态测算： 经济技术指标 总用地面积 总建筑面积 地下建筑面积 其中 人防车库及其他 地上建筑面积 商业接（含底商） 其中 商业MALL 住宅 51715.8 119407.0 33434.0 平方米 平方米 平方米 可售物业 可售物业 可售物业 可售物业 车位下地率80% 可售面积
14480.43 平方米 119407.00 平方米 0.00 0.00 平方米 平方米 116707.00 平方米 建筑占地面积 容积率 建筑密度 绿化率 总停车位 机动车位（可售） 留存车位（个） 拿地成本（元） 1,705.12 42645.19 2.8 0.28 25% 1194 358 836 平方米 % % 个 辆 1比100 出售30% 一次竞价最高限价 199000000 人民币 1.99亿元 成本估算 序号 1 2 3 4 5 6 总收入估算 项目 住宅 底商 商业街 家居mall 地下停车场（个） 合计 地块总收入及成本估算 平方数 116,707.00 0.00 0.00 0.00 34,190 116,707.00 售价(元/平方米） 7,300.00 0.00 0.00 0.00 80,000.00 金额（万元） 85,196.11 0.00 0.00 0.00 3,821.02 89,017.13 规范车位 1194 0 0 0 977 总成本估算 项目 土地成本(含税) 土地款半年利息 金额（万元） 19900.00 1094.50 单价 1,705.12 备注 按计容面积 每亩总价(万) 311 地块总价 19900 按照年利率12%计算半年土地款的利息 按照总建面报规报建，人防异地，设计，监理，勘察 总建面：土方桩基降水基炕护臂地上地下总包安装 先算景观面积，为净用地 前期费用 125.00 1886 建安工程费 1,900.00 28670.42 环境景观工程费 50.00 754.48 70%，每平米300左右，最少也得260.含地下室顶板滤水层，覆土等等 总建面 基础配套设施费，以及大市政配套费用 幼儿园基建 1900 1900.00 361.00 160.00 2414.35 水电气信数字电视光彩信箱雨停划线垃圾点岗亭等 3500元每平方X1900 二级公路，根据其行车荷载和轴次计算，一般设计标准为20+20水泥稳定基层 代建南侧规划道路50米*370米，东侧15米*315米 代建项目道路 23225 400.00 929.00 7+5+3公分厚沥青混凝土，那每平米的造价应在230左右，路基部170元，合计400元每平方米) 营销费用 管理费用 财务费用 税费估算 开发成本合计 期间成本合计 178.29 119.29 777.62 2690.39 1800.00 9075.34 销售额的3% 销售额2%，总建面 土地费用+前期费用资金使用2.5年 3.0% 2年卖完 11%为年利率 89,210.83 1161.17 9813.19 56009.97 13545.85 销售额的11% 序号8-16 序号17-19销管财 总建面 合计 79369.02 投资利润表 项 目 一、营业收入（总货值） 二、营业成本(直接成本) 三、综合税费额（清算后） 四、销售费用 五、 管理费用 六、财务费用 合作伙伴费用 七、营业利润（亏损以“-”号填列） 八、利润总额（净利润，亏损总额以“-”号填列） 九、留存车位（个） 十、自持持商业（万） 十一、公允价值（万） 单位：万元 本年累计 89017.13 56009.97 9813.19 2670.51 1800.00 9075.34 9648.12 9648.12 836 0.00 6686.79 总收入估算 序号 1 项目 销售收入 金额（万元） 89,017.13 总成本估算 序号 1 2 3 4 6 7 8 项目 土地成本(含税) 土地款半年利息 前期工程费 建安工程费 环境景观工程费 配套设施费 幼儿园、道路建设 合计 56009.97 税费估算 序号 1 税、费 项目 金额（万元） 23,359.046 利润投资评价 序号 1 2 项目 销售净利润 销售净利率 金额（万元） 9,648.12 （含财务费用） 10.84% （含税费及管销财费用） 金额（万元） 19900.00 1094.50 1886.21 28670.42 754.48 2414.35 1290.00 注：增值税、所得税在测算
中按清算后国家相关税法
计算。
项目 借款流入 现金流入（2018.2-2020.8） 自筹 项目销售 合计 支付开发成本 归还借款 现金流出（2018.2-2020.8） 税费 期间费用 合计 净现金流 需求 融资76% 自筹 16184 21786.212 70% 30% 金额（万元） 15250 6536 89017 110803 56010 15250 9813 13546 94619
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