市房地产市场年度分析及展望

**市房地产市场20**年度分析及展望

20**年，在央行新政及放贷、降息等多重利好刺激下，**房地产市场呈现开发投资快速增长、施工建设规模不断扩大的良好局面，但仍存在商品房销售市场低迷，销售情况不均衡等问题。

一、20**年房地产市场运行态势（一）房地产开发住宅投资增势强劲。

20**年**市房地产开发投资完成1**954万元，同比增长242.3%。其中，住宅完成投资84225万元，同比增长376.9%，占全部房地产开发投资的73.27%。

（二）施工规模不断扩大，住房供给充足。

据统计，20**年**市商品房施工面积1276910平方米，同比增长77%；当年新开工面积478366平方米，同比增长202.7%。

（三）商品房销售面积锐减，期房销售不降反增。

20**年，**市商品房销售面积292863平方米，同比下降29.1%。其中，现房销售面积49**8平方米，同比下降79.8%；期房销售面积243705平方米，同比增长43.9%。从销售构成来看：住宅销售面积283351平方米，同比下降22.9%；商业营业用房销售面

积5624平方米，同比下降76.4%。

（四）住宅平均售价小幅上涨，商品房平均售价下降。

商品房销售总额为92271万元，同比下降32.3%，销售均价为3**0元/平方米，同比下降4.7%。住宅销售额为87011万元，同比下降21.6%，住宅销售均价为3070元/平方米，同比增长1.8%。

二、当前房地产市场发展中需要关注的问题（一）待售面积居高不下，库存压力未得缓解。

截止20**年12月31日近年累计库存：11056套。其中：住宅8123套，商服用房2933套。全市商品现房售面积为49**8平方米，同比下降79.8%，其中住宅待售面积为42438平方米，同比下降79.3%。在销售势头大幅下降的同时，大量的库存加剧了房地产企业资金回笼的难度，同时占用了大量的社会资源，却没有发挥其应有的价值，造成了资源的闲置浪费。

（二）期房销售量增长与库存房增多的矛盾凸显 从商品房销售情况来看，期房销售面积243705平方米，占商品房总销售面积的83.2%。可见，期房销售是扬中市商品房市场销售的主要方式。

目前待售面积居高不下、库存房不断增多，但是购房者仍然热衷于期房，这两者的矛盾一方面源于房地产商对**市房地产项目定位不准确,房屋户型没有抓住主要目标消费群体的利益需求，有针对性地进行开发。由于房屋位置、楼层等客观原因，一些地区偏远、楼

层不理想的现房遭受冷遇，使得库存房不断增多。另一方面，由于期房结构好，地理位置好，小区环境好，而且价格较低等因素，购房者选择期房。

三、对保持房地产市场健康发展的几点建议面对全市库存房居高不下的现状和企业资金筹措的困难，政府和企业要积极寻求解决方法： (一)加速推进城镇化进程，提升城市形象。

通过加大对城市基础设施和配套设施的建设，提升城市形象，吸引邻近的市县和农村人口向扬中市城区和镇街居住，挖掘房地产市场的潜在消费群体。

(二)继续优化住房供应结构，增加有效供给。

加强市场引导，统筹布局，优化房屋结构，充分考虑市场需求的多样性、层次性和阶段性，保持房地产投资合理规模，可以增加中低价位、中小户型的普通商品住房供给量，满足不同人群的住房需求。 （三）积极探索存量转化新模式，政府合理调控。

通过政府回购商品房转为安置房、保障房使用或者补贴低收入阶层租房等方式，帮助去库存。

四、20**年我市房地产销售预测(一)预计20**商品房销售价格不容乐观。

我市房地产市场供过于求、存量显著，在城镇化率趋缓和经济增速理性回归的行业大环境下，其供求风险或将提前到来。从销售目标完成情况来看，大多数企业库存也处于高位，去库存仍将是市场的主旋律，房价也有进一步下探的可能。因此在20**年，以价换

量仍很可能是来年市场的主旋律。

（二）刚性需求和改善性需求仍是商品房销售的主体。

虽然**市区人口数量有限，但随着全国房地产的改革，很多县市级的乡镇都在开发，这种开发势必会逐渐缓解城市的刚需购房需求，但是刚性需求还在，只要是存在结婚、落户或孩子上学等等，这些现象存在，那么刚性需求就不会消失。

居民家庭改善居住条件而再次购买一套普通商品住房的行为越来越多，他们的年龄普遍在35—50岁之间，家庭结构的变化以及三代同堂的回归，形成了庞大的改善性需求。对于他们而言，对改善性住房的诉求则是户型合理够大、品质要好、配套要完善、总价适中、性价比高的120平方米以上的普通商品房，都是改善型消费者较为关注的。