酒店规模定位问题

 酒店范围的定位是酒店投资人最早碰到也是轻易感到困惑的题目。在酒店建设项目的成败中，范围的设定看似简单，却与一系列与酒店命运相干的评估和计算有关，牵一发而动全身。酒店范围策划与定位的正确与否，在很大程度上制约着酒店的整体公道性，更直接关系着酒店未来的生存与发展。酒店范围策划的内容主要包括：⑴ 酒店投资范围。包括：酒店形象、规格、档次与“星级”的设定；酒店投资总额(包括资金本钱和工期本钱)的确定；酒店客源市场群体消费标准的评估。⑵ 酒店建设范围。包括：酒店用地总面积的确定；酒店总建筑面积的设定；酒店建筑体形、体量、体位的假想。这里有一个“量文体衣”的法则：投资范围由市场评估而来，建设范围由投资范围而定。酒店范围定位分为整体范围和功能范围两个内容：⑴ 整体范围定位是对酒店建设总范围和总建筑面积的确定。一般说来，酒店在投资建设之初，首先会斟酌到四个题目：酒店性质；项目地点；投资数额；范围大小。而最后一个题目的结论是在前3个题目已完全确定的条件下才能产生的。酒店整体范围的定位一定要以市场为目标，以投资为基础，认真评估，客观判定，切实“量文体衣”，不能盲目超标，一厢情愿。杜尽“病根”，那就是最初范围定位的错误。这类原疾一旦在酒店的肌体中产生，便会一生肆虐，阻碍酒店的良性运转，这时候后期做再大的经营服务努力都没法根本拯救的。⑵ 功能范围定位是对整体范围的细化。必须要明确各个不同功能的范围、面积和相干之间的比例和经营关系。酒店所有经营功能、服务功能和后勤、装备、交通等功能占用的空间和场地都面临最正确的也是终究的确定。例如：酒店内客房占用面积的比例是根据酒店的等级、性质而调剂的 ，一般客房面积占用率在酒店总建筑面积中占多数。但是，高级的酒店常常公共经营区面积比较大，客房面积占有率会相对减少。而经济型酒店则正好相反。以上海酒店2005年的统计为例：经济型酒店客房面积占总面积比例为80%；中等级酒店客房面积占总面积比例为77%；高等级酒店客房面积占总面积比例为71%。这样的客房比例关系对酒店投资人来讲几近没有风险，不但有益可图，而且回报率高。因而可知，客房是酒店投资回报的基石，即便是大型会议、文娱、度假酒店也不例外。遗憾的是，我们曾屡次碰到过一些投资酒店的 业主一心只希看酒店奢华、气派、希看到达四、五星级的标准，因而就会出现“大马拉小车”的现象。如：一个总建筑面积35000㎡的酒店居然只有不足200间客房，按高等级客房每间均匀占用面积50㎡(不含客房区公摊面积)来计算，客房区面积率还不到30%。这是非常错误的，会给酒店带来致命的伤害。实在，不管在甚么城市和地区，也不管酒店的资产以后如何评估或交换，只要客房区域的建筑面积占有率低于30%，从第一天起，酒店的业主就已踏上了必定亏损的“不回路”，悲剧的结局难以免。⑶ 在经济比较发达的大中城市中，三、四星级酒店的“功能范围”也值得探讨。在这里有个简单的公式，即：客房区：公共区：装备后勤交通区＝2：1：1。虽然不是尽对的，但很有参考价值，而且具有“检测功能”，可以用这个公式来检测范围定位的公道性与优化程度。固然，城市经济条件、市场分析、地理因素、投资方式等也都是不可缺少的制约条件，需要在策划之初一并斟酌。建议投资酒店的业主，建设一些投资和运营本钱都低，范围不大，而回报率却最高的“经济型都市酒店”。客房数目在80—120间范围，要占有超过总建筑面积80%的面积比例：酒店内只设一个前厅，一个自助餐厅，一组必备的装备和办公用房。酒店自营范围的总建筑面积有5000㎡就足也。固然，这类酒店的位置必须在都市内比较繁华的地带，四周有较多的社会餐饮、文娱、休闲和服务场所；设计上特别要有独到的地方；电机装备配套也都要遵守最经济、最实用的原则；还要力求建设周期短、筹开方便、使用职员少、运行用度低、社会化服务配套率高这几大原则，确保“谁投资谁受益”。酒店范围的定位既有原则性，又有灵活性；既是尽对的，又是相对的。对酒店范围题目的思考、判定和评估是酒店策划者最早和最重要的工作之一。