我国商业银行对房地产开发贷款的风险防范对策

我国商业银行对房地产开发贷款的风险防范对策

我国房地产企业开发资金主要来自商业银行，这导致我国商业银行房地产开发贷款风险相对集中，主要有信用风险、市场风险、银行操作风险以及房地产企业经营风险

关键词：房地产开发贷款；贷款软约束；抵押悬空；风险管理

摘要：我国房地产企业开发资金主要来自商业银行，这导致我国商业银行房地产开发贷款风险相对集中，主要有信用风险、市场风险、银行操作风险以及房地产企业经营风险。房地产开发贷款风险的形成机制夹杂着各种内外部因素，论文根据当前形势，结合我国商业银行的经营现状，从加强对开发商的贷前调查和信贷审查，加强对房地产项目的调查和审查以及强化房

房地产开发贷款的贷后管理三方面提出了风险防范的建议。房地产业是一个高投入、高利润的产业，先天就具备了高风险性。房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。由于目前我国的资本市场不发达，房地产企业融资渠道比较单一，房地产开发从购地、施工和销售每一阶段都需要银行贷款资金的支持。据有关资料测算，目前我国的房地产企业开发资金60％以上基本来源于银行，这样导致了大量的房地产开发风险转嫁到银行，因此商业银行房地产开发贷款风险相对比较集中，风险管理压力较大。

一、商业银行房地产开发贷款的主要风险

我国商业银行房地产开发贷款是伴随近十年来我国房地产行业复苏及金融体系改革快速发展起来的。因此，我国的商业银行房地产开发贷款风险主要分为以下几种类型：

（一）信用风险

在商业银行的业务经营过程中，由借款者的违约行为所导致的信用风险是商业银行最大的风险来源之一。借款者到期不能或不愿偿还借款而形成的逾期、呆滞或呆账贷款是影响银行经营业绩的重要因素。房地产企业的信用风险也就成为商业银行信用风险的主要组成部分。

（二）市场风险

房屋价格决定机制复杂，在国内开发商一般不按开发成本来定价，而是按周边楼盘的销售价格甚至是新拍卖土地的成交价格来定价，导致房价的不确定性很高、随意性很强，均衡房价难以准确界定，房价风险极大；短期供求关系可能完全不反映社会真实需求；一旦消费者对房价走势的预期发生改变就会转向“惜购”，市场的有效需求严重萎缩，形成市场风险。市场风险是指因股市、利率、汇率等的变动而导致价格未预料的潜在损失的风险。因此，市场风险包括权益风险以及商品风险。

1，利率风险(1)重新定价风险是最常见的风险形式，源于银行贷款、负债和表外业务到期期限或重新定价期限之间所存在的差异。

（2）收益率曲线风险非平行移动，对银行的收益或内在经济价值产生不利的影响。

（3）基准风险在利息收入和利息支出所依据的基准利率变动不一致的情况下，虽然资产、负债和表外业务的重新定价特征相似，但是因其现金流和收益的利差发生了变化，也会对银行的收益或内在经济价值产生不利的影响。

（4）期权性风险：期权性风险是一种越来越重要的利率风险，源于银行资产、负债和表外业务中所隐含的期权。

2，汇率风险是指由于汇率的不利变动而导致银行业务发生损失的风险。一是商业风险为客户提供外汇交易服务或进行自营外汇交易活动，而使商业银行从事的银行账户中的外币业务活动。 (1)外汇交易风险银行的外汇交易风险主要来自两方面：一是为客户提供外汇交易服务时未能立即进行对冲的外汇敞口头寸；二是银行对外币走势有某种预期而持有的外汇敞口头寸。(2)外汇结构性风险

3.股票价格风险指由于商业银行持有的股票价格发生不利变动而给商业银行带来损失的风险。

4，商品价格风险是指商业银行所持有的各类商品的价格发生不利变动而给商业银行带来损失的风险。

5，股市市场风险是指投资者对股票看法(主要是对股票收益的预期)的变化所引起的大多数普通股票收益的易变性。

银行操作风险是操作风险是指由于不完善或有问题的内部操作过程、人员、系统或外部事件而导致的直接或间接损失的风险，这一定义包含了法律风险，但是不包含策略性风险和声誉风险。

（三）银行操作风险

银行操作风险主要包括：一是变相违规发放贷款，商业银行也为了完成任务不按工程

进度放款；二是信贷资金难于监控、无法执行封闭运作；三是抵押物变现存在困难，房地产变现过程中手续繁多，以处置所得款项扣除处置过程中产生的诸如诉讼、拍卖、过户等成本后优先受偿，按照现行处置程序的处理结果，银行未必能够全额收回贷款本金及利息。

二、房地产开发贷款风险的形成机制

由于我国市场经济体制正在初步建立，市场和法律环境尚不完善，国内商业银行由于有相对固定的利差、资产定价机制尚未确立，也就还没有实现真正意义上的商业化；另外，改革开发30年来，国内经济基本上处于高速增长时期，商业银行缺乏应对经济周期包括房地产产变动周期的经验，因此国内商业银行房地产开发贷款风险夹杂着各种内外部因素。

（一）内部因素

1、短期综合效益过高引致商业银行房地产开发贷款迅速扩张。向房地产业放贷对商业银行特别是商业银行下属的经营机构及客户经理人员是有吸引力的，因此发放房地产贷款特别是房地产开发贷款可以派生大量的存款和零售业务、中间业务，而存款

、贷款、中间业务通常是商业银行考核经营机构和客户经理的重要指标，事实上房地产贷款是商业银行一项重要的盈利性资产业务，因此对于商业银行来说有很大的吸引力。

2、贷款软约束增加商业银行房地产开发贷款风险。所谓贷款软约束，是指由于某种原因，使得商业银行向企业提供的贷款资金未能遵照原来的贷款合约，即企业资金的运用超过了它当期的收益范围；或从跨时期来看，商业银行使企业贷款资金的用途超出了其将来收入的现值。这使在足够长的时间期限内，企业总是不断地以新贷款来偿还旧贷款的利息（而不是本金）。

3、风险计量技术落后、信贷组合管理能力薄弱导致商业银行无法准确衡量房地产开发贷款风险。由于缺乏相应的经验和数据积累，国内商业银行的风险计量基本上是处于起步阶段，国内商业银行目前的强项是对单笔贷款风险的审核，尚无法准确衡量整个组合的风险特别是跨经济周期的风险，因此也就无法通过资产配置手段来构建行业贷款组合，对房地产贷款规模的控制更多来自于对基层经营机构的需求和高层管理经验平衡的结果。

（二）外部因素

1、资本的逐利性导致社会资金源源不断进入房地产投资。房地产贷款的高回报不但使商业银行低估风险而放宽贷款条件，同时又鼓励房地产开发企业进行投机性经营，社会上的游资也会被房地产行业的高利润所吸引而进一步导致投资过度。所有这些因素都很容易引起商业银行房地产贷款膨胀，更多的资源持续向房地产业集中，而风险却向商业银行集中。

2、地方政府的干预导致商业银行房地产开发贷款风险加剧。地方政府干预的目的是尽可能地从商业银行获取资金来支持地方经济的发展，而且近年来的经济运行情况也使得地方政府有干预的动力，但在现行财政制下却没有担保融资和发债的权利，于是纷纷实行变相担保，获取商业银行资金支持发展地方经济。

（三）国家宏观调控措施缺乏前瞻性会加剧房地产行业的波动几率，增加房地产开发贷款风险

2003年以来，国家为了引导房地产业健康发展，相继出台了一系列的调控政策。从当前的情况看，这些调控政策的累积效应和内外部经济环境的变化使得房地产行业从高速发展突然转向低迷，由于缺乏缓冲机会给房地产行业和房地产贷款带来了很大的系统性风险。

三、我国商业银行对房地产开发贷款的风险防范对策

房地产开发贷款主要从客户和项目两个维度来考察，就国内商业银行的现状来说，目前的主要优势还是通过加强贷前调查、信贷审查和贷后管理等手段来加强对单个客户、单笔贷款的风险控制。下面主要分析商业银行针对主要房地产开发贷款的风险管理防范对策。

（一）加强对开发商的贷前调查和信贷审查

1、对开发商资质的审查。首先要选择资金实力强、开发经验丰富、社会信誉良好的知名开发商作为合作对象。知名开发商已经形成一定的品牌优势。其次选择具有较高开发资质的开发商，目前房地产开发资质共分为5级，原则上应选择3级以上的开发商，再次选择以房地产开发为主业、从业时间5年以上的开发商另外还要调查开发商，以往开发项目的销售情况。

2、对开发商股东背景的调查。目前开发商在开发具体项目时，往往通过成立专门的项目公司来运作。对这些项目公司，必须看到其背后的股东背景。因为背后的股东不仅将为其提供资金支持，同时还参与整个项目的运作，对于一些纯粹民营的股东背景（如自然人出资

）且其股东缺乏房地产运作经验的，则应慎审介入。

3、对开发商财务状况的调查。房地产企业的财务特点是缺乏稳定性（这主要是受其所开发项目的周期性影响），对于判断一笔房地产项目而言，意义不是很大。银行分析房地产企业的报表，判断其以往所开发的楼盘销售情况是否良好以及判断开发商的债务负担是否合理。

（二）加强对房地产项目的调查和审查

1、项目要符合政策要求。主要是指监管部门的政策要求，其中特别关注的是资本金比例是否达到35％和《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》（“四证”）是否齐备。关于自有资金是否达到35％，应审查其相关付费凭证。

2、对房地产开发贷款项目审查。首先，包括对项目类型（主要是用于判断销售风险），户型（用于判断销售风险），项目所处地段以及周边配套设施是否完善（用以判断销售风险），项目周边同类房屋的供应总量及销售情况（用于判断销售风险），开发成本及价格定位（决定销售风险），投资预算和资金组合结构的合理性，贷款期限与工程建设期限的匹配性（决定还款风险）。 参考文献：

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两汉：诸葛亮

先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也

。

臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自

枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。

今当远离，临表涕零，不知所言。