德国既有住宅改造模式与经验

维普资讯 http://www.cqvip.com Ｔｈｅ　Ｂｕｉｌｄｉｎｇ　Ｅｎｅｒｇｙ　Ｅｆｆｉｃｉｅｎｃｙ　德国既有住宅改造模式与经验　口建设部标准定额研究所口建设部信息中心吴萍　林常青　近日．建设部对德国既有住宅改造情况　进行了为期一周的考察。德国和我国气候相　近．研究了解德国既有建筑改造模式和经济　技术政策　对我国　十一五　期间即将开展　的既有建筑节能改造大有裨益　２、住宅建筑状况　东西德合并前．原东德地区由于受前苏联的影响．建造了大量的多层和高层板式建筑。　据统计．原东德地区２／３的住宅为板式建筑．共有２１７．２万套　而原西德地区的板式住宅建　筑则少得多．约５Ｏ万套．只占该地区住宅的３．３％　板式住宅建筑在建造时就由于受到诸多因素的制约　其风格大同小异。普遍存在着室　内布局不合理　面积小　舒适度差等缺陷　而且经过多年的使用后．有些老的建筑已经破烂　不堪，甚至出现了墙体开裂、结露　渗水等问题．严重影响到居民的生活质量。　１　９９０年１０月．东西德统一后．原东德的居民不再满足当时自己的居住环境．要求提高　住房体制与住宅建筑状况　德国位于欧洲中部．二战结束后．德国　被分裂为德意志联邦共和国（简称西德）和　德意志民主共和国（简称东德）　１　９９０年１０　月３曰　分裂４Ｏ多年的东西德重新统一．原　东德的１　４个专区为适应联邦德国建制改为　５个州，并入了联邦德国　统一后的德国共有１６个州．其中柏林、　不来梅和汉堡是市州（直辖市）　总面积约　３５　７万平方公里．人口８２００多万。西北部　为海洋性气候．往东部和南部逐渐过渡为大　陆性气候．７月份平均气温１４～１　９口ｃ．１月　份平均气温一５～ｒｃ。此次考察获取的经验　主要是来自柏林市和勃兰登堡州。　１、居住质量　追求有个性的高品质居住条件．于是一时间内该地区出现了住房紧张的状况．使　得德国的房地产业获得了一定发展。　５、板式住宅建筑的出路　针对原东德地区短期内住房紧张的问题．政府采取了两条途径来改善居民的居住条件　一是建设新的出租房．二是对既有的住宅建筑进行改造。而摆在板式建筑面前的只有两个选　择．要么进行改造，要么拆掉重建。勃兰登堡州新建住宅和既有住宅改造的成本见表１。　表１　类别　勃兰登堡州新建住宅和改造的成本　改造／新建　成本（欧元／ｍ　・套内砸积）　从表１中可以看出．对　既有建筑实施改造的成本　大大低于拆掉重建的成本，　１９４８年以前的老建筑　１９４８年以后的板式建筑　改造　改造　６５０—７５０　５５０—６５０　这样不仅可节省约１／３的　资金，而且还可以减少资　源消耗和环境污染。所以　进行现代化改造才是板式　文物建筑　新建出租房　改造　新建　¨ｏ０—１４０ｏ　９０ｏ～１Ｏ０ｏ　德国的住房体制　在柏林和勃兰登堡州．居民个人购买和　住宅建筑的最好出路。事实上，德国对既有住宅进行改造在很大程度上针对的是原东德地区　拥有住房的情况比较少见．住宅个人私有率　很低．据估计私有率仅约３Ｏ％．一栋多高层　住宅楼被多个单位或个人共同拥有的情况极　为少见　多数房子属于住宅建设公司．产权　单一　居民则主要是通过租房来解决居住问　题　而作为房屋的管理和经营者．大的住宅　的板式建筑。　既有住宅改造范围　１、既有建筑改造的重点为板式结构住宅　由于板式结构住宅的缺陷．德国政府非常重视对板式住宅建筑的改造并给予资助．但　政府关注的重点会随着时间的推移而有所变化，资助的重点也随之发生变化：上世纪９Ｏ年　建设公司多数为政府控股企业　其所管理的　代初刚刚实施改造时．政府关注的是建筑物的使用功能　住宅的面积及周边环境与配套设施　房屋实际上是政府交其管理和经营的，如　ＤＥＧＥＷＯ住宅建设集团由柏林市政府１　Ｏ０％　等；后来随着时间的推移　政府关注的更多的是老城区改造和技术创新．包括太阳能的利　用、节能，节水和Ｃ０２减排等环境因素　控股．管理了７６７６６套住宅。　在德国．多数住宅为由住宅公司代表国　家所拥有．这与我国目前城镇住宅私有率超　过８０％的现状大为不同　２、改造的范围　在德国，对既有住宅建筑进行改造　不是仅仅进行节能方面的改造．而是对建筑物的　室内外及周边环境甚至道路　绿化等基础设施进行全方位的改造，具体如下：　（１）住宅的室内环境和室内管网改造，包括增大面积、改造厨房和卫生间、更换水、电、　维普资讯 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］　燃气和供热系统的管网等：　（２）节能与节水改造．包括屋顶、外墙　地下室顶板、窗户的节能改造　分户采暖改　为集中供热．采用节水器具等；　（３）建筑物（小区）周边环境的改造．　２、优惠政策方面　（１）对于符合政府规定的改造项目，政　府将给予一定程度的优惠贷款　当然额度．利　率和年限各有不同。一般情况下．优惠贷款　额度不超过改造总投资的７５％．利率在１％一　３％．１０—１５年内利率保持不变。其余部分由　产权单位／个人承担１Ｏ％一１５％。再由州政　府担保．申请一部分商业贷款。　（２）如果项目除了基本的室内外改造外．　包括道路、绿化和居民儿童公共活动场所等　配套设施的改造。　所有项目都要完成上述三方面的改造，　只是改造的水平和效果有所差别。为了体现　出与众不同的特点　一些项目还会采用太阳　能热水　太阳能供暖甚至光伏电池．新风系　统和热回收装置等　这同时也可以为住宅公　司带来额外的政府专项优惠贷款。　还采取其它一些节能措施．如太阳能和热回　收装置．那还可以申请节能专项优惠贷款。　勃兰登堡州住宅改造优惠贷款基本遵守　下面的规定：６层及以下的住宅１　６Ｏ欧元／ｍ　（套内面积）　６层以上的住宅４９０欧元／ｍ　（套　内面积）：采取太阳能和热回收装置等节能　主导权。　需要说明的是　一般情况下　既有住宅　的改造不会涉及到建筑结构和层数的改动。　次和品质　部分建筑可能会被拆掉几层　特　别是１　９９６年住房建设热潮过后．德国出现住　房过剩和闲置　为减轻改造负担　降低空置　率．有部分建筑在改造时降低层数．如１　１层　变为３－４层．其中户型也会相应调整．改造　动作较大。　但有些情况下　住宅公司为了提高改造的档　措施的．追加７Ｏ欧元／ｍ　（套内面积）。　（３）新能源法给予的优惠政策：鼓励太　（１）政府　在这里，政府的概念需要拓展．一是在　制定改造的政策法规时．这里的政府包括德　国联邦政府和州政府；二是在提供资金支持　时．这里的政府既包括德国联邦政府　州政　府以及德国复兴银行（ＫＦＷ）．又包括欧盟甚　至欧洲银行。　阳能等清洁可再生能源的利用，对建筑物利　用太阳能发电实施并网的优惠政策．太阳能　发电上网电价０　６５欧元／度，而当地居民生　活用电０．０８—０．１０欧元／度。　既有住宅改造程序　政府是整个改造活动的主管部门，其职　一是制定政策法规和标准；二是为　既有住宅改造政策法规　为了使既有住宅的改造行为规范有序．　德国政府制定了相应的政策法规；同时．为　鼓励对既有住宅进行改造．政府还出台了优　惠政策。具体包括：　１、既有住宅改造的各方主体及责任　责包括为确保住宅改造政策的落实．特别是优　惠政策的有效实施．德国建立了一套较为严　密的组织体系．具体关系见图１。　改造项目提供资金支持。　（２）投资银行　德国的投资银行不同于一般的商业银　行．都是由政府控股的。其主要职责是代表　政府为改造项目提供优惠贷款。另外．投资　银行也从事一般性质商业银行的业务。投资　银行要进行评级．信誉好的才能得到政府的　１、政策法规方面　（１）德国住宅建筑节能技术法规（即节　能标准）。该法规由联邦政府制定．适用于新　建住宅和既有住宅改造　也就是说既有住宅　只要进行改造．就必须达到该法规规定的节　能性能指标要求。　（２）州政府根据当地的具体情况．出台　既有住宅改造管理办法。如勃兰登堡州１　９９１　年就出台了（既有住宅改造管理办法＞．规定　了哪些地区．哪些类型的住宅可以申请改　造。该办法历经修改．成为指导当地住宅改　造的一项重要政策。　贷款，同时要有＇ｊ－、ＩＩ政府的担保。最初该模式　的银行在欧盟范围内存在争议．直到２００４年　才得到认可。　投资银行的融资渠道：一是政府资金．　包括德国联邦政府的资金　＇ｊ－Ｉ、ｌ政府的资金和　图１既有住宅改造各方主体及相互关系　从图１中可以看出．政府、投资银行、产　权单位／个人（主要是住宅公司）和咨询公　欧盟的资金　二是政策性的银行贷款．无息　或低息贷款．包括来自德国复兴信贷银行　（ＫＦＷ）、ＥＩＢ（欧盟投资银行）等．１９９７年为　确保政府资金的安全使用．投资银行专门成　立了风险投资公司来管理：三是资本市场运　作．如同商业银行的运作方式样。　（３）关于改造后租金方面．政府也有法　律规定．即住宅公司或产权单位．可以通过　提高租金来逐步收回改造投资．但是不能将　改造成本全部转嫁给租户　司是既有住宅改造过程中最主要的四方主　体．各自的责任和相互关系也很明确。且由　于很多住宅公司和投资银行均由政府控股或　参与．因此在整个运行体系中政府有很大的　投资银行面向的对象银行的上游是政　府的各个部．包括财政部、内政部、乡村建　９５　维普资讯 http://www.cqvip.com ＿建筑节能　■Ｔｈｅ　Ｂｕｉｌｄｉｎｇ　Ｅｎｅｒｇｙ　Ｅｆｌｉｃｉｅｎｃｙ　以上住宅：二是如果改造动作较大．比如涉及到结构、户型和楼层的　拆改，还需要得到政府相关部门的批准　其次．投资银行委托独立的专业咨询公司对整个项目进行综合评　估，并提出具体的改造方案和措施建议，　第三，优惠贷款得到批准后，住宅公司开始实施具体的改造计划。　整个改造过程有专业的监理公司进行全过程监管．以保证改造方案得　到落实；　第四．改造完成后，咨询公司进行后评价。　既有住宅改造成效　１、既有住宅改造进展　德国对原东德地区既有住宅改造从１　９９０年开始起步，到９Ｏ年代中　期达到了高峰期，随后改造量开始逐年减少。经过１０多年的努力，原　东德地区绝大多数的既有住宅特别是板式建筑改造完毕．目前改造接　近尾声　设及环境保护部　基础设施和空间规划部、　教育部．劳工部等．从上述部门取得资助资　金．加上来自银行的低息贷款．再提供给用　户，包括地方（市县镇）政府　住宅公司、农　庄和个人等　银行向用户的贷款额度由负责　基础设施贷款的评估公司进行评估．使用这　种优惠贷款的额度不超过改造成本总额的　（１）住宅公司在住宅改造方面投资额的变化。ＫＯＷＯＧＥ公司是ＤＥＧＥＷＯ住宅集团的子　公司．管理了１　４８５９套住宅。１　９９０年开始实施改造时改造量还很少，仅有１　０ＯＯ万欧元的投　资。从１　９９１年开始，改造量迅速增加．到１　９９６年和１　９９７年达到了高峰期，投资额分别达　到了１　４６亿欧元和１．４２亿欧元。但从１　９９８年开始，改造量开始逐年减少．２００２年和２００３　年的投资额只有两三千万欧元　目前，该公司管理的住宅中９Ｏ％已经改造完毕。　（２）政府优惠贷款的变化。从１　９９８年开始．住宅公司改造量减少的同时．政府提供的　７Ｏ％．其他通过市场自筹（含商业贷款）。投　优惠贷款资助也大幅度减少　１　９９８年企业总投资６５００万欧元．政府优惠贷款３９００万欧元：　资银行从政府获得资金方式有两种：一是以　项目为载体．申请专项资金．如住宅公司就　某一改造项目向投资银行提出优惠贷款申　请．投资银行再向德国复兴银行就该项目提　出专项资金申请；二是投资银行可以向政府　申请一个额度．比如５０００万欧元．然后自己　来运行这笔资金。　（３）咨询公司　２０００年企业总投资５５００万欧元．政府优惠贷款１　１　Ｏ０万欧元．２００２年企业总投资２５００万欧　元．政府优惠贷款１ＯＯ万欧元。　（３）投资银行投资额的变化。从１　９９１年至２００３年．勃兰登堡州投资银行总的投资额达　到２２０亿欧元．其中７６　７７亿欧元用于住宅改造　３１万套住宅得到改造　但是从２００４年开　始．其投资额明显减少．只有１２亿欧元．而用于住宅改造方面的优惠贷款更是大幅度减少。　２、既有住宅改造成效　既有住宅经过现代化改造后．能耗指标降低明显．建筑物外观和室外环境都得到明显　提高．减排ＣＯ２方面也成效显著：采暖能耗由１　１　９Ｋｗｈ／ｍ２・ａ最多减少到４３Ｋｗｈ／ｒｎ２－ａ　ＣＯ２　排放由４６ｋｇ／ｒｎ２・ａ最多减少到２１　ｋｇ／ｍ２－一。　另外，对于住宅公司来说．尽管改造需要投资．但改造后租金可以增加１　Ｏ～１　５欧元／　ｍ　・月．而且出租率提高．因此一般情况下．改造投资可以在１０～１　５年得到回收。如果还采　用了太阳能光伏电池发电．由于上网电价较高．那么大约８年就可以收回投资。对于住户来　说．尽管改造后租金提高了．但是运行费用（水、电、气、采暖等）可以节约２Ｏ％～３Ｏ％．　总体上住户的使用成本（房租和运行费用）仅增加１　５％左右．但是居住质量显著提高。　某具体工程改造前后的一些数据．可以反映出改造后的效益。ＷＢＧＭ住宅公司于１　９９５年至　作为独立的第三方机构．专业咨询公司　的目标很明确．就是确保政府的资金得到有　效使用。其职责是受投资银行的委托．对申　请优惠贷款的项目进行改造前的评估、提出　具体的改造方案和建议．并进行改造后评价。　（４）住宅公司　作为房屋的主要所有者或管理者．住宅　建设公司是改造活动最终实施主体．负责房　１９９９年完成了对一栋高层住宅楼的改造。改造范围包括围护结构保温、节能门窗更换　室内管　网改造、增加新风系统热回收装置、楼宇自动控制系统和太阳能供暖等　改造后的效果如下　屋改造的具体实施工作和经营管理工作　２、既有住宅改造程序　明确了既有住宅改造的四方主体后．改　造的程序也就基本明了：　首先．住宅公司就自己管理的某栋住宅　项目　表２　改造前后某套住宅运行费用的变化　改造前　改造后　减少量　（１）节约能源和水资　源。该住宅楼内某套住宅改　造前后的运行费用见表２。　比例　１９９９年　２００２年　直接经济效益　７．６０９欧元　改造后该住宅楼节约　集中供暖费用３４１　３１欧元／　年，节约水费１３８３２欧元，　节约电费７６０９欧元。　楼或某个小区向投资银行提出优惠贷款申　请。这里需要说明两点：一是如果一栋楼中　产权属于不同的单位或个人．每个产权单　位／个人也可以提出改造申请．但必须是该　产权人必须至少同时要拥有该栋楼中的３套　集中供热　电　水　７９．９１１欧元　４５．７８０欧元　３４．１３１欧元　１２．５７４欧元　４．９６５欧元　４２．７％　６０．５％　３６．５８１欧元　２２．７４８欧元　１３．８３３欧元　３７．８％　（２）出租率提高。改造前该住宅楼的舒适度较差．难以出租．空置率较高　改造后．由于　室内设施的改善和舒适度的提高，尽管租金由３　５欧元／ｍ２・月提高到５．０欧元／ｍ２・月，但　维普资讯 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仍然全部租出去了。而由该公司管理的　尚未　鉴的成功经验：　改造的住宅楼的空置率达到了３Ｏ％～７Ｏ％。　是政府支持和相应的经济政策。包括贷款政策　新能源利用以及并网发电等　方面的鼓励政策ｊ还包括计划于２００６年强制执行的建筑能耗等级标识制度　凡是　既有住宅面临新问题　从１　９９８年开始．原东德地区的既有住宅　出现了过剩的情况．这也是德国既有住宅面　临的新问题　原因有两点：一是人口出生率　下降．老龄化趋势严重。目前德国户均人口　１　２人／户。２００２年德国总人口８２５０万．预　出租或出售的住宅将必须获得能耗等级标识，让租户更多地了解房子的能耗性能。　二是严格的标准制度。专门制定了相应的法规制度，对既有建筑的改造规定　了的严格标准。　三是全面的改造。既有住宅改造不仅仅针对节能．还考虑到改造后因节能的　需要而可能带来的其他如发霉　结露等问题；改造还包括室内外及周边环境。　四是改造对居民的影响较小。住宅楼改造时．居民并不搬出　改造期间继续　计到２０５０年将只有７５１０万。二是东西德统　后　原东德地区人口流失。　目前各住宅公司都承受着住宅过剩的压　力．如ＷＢＧＭ公司２００２年的统计显示，该　公司有１　７％的住宅空置。而勃兰登堡州有　１　１　５７５套住宅空置．政府和住宅公司的压力　很大。针对这种情况，住宅公司面临着三种　选择：一是有些住宅可能会继续被改造　二　是有些住宅楼拆掉一部分．只保留３～４层．　这种改造的动作较大．建筑物结构　户型等　都可能被改动．这也是住宅公司提高住宅的　档次和品质　吸引租户的一个重要手段；三　是有些住宅楼将被彻底拆掉。　中德既有建筑改造对　匕　１、中国与德国既有建筑改造对比　两国在既有建筑改造上有相似之处．一　是旧有住房质量差．舒适度低．环境质量差．　尤其是节能效果不理想．能源浪费严重；二　是两国在改造上的出发点和改造的内容基本　相同。　但两国在既有建筑改造上．也面临完全　不同的形势：　是市场状况不同。德国的住房市场过　剩．空置率高。　二是产权制度不同。德国改造对象的产　权单位简单．容易决策．很少存在一个楼宇　多个产权单位的状况。对于出租房屋．产权　所有人可以决定是否改造．不需征求住户的　意见。对于产权房，一般建筑规模较小．也　是单一的产权人．可以自行决策。　三是德国既有建筑改造有政府的大力支　持。无论是住宅公司还是投资银行，政府都　在其中具有一定的地位和作用，可以较好地　体现政府的意愿。在改造中．就可以获得政　府的低息或无息贷款．采用新能源（如太阳　能）还可以得到政府的追加贷款。　２、德国可以借鉴的经验　德国在既有建筑改造中．无论是在政策　支持，还是在改造技术上，都有值得我国借　住在里面。至于改造期间对居民生活造成的影响．如果租户提出来，那么住宅建　设公司通过与租户逐个谈判来减免一部分租金作为补偿，最高减免２Ｏ％。当然．　不同住户的要求也不相同。一般改造影响较小时　租户不会提出补偿要求。但是　如果改造较大，如拆掉几层时，那么就需要部分租户搬出．住宅公司负责搬迁费　并解决新的住处。　五是注重改造技术的交流与合作。不同住宅建设公司联合成立了技术交流中　心　定期交流改造的一些技术问题和一些新的改造理念。与东欧的国家和前苏联　也开展交流。这样相互之间可以学习一些成功的做法和经验．避免犯同样的错误。　六是开展深入扎实的调研和基础研究工作。德国针对既有住宅开展了全面深　入的调研．了解既有住宅的建造年代　破坏情况等．并且根据既有居住破坏情况．　开展了有针对性的研究。这为既有住宅的全面改造打下了坚实的基础。一些科研　机构．如柏林工业大学建筑维护和现代化改造研究所（ＩＥＭＢ）．参与调研和并进行　基础性研究工作。　七是节能改造力度大　节能效果明显。德国柏林冬天的气温比北京高一些．但　其节能改造过程中外墙外保温采用的ＥＰＳ板通常为１０—１２ｃｍ厚．容重为１　５ｋｇ／　。　窗户多为三层玻璃．且至少有一层为Ｌｏｗ—Ｅ玻璃。而我国保温板厚度普遍为５ｃｍ．　窗户双层玻璃的使用尚不普遍。　（考察团由建设部科学技术司王建清处长率队，成员有建设部标准定额研　究所林常青、建设部信息中心吴萍、中国建筑材料科学研究院李娟和重庆大学　翟俊。）匕兰ｉ—ｒ