论房地产项目开发的设计管理

论房地产项目开发的设计管理

区别于政府投资项目开发的房地产项目开发，以其较大的规模、齐全的配套、美丽的环境、有偿的居住，己成为当下人们选择居所的主要方式。在整个纷繁复杂的房地产项目开发过程中，设计管理工作贯彻始终，是各项管理中最为核心的部分，举足轻重。本文试对房地产项目开发过程中的设计管理进行论述。

标签：房地产项目开发；设计管理

1 房地产项目开发的特点

房地产项目开发源于上世纪90年代的住房体制改革，是当今社会中百姓安居的主要场所形式之一。其特点是共建绿地配套完善、布局多样、有各自统一的建筑风格、景观怡人、有偿居住等特点。房地产开发的最终目的是房地产投资建设管理单位能从购地、建房、卖房的整个过程中，以最小的资本投入获取最大的经济利益。购房者对项目的有偿支付是房地产项目开发最主要的特征，而一些政府的投资项目开发，如公建建筑、大学城等建设则纯粹是政府的投资行为，不过分强调使用者对项目的有偿性。

房地产项目开发是房地产建设单位的一种投资行为，讲究投资回报率，项目从购地到建成销售的时间越短，其资金回笼越快、投资回报越大。因此，建设单位往往对项目整体的规划与设计、监理与施工时限要求较高。

2 设计管理释义及其在房地产项目开发中的重要作用

设计是一个资源整合的过程，需把客户需求、策划定位、规划布局、建筑质量、建造成本、建造时限等各项相互矛盾的冲突不断进行综合平衡，从而达到各方满意的过程。这里的冲突不仅包括设计团队中各专业人员间的冲突，而且包括设计与客户、规章、成本、质量、进度等方面的冲突。设计问题的本质是：在一定的时限内，用专业的整体团队沟通协调并合理地解决各种冲突的过程。

与设计过程密切相关的是设计管理。相比设计工作而言，房地产项目开发过程中，设计管理工作由为重要，贯穿于整个项目开发过程的始终，尤其是项目开发的前期阶段。对于房地产项目，其设计具有通盘考虑的全局性特点。大的方面，需考虑到整个项目的规划布局、景观与建筑（含配套的共建、住宅）等設计；小的方面，需进行示范性样板房的装修设计与施工。而这一切繁杂交织的工作，却因建设管理单位在时限和资金方面的要求而更显其操作的难度。只有科学合理的设计管理，才能较好地统领各设计单位及设计人员组成一支高效的设计团队，在较短的时限内实现房地产建设单位对项目开发各方面的要求，提升整个房地产项目开发的效率、品牌与效益。因而，设计管理工作越来越受到房地产项目建设单位与设计单位领导部门的重视。

3 房地产项目开发设计管理工作的阶段、内容与流程

3.1房地产项目开发设计管理工作的阶段

对房地产项目开发而言，设计管理工作涵盖了整个项目开发过程。具体包括以下阶段：①设计承包商的选择控制阶段；②概念设计管理阶段；③扩初设计管理阶段；④施工图设计管理阶段；⑤分项设计管理阶段；⑥景观设计管理阶段；⑦室内设计管理阶段；⑧主体扩初设计管理阶段；⑨主体施工图管理阶段；⑩主体施工图管理阶段；（11）设计变更管理阶段；（12）设计材料设备选型定板阶段；（13）销售示范区装修设计管理阶段等。

上述各阶段以设计承包商为重点开展相关设计工作，房地产建设单位则主要是组织设计、配合和提供设计条件、控制设计规模、工程质量、工期与投资、组织审查和批准文件、协调设计外部协作关系、提供外部条件等。

3.2房地产项目开发设计管理的内容与流程

除了上述工作阶段外，房地产项目开发设计管理包括以下内容：

（1）根据国家有关法规规范，凡30万m2工程以上必须进行设计招标、20万m2工程以下可以直接委托设计。故此，房地产项目开发设计管理的主要工作之一是组织工程设计方案竞赛招标、优选工程设计单位。

（2）提供勘察、设计的基础资料和建设协议文件、项目审批文件。

（3）组织协调项目的相关单位之间的相互配合，及时提供所需文件与图纸，包括勘察与设计、设计与设备供应、设计与施工、施工与材料设备供应等单位。

（4）根据房地产项目开发的市场定位、资金限额与预定时限，组织优化设计。

（5）组织环境影响评价，劳动安全与卫生、消防、人防等专题设计审查与报批，办理城市规划主管部门的审批等。

（6）协调、落实外部补充的设计（水、电、气、有线电视、通信等）。

（7）按规定报送、办理建设项目核准或备案所需的手续。

（8）组织审查初步设计文件，按规定上报，主持审查施工图设计文件与图纸。

（9）控制和审查施工过程中的设计变更。

（10）组织质检、竣工验收、项目后评价等工作。

（11）做好勘察、设计文件和图纸的接收、分发、使用、保管与归档工作。

（12）为勘察、设计人员现场服务，提供工作与生活用品。

（13）按合同与实际进度计划，办理勘察、设计等费用的支付与结算。

3.3房产项目开发设计管理的流程

众多的设计管理工作内容均须按一定的工作流程进行，以概念、方案设计承包商选择为例，这一工作阶段是整个房地产项目开发的第一阶段，其工作流程包括：工程费用预算、设计招标计划编制、了解设计招标计划、选择方式谈判、收集设计单位信息资料、资料筛选初定入围单位、入围单位考察和推荐、审批、编写设计招标文件、审批、组织发标记答题、组织评标并推荐中标单位、审核、确定直接委托单位、审核、签订设计委托合同、组织设计单位实施设计、设计单位动态管理、设计单位评审（评审点为：规划、单位功能、立面）、完善设计单位信息库等。其中，应重点把控有以下几方面：

3.3.1设计单位的选择目前设计类单位主要有三种类型：①大型设计院，其显著特点是综合实力强，设计院内部管理制度完善，内部会审会签及图档管理制度执行较好，各专业实力均衡且配合较好。图纸的“错、漏、碰、缺”等现象较少，有利于项目开发后续的施工、变更和成本管控。不足之处是设计方案创新不足，较为保守，且不接受业主的限额设计等要求。②中型设计院，其主笔设计师方案设计能力较强，但设计院内相关专业配置与配合薄弱，图纸的“错、漏、碰、缺”等现象较严重。③一般小型设计（事务所）院，房地产建设单位对其有较强的管控力度，但设计质量（方案和图纸质量）较差，其内部的管理制度不健全。

一般而言，易于管控是选择设计单位的基本原则，但需结合项目的具体定位选择。如：当作为公司标志性工程时，应选择设计实力强、内部管理完善的设计单位，易于保证设计质量；当以赢利为主要目标时，可考虑一般小型设计院。

3.3.2设计合同的签订

設计合同签订时，通过增加管理性条款能令设计单位易于接受建设单位的管理，使设计院内部质量管理体系正常运行并发挥作用。设计院内部管理工作外部化，可以令建设单位见证设计院的内部管理行为。如约定提交设计成果时，建设单位可提出节约其投资的具体措施，加强设计单位的成本理念。又如在符合安全条件下，设计成果低于限额设计指标一定百分比时，给予设计师而非仅限于设计单位的奖励，以提高设计负责人的积极性和主动性。可约定设计人员清单（包括年龄、职务、职称、工作年限、执业资格等）保证设计团队的稳定；具体约定专业负责人到场服务的时间和次数，以保证设计与施工的连贯性、一致性等。

3.3.3方案设计阶段

方案设计是解决建设项目总体布置和开发问题的重要阶段，是建设项目成败

的关键所在，是建设管理单位实现利润最大化的重中之重。其主要内容有：对建设场地进行总体规划、建筑设计、街景布置、环境关系规划、交通组织、建设规模和经济技术指标等提出标准和要求。此阶段的内容要求如下：

（1）注意多方案选优。立足于市场需求，进行项目的市场调研，采用招标优选设计方案，邀请市场营销专业人士、建筑设计专家进行方案评审，提出优化建议。

（2）力求方案科学性、合理性和前瞻性。处理好市场需求与产品方案、建设规模的关系，合理确定项目开发进程和经济规模、近期与远期目标的关系、总体规划与分步实施的关系（总体规划须一次完成，建设可分步实施）、投资与效益的关系，力争用最小的投资取得最大的效益。

（3）总体平面布置图。根据场区自然地形、地貌和地质条件，因地制宜、依山就势。总平图的各项经济技术指标应符合国家规范规定，主要有：建筑系数、容积率、绿地率、建筑间距等。科学规划场区内人流、车流、消防通道等交通路线，确保安全、顺畅、短捷。注意结合项目实际情况，与城市规划部门确定合理的商业面积，满足市场需求，实现建设管理单位预期目标。

（4）结合地形、地貌，做好竖向布置。合理确定场区竖向布置标高，尽量减少挖填土石方工程量，力争挖填方趋于基本平衡，控制投资。

（5）采取场区雨水排泄和必要的防洪措施，防止市政排水管网倒灌。

（6）与城市规划、环境保护、人防、消防、交通等当地主管部门协商，取得各单位的相关意向协议、审查意见和批准文件。

（7）在申请人防行政许可批复之前，与人防部门确定需建人防工程的面积及及用途。由于在项目后期销售时，人防产权是属于国家的，无法实现销售收入，所以设计方案应根据项目的区域及性质，经济、合理地布置人防工程的位置及用途。

3.3.4设计方案的评审

建筑方案是初步设计和施工图设计的方向标，所以方案的经济合理性是过程管理的关键之一。将技术与经济结合，可提高决策的科学性，有效地控制设计阶段的成本。指标的引入降低了设计评审的主观性，技术经济指标分功能和成本两类。功能类指标按重要程度分两类，成本类指标按数值从小到大排序。两类指标均靠前排序的指标价值较大，必须实现；两类指标均靠后排序的指标价值较小的，功能可剔除；若功能类和成本类指标排序方向不一致，须考虑项目的具体定位。项目定位为高端时以功能类指标为主，定位为中低端时以成本类指标为主。

4 设计管理的重点——推行限额（限量）设计及方案优化节约成本

在项目招投标或合同签署阶段，设计尚处于初步设计阶段，很多报价和工程量是根据估算或经验估算而得的，因此，推行限额设计或限量设计，对于建设单位的投资控制尤为重要，甚至直接决定了项目的赢利指标。

而在满足使用功能和设计规范等条件下，推行方案优化是节约成本的重要途径之一。有些设计工程师由于缺乏现场经验或对设计规范缺乏深层次的了解，会造成很多笨、大、粗、重的现象发生，一方面增加了工程的直接成本，另一方面也增加了采购费用和施工费用。方案优化应该以项目部牵头，各专业部室为核心进行，可充分发挥各专业部室设计专家、专业技术负责人的经验。同时，建设单位应就方案优化形成规章制度，尤其是激励和奖罚制度。

5 结语

设计管理工作的有效落实决定了项目开发执行的成败，是整个房地产项目开发过程中最核心的部分。设计管理工作，房地产建设单位领导应给予足够的重视。从满足设计管理的规章制度、考核制度等方面给予充分完善，从而为房地产开发项目的顺利推进创造最有利的条件。要做好设计管理工作，还需要一线的设计人员、施工单位技术人员的积极配合，提供大量的工作实践经验和切身体会。对设计管理工作进行质的改变，使设计管理工作更上一个台阶，提高企业的管理水平和社会声誉，使企业在市场竞争中立于不败之地。