张付杰律师：房屋买卖居间过程中常见违规情形

因房屋交易存在诸多繁琐专业事宜，在二手房交易过程中，买卖双方大多会委托房地产经纪公司提供居间服务，代为办理不动产交易手续。因双方的目的不同，居间服务亦存在诸多不规范的问题，因居间市场的不规范行为，导致买卖双方矛盾增加，同时涉及居间矛盾也在增加。以下介绍若干实践中比较常见的违规情形：

1、虚假承诺应赔偿

购房过程中，中介工作人员经常为了促成交易，胡乱承诺，甚至虚假承诺，最终达成交易无法实现，并产生不必要的损失。对于损失，中介需要根据过错程度承担赔偿责。

【参考案例】

朱某欲购买郭某房产，向某中介公司咨询购房事宜。因担心自身存在个人征信问题，就能否办理购房贷款，朱某多次向中介公司咨询，并将个人征信相关材料信息交付中介公司。

中介公司经核实后，明确告知朱某可以成功办理相关购房贷款。后朱某与郭某及中介公司签订房屋买卖合同及居间服务合同，约定由中介公司代为办理贷款事宜。协议签订后，朱某向中介公司交纳中介费，向郭某交付购房定金。后朱某准备向郭某支付首付款并申请银行贷款时，中介公司却告知因其征信有问题银行不予贷款。

因无法贷款，房屋买卖合同无法继续履行，朱某所交的定金也不能退还。三方产生争议且协商未果，于是，朱某将中介公司诉至法院，诉求退回中介费及定金。

法院经审理后认为，中介公司对朱某的损失依法承担赔偿责任，朱某对自己能否办理购房银行贷款亦负有一定审查注意义务，遂根据公平原则及诚实信用原则，判决中介公司按照损失总额80%承担赔偿责任。

2、单方违约应付佣金

在二手房交易过程中，单方违约导致的二手房交易无法继续履行的案例比较多，中介方的佣金也时常因房屋买卖合同纠纷的存在，变得微乎其微。但单方的违约导致房屋买卖无法继续，佣金还是应支付的。

【参考案例】

顾某购买了熊某的一处房屋，甲中介公司为居间方，三方签订了房屋居间买卖合同，合同中约定：合同订立后，买卖双方任何一方责任导致合同不能履行的，违约方应向中介公司支付合同约定的双方的居间费用。合同签订之日，买卖双方分别与中介公司签订佣金确认书。

在合同履行过程中，由于涉案交易房屋被法院查封，无法办理房屋过户手续。于是，甲中介公司将顾某及熊某诉至法院，请求二人支付佣金。

法院经审理后认为，熊某、顾某分别与甲中介公司签订佣金确认书，约定于房屋过户当月向甲中介公司支付佣金。现因熊某房屋被法院查封的原因导致合同无法履行，按照三方所签订的《房屋居间买卖合同》相关规定，违约方向中介公司支付合同约定的双方的居间费用，故熊某应当承担支付全部佣金的民事责任。遂判决熊某依法向甲中介公司支付佣金。

3、居间服务有瑕疵，居间费用应返还

在二手房交易过程中，居间方居间服务存在瑕疵的，并非故意隐瞒重要事实或者提供虚假信息的，应返还居间费用，但不承担损失赔偿责任。

【参考案例】

刘某与中介公司签订房屋独家出售委托协议，后中介公司促成刘某与张某签订房屋买卖协议。协议履行过程中，因房屋已经网签在刘某名下，无法以原先预定的方式进行更名，各方产生争议。张某向法院提起诉讼，刘某亦提起反诉，法院经审理后判决解除双方房屋买卖合同，刘某返还张某定金。

后刘某向法院诉请中介公司返还居间费用，并赔偿其在与张某诉讼及本案诉讼中承担的案件受理费、律师费等损失。法院经审理后认为，中介公司应当及时核实涉案房屋是否具备更名条件等情况。即使中介公司在与刘某签订《房屋独家出售委托协议》之前核实涉案房屋尚未网签、具备更名条件，其在促成买卖双方签订涉案房屋买卖合同之前也应再次核实该情况，因其未核实清楚导致涉案房屋买卖合同虽然订立但是客观上并无法履行，中介公司提供的居间服务存在重大瑕疵，对于已经收取的居间费用应当返还。但中

介公司并非其故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，对于刘某的其他损失中介公司不应承担赔偿责任。故判决，中介公司内返还刘某居间费；驳回刘某的其他诉讼请求。

4、中介提供服务后，跳单违约

在房屋买卖过程中，跳单的问题也困扰着中介方。有些买方对房子比较满意，但对于中介工作人员不满意，意图跳开中介，或者另选中介进行交易。这一行为，对于居间服务方权益构成损害，应承担违约责任。

【参考案例】

彭某与某中介公司签订《看房确认书》，约定由该中介公司带看房源，如成功购买则支付房屋成交价的1%作为佣金。此外，双方还约定如在第一次看房后，委托方已接受受托方服务，跳过受托方直接或通过受托方以外的第三方私下达成交易的，需按房产评估总价的2%支付违约金。

协议签订以后，中介公司工作人员带其看了涉案房屋后，彭某却通过其他中介机构与涉案房屋房主达成交易。中介公司遂将彭某诉至法院，要求其支付违约金。

法院审理后认为，彭某已与某介公司达成协议，又跳过对方私下交易，应当向受托方支付违约金，综合考虑各项因素，法院判决彭某赔偿中介公司违约金。

需要注意：衡量买方是否跳单的关键是买方有无利用中介公司提供的房源信息、机会等条件达成交易。若同一房源信息经多个中介公司发布，买家通过正当途径获取房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司，此行为就不属于跳单违约。