房屋不能用于抵押的情况及解决方法

未结清贷款的房产、部分已购公房、未满5年的经济适用房和未取得房产证的小产权房都不能办理抵押消费贷款。因为这些房产无法取得他项权利证，无法上市交易或处置，银行无法获得抵押权。央行已明令禁止未还清贷款重新贷款。购房合同中有优先购买权条款的公房和无央产房上市证明的央产房也无法办理此项业务。

法律分析

1、未结清贷款的房产

抵押消费贷款的房产必须是没有抵押的房产。如果是有抵押的房产或者此房产正处于按揭状态当中，银行就已经拥有此房产的他项权利，如果再对此房产进行抵押，银行是不允许的。因为两家银行无法同时拥有一处房产的他项权利。如果没有还清贷款重新贷款叫做同名转加按，现在央行已经明令禁止操作。

2、部分已购公房

已购公房中有两种情况不能办理抵押消费贷款，一种是无法提供购房合同或购房协议的已购公房。因为如果在购房合同中有原单位有优先购买权的条款，银行无法取得他项权利，所以银行就无法操作抵押消费贷款。另一种是不能提供央产房上市证明的央产房，因为这样的房产不能够上市进行交易，银行无法取得他项权利，即银行没有了抵押权，所以无法操作这项业务。

3、未满5年的经济适用房

回迁房按经济适用房管理的，或者是纯经济适用房，根据目前国家的政策，未满5年的话是不允许上市交易的，银行同样无法取得他项权利证，所以不能办理抵押消费。

4、未取得房产证的小产权房

对于小产权房产而言，如果居住人没有取得房产证的话，对房产只有使用权，而没有所有权，即不能对房产进行处置，所以这类房产就不能上市交易，无法到建委做抵押，更不可能办理抵押消费贷款。

拓展延伸

房屋产权纠纷及解决方案

房屋产权纠纷是指在房屋买卖、转让或继承等过程中出现的所有权归属、登记不准确、侵权纠纷等问题。解决这类纠纷需要依法进行，首先可以通过调解、协商等方式解决争议。如果无法达成一致，可以通过诉讼途径解决，向法院提起诉讼，依法维护自己的合法权益。此外，也可以寻求专业的法律咨询和代理服务，借助律师的专业知识和经验，为自己争取合理的权益。在解决房屋产权纠纷时，需要仔细研究法律法规，了解相关法律程序和证据要求，确保自己的权益得到有效维护。

结语

在处理房产抵押消费贷款时，需要注意未结清贷款的房产、部分已购公房、未满5年的经济适用房以及未取得房产证的小产权房等情况。这些情况下，银行无法取得房产的他项权利，因此无法办理抵押消费贷款。对于房屋产权纠纷，可以通过调解、协商或诉讼等方式解决，同时寻求专业的法律咨询和代理服务，确保自身权益得到有效维护。在解决纠纷时，了解相关法律程序和证据要求至关重要。

法律依据

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第五十条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第四十九条 房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第五十二条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。