房地产经济对国民经济的影响探讨

摘要:住房问题是重要民生话题,关系着百姓切身利益。本文以山东省潍坊市为例,运用计量经济模型对投资与增长的关系进行实证检验与理论分析,同时以房价问题为着力点对潍坊市房地产业进行深入剖析。结果表明：房地产投资是影响经济增长的重要原因,对经济发展具有极大推动作用;潍坊市房价相对稳定,究其原因居民收入水平不高、刚性需求不足、特殊的经济地理和优质资源分布。为此必须正确认识房地产业在国民经济中的地位,发挥房地产业对国民经济带动作用,加强房价调控,合理引导房地产业健康发展。

关键词:房地产经济;国民经济;影响效果

一、引言

一国在一定时期的生产总值是由消费、投资、政府购买和出口四部分构成,而房地产投资作为投资重要组成部分,对国民经济增长必然发挥重要作用,据有关数据统计,房地产经济与国民经济总量间具有极高的正相关性。随着城市化进程推进,房地产业在很多发达国家已占据主导地位。。。本文以房价问题为着力点对潍坊市房地产业进行深入剖析,分析潍坊市房价变动的原因,对于正确认识房地产业在我国经济中的地位,加强房价调控,合理引导房地产业健康发展具有重要作用。

二、房地产投资对国民经济的影响效果分析

(一)实证分析

。由于数据中可能存在的异方差性并平滑数据,对两个变量取对数InT和InG。。时间序列数据往往存在不平稳性,为使研究有意义,避免虚假回归,本文运用ADF检验进行分析,结果显示两变量的水平值在5%显著水平下均平稳。2.协整分析。。3.格兰杰因果检验。基于以上结论,通过格兰杰因果检验对两变量之间的因果关系继续验证,结果得出原假设为InT不是InG的原因中,P<0.5,拒绝原假设,即房地产投资是经济增长的原因。原假设为InG不是InT的原因中,P>0.5,接受原假设,即经济增长不是房地产投资的原因。

(二)理论分析

1.房地产经济是重要投资力量。以山东省潍坊市为例,房地产投资快速增长,2001年房地产投资为14.2亿元,占全年固资投入的6.53%,到2013年房地产投资为602.1亿元,所占比重上升到17.55%,从2014年-2016年开发投资额略有减少,占两者的比重也均下降,对总投资具有极大带动作用。2.房地产经济是拉动消费增长的有效力量。经济进入新常态以来,我国经济增长由依靠投资拉动转向依靠消费拉动,刺激消费成为目前我国迫切任务之一。尽管潍坊市收入水平低,住房刚性需求不足,但房地产价格的上升加上住房本身就同生活必需品一样,使房地产业也成为了打动消费的上行力量。3.房地产是扩大就业的重要途径。随着城市化进程推进,政府以及房地产开发商分别加大了对公共设施和住宅建设的投资,由于房地产业极强的关联性,钢铁水泥、建筑业等产业提供了充足就业岗位,解决了众多农民工就业问题,据了解我国农民工中接近一半从事了房地产建设有关职业。4.有利于带动相关行业的发展。房地产业作为产业链的中间产业,上下游产业众多,具有很强的关联效应。前向关联产业包括建筑业、交通业、通讯业等部门,后向关联产业包括钢铁、水泥、木材及冶金等部门。随着房地产的迅速发展,建筑、金融与钢铁水泥等产业都得到了明显的增长。

三、潍坊市房价变动及其原因分析

房价是有关国计民生的关键问题。我国房地产市场不成熟,投资过度导致的房价上涨太快问题不断凸显,潍坊作为三线城市的典型代表,房价总体保持小幅稳定的增长态势。

(一)近几年潍坊市房价的变动

作为地级市,潍坊市房价上涨速度相对于一二线城市表现出较为稳定的增长态势。近几年潍坊市商品房2011年房价为3596元/m2,到2015年上涨到4509元/m2,四年上涨近一千元,2016年略有下降。房价为商品房销售额与商品房销售面积的比值。

(二)潍坊市房价稳定增长的原因

1.居民收入水平。收入是影响消费行为的主要因素,通常来说,随着收入的增加恩格尔系数会降低,居民购买住房的能力就会得到提高。然而,潍坊市作为一个三线城市,加上近年来经济形势不好,人们的收入低,购买力自然不高,对住房的需求也弱,使得房价难以上涨。2.刚性需求不足。住房作为特殊的商品,人们对其的需求分为消费需求和投机需求两种。作为消费需求,住房是居民生活的必需品,同食品一样,价格弹性较低;而且潍坊市外来人口少,每年在潍坊就业的大学生也少,大大降低了住房的需求。作为投机需求,潍坊房价上涨缓慢使得居民对住房的投机需求较小,另外潍坊市目前新房二手房都很多,供给远大于需求,房价难以上涨。3.特殊的经济地理分布。潍坊市经济地理分布特殊,使得房价相对稳定。青岛、济南等经济形态均是中心城市发展快,与周围县市差距很大,而潍坊却是中心城区与周围县协同发展,更有甚者周围县市的生产总值比中心城市的还高。其中寿光、青州、高密、诸城均已进入全国百强县,县市基础建设均已达标,交通便利,吸引了大批的外来人口,避免了市中心与周边县市发展差距过大,人口往中心城市集聚造成房价过高的现象。4.教育优质资源的分布。教育资源的分布也是影响房价的重要因素,当今社会,家庭都十分重视孩子的受教育问题,好的学校往往会促使很多家庭到其学区买房,从而使附近房价被抬高。据了解,山东省一共有28所学校被北大清华认定为名校,其中有7所在潍坊,然而,这7所学校并没有聚集在一个地方,如安丘一中、高密一中、潍坊一中等,这些教育优质资源相对分散地分布于各县区,避免了因教育而向中心城市集聚现象,有效减轻了学区房导致的房价抬高问题。

四、结论

房地产业作为我国的新兴产业,推动了城市化进程,有效带动了消费、投资和就业,对经济的快速增长具有重要作用。我国房地产投机性严重,房地产泡沫现象不断凸显,对经济产生了不利隐患。潍坊市作为典型的三线城市,房价相对平稳,究其原因居民的收入水平不高、刚性需求不足以及特殊的经济地理和优质资源分布。为此,必须正确认识房地产经济在我国经济中的地位,合理把控房价增长,引导房地产业健康发展,充分发挥房地产经济对国民经济的带动作用。

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孙义婷