针对xx学校的实际情况，经过我们现场考察以及根据校方的要求，为确保学生能够正常学习与生活、按时作息、及时上课，我们将桂林师范高等专科学校日常的物业管理分为三大块：平安管理、环境卫生管理、水电及公共设施管理。 一、平安管理
1、成立有校方参与的共管机制。学校领导、班主任教师以及物业主要负责人组成的物业管理领导小组，协调桂林师范高等专科学校日常物业管理运作，物业定期〔每月或每季度〕向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理情况，增强沟通，促进了解，有利于物业管理日常工作的开展。
2、从专业物业管理的角度提出可行性的意见，与校方联手制定学生宿舍管理规定，使学生在宿舍有一个行为标准，便利于管理。 3、管理人员持证上岗、着制服、标志明显。
4、管理人员24小时值班，编排管理人员24小时值班表，我们所有管理人员的联系方式交校方一份，以务紧急事件能够联系到，24小时值班不因双休与节假日而中断。
4、抓好消防工作，把消防隐患消除在萌芽状态。和校方合作在学生宿舍每层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志成立义务消防队，做好学生的防火监督教育工作。
5、24小时全面监管。保安与舍管不间断24小时巡逻，保障学生
不受侵害，保障宿舍楼内公共设施完好，保障宿舍楼内的治安环境，保障学生人身与物品平安。 6、完善各项管理制度
〔1〕来访登记，来访人员经被纺人确认后，本校人士可入内，校外人士须在保卫处等待。
〔2〕男女生不得互相串宿舍。
〔3〕按校方规定开关宿舍大门，非规定时间一律拒绝进入宿舍。 〔4〕每天查寝，对外宿、缺寝人员以及熄灯后点蜡烛、讲话者进行登记，及时回报给校方。
〔5〕发现打架斗殴现象立即上前制止，并第一时间报校方。 〔6〕开展意见调查，物业定期〔每季度或半年〕发放意见调查表，征求学校与学生的意见，了解对物业管理的需求，确保我们能够提供及时、周到、方便的物业管理效劳。
6、员工效劳态度：员工以发自内心的真诚笑容热情效劳，做到文明礼貌、谈吐文雅、遵章守约、移冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。
7、我方不承当因学生自身行为造成的平安事故责任。 二、环境卫生管理
1、实行零干扰清洁卫生效劳，学生上课后，清洁工再进行清扫。 2、做好环境卫生宣传工作，把提高学生的清洁卫生意识、纠正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉地参与到环卫工作中。
3、遇到有损害环境卫生行为的学生，进行耐心教育和劝阻，决不因人而异，对于极少数屡教不改者采取典型暴光或让其清理干净的方法，在校方的支持下公开其不文明行为以儆效尤。
4、每天上下午各清扫一次，全天候保洁，每小时循环保洁一次，先外至内。清洁标准：公共场所无明显泥沙、污垢，每100平方米]内纸屑不超过两片，没有1厘米以上的石子；排水沟无明显泥沙、污垢；垃圾箱清运及时，清运率100%，周围无污垢、无积水，离垃圾箱两米无臭味；玻璃门窗、镜面和灯具标准是：玻璃面上无污迹、水迹，清洁后用纸巾擦拭50厘米无灰尘，清洁后的灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁；楼梯的标准是：保持楼梯清洁，目视楼梯无果皮、纸屑、蜘蛛网、悟迹等；卫生间标准：地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮；天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网；目视墙壁干净，便器洁净无黄渍，室内无异味、臭味；宿舍楼层通道、地面标准：目视，干净，无污渍、无杂物。 三、水电及公共设施管理
1、建立巡视制度。每天上下午两次巡视水电及公共设施。巡视内容：
〔1〕检查学生生活区公共排污、排水管道有无杂物，发现后做好记录，落实清理工作。
〔2〕检查生活区内路灯及楼梯照明是否正常，发现问题及时进行维修。
〔3〕检查有无损毁公共设施，包括门窗、床铺、桌子、室内照明、
电线等，如有上述情况，立即进行维修，如属人为破坏，立即进行制止并视破坏情节轻重报校方后给予一定的处分。
〔4〕检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发现立即进行维修并做好记录，保证各类管道电线正常使用。 〔5〕检查学生生活区大门、围墙等设施是否完好。
〔6〕配电局部电缆沟〔竖井〕无水渍、杂物、鼠害，楼层配电箱外观美观、完好、清洁、开关运行无影响等。
2、水电工24小时值班，并把每个水电工的紧急联系方式脚校方一份，以务出现突发事件后联系。
3、宿舍楼内所有因维护不善而损坏的财物由我方承当，但我方不承当大修、更新换旧以及新投入设施工程的费用。
我校全校搬迁进入大学城，使得我校的学生公寓无论是宿舍外观还是住宿条件都比过去有了很大的提高，这同时对我们的学生宿舍管理有了新的要求，我们在经过调研的根底上，结合我校的实际情况，决定引入物业效劳体系，使学生公寓管理由过去的单纯说教向行为管理方向转化，公寓内的效劳管理向机制化、标准化效劳方向转化，公寓管理手段向企业管理的方向转化，故特制定?广州大学城生活区学生公寓物业管理方案?，以下称本方案。 一、公寓物业管理的实施范围
根据我校的实际情况，为了做好物业管理的示范、试点工作，故先从B1~B10公寓开始试行，待成熟后再在全校推行。 二、公寓物业管理方式
成立学生公寓管理部，负责学生公寓内日常工作和物业效劳监督工作。每个公寓为一个班组，由公寓宿管组长负责公寓内日常工作。员工统一着装上岗、文明作业、标准操作。所有员工要积极做好学生信息反应工作，做到“诚心待人、热心效劳、耐心解释、细心工作〞。进一步制定并完善了学生公寓效劳内容和标准〔附件1〕、公寓管理部主要岗位职责〔附件2〕和公寓管理部工作规程〔附件3〕及公寓管理部员工考核制度和实施细那么〔附件4〕，按照物业管理行业标准和标准结合我校学生公寓具体工作进行管理。 三、学生公寓管理部岗位及人数
学生公寓管理部部长：1名〔由中心副主任兼任〕 学生公寓管理部物业监理：2名〔由正式职工出任〕 学生公寓宿管员：8人 学生公寓楼内保洁员：8人
学生公寓场地保洁员：1人〔由工作量教少的楼内保洁员出任〕 共需外聘人员16人 四、运行费用 1、人员工资
2、员工劳保、工具等费用 3、标牌、标示、垃圾桶等费用等 综上所述，运行费用约为300,000.00元。 附件1：学生公寓效劳内容和效劳标准 1、房屋共用部位的维护和管理
公寓管理处定期和冬、雨季节或天气异常时对房屋居住情况进行检查维修，或居住人发现问题及时报修。对房屋易出问题的部位，及时作出记录备案，重点检查。年底进行全面检查，对共用部位及其设施设备的完损程度作出评价，制定年度维护方案，作好检查和维修记录。
2、用部位及设施设备的运行维护管理
定期对共用部位及设施设备进行保养维护，保证设施设备的正常使用和运行。公寓公共设施设备完好率保持在98%以上。正确操作和使用设施设备，无因操作使用不当而导致平安事故发生。 3、环境卫生效劳标准
〔1〕、公寓楼区域内的环境、场地及公共部位。
标准：目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍；墙面干净整洁，无灰尘、蜘蛛网、无乱贴乱画；区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。
〔2〕、楼道、楼梯及公共设施设备。
标准：楼道和楼梯洁净、无污渍、积水；楼梯扶手、护栏、电梯门电梯内壁无手印；门窗玻璃明净；天花板洁净无明显污渍，房角和设施设备无尘土和蜘蛛网等。 〔3〕、公寓内的公共卫生间。
标准：地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味、便池内外无杂物无污渍，垃圾清理及时，设备完好无损，金属器具无锈迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现象。
4、安防效劳标准
〔1〕、公寓管理接待处24小时管理效劳值班，及时登记非本公寓内来访。
〔2〕、随时维护公寓楼周边车辆停放秩序。
〔3〕、定期对公寓内的消防设施设备、共用电器进行巡视、检修，保证楼内消防设施设备、共用电器完好，消防设施设备设置明显的提示标志。
〔4〕、公寓内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。 〔5〕、来访人员进行登记，晚间限时离开，严禁留宿。 〔6〕、公寓内无火灾、失窃、触电、斗殴、赌博、传播不良文化等事件和违法行为。 5、维修效劳标准
〔1〕、24小时受理报修，一般情况下10分钟内维修人员到场，维修及时率100%。紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能及时到场处理的，应向报修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理。维修结束后，将地面清理干净，物品归位。
〔2〕、定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。 6、接待效劳标准
〔1〕、文明效劳、礼貌待人。对来访或住宿人员，及公寓居住人员热情接待、认真受理；对提出的问题和需求进行认真耐心地解答和
帮助解决。
〔2〕、认真、全面、详细、准确地登记来访、住宿和公寓居住人员的根本情况，并备存登记资料，以便提供效劳和查询。
〔3〕、按照公寓管理规定，及时办理入住和迁出手续，保证公寓物品的及时回收，损害处置，相关费用的收取结算.蜂巢物业管理网收集并整理。 一、工程概况 1、地理位置
该工程位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2、工程主要经济指标 二、物业管理资料
物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与效劳之中，建立社区效劳体系。为住户带给全方位管理，效劳工程呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类效劳〞，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理〞；常规性公共效劳〔合同效劳〕委托性特约效劳〔非合同零星效劳〕和经营性多种效劳〔全方位、多层次的综合效劳〕。 1、房屋及设施设备管理
1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。
房屋建筑的维护管理实行“管养合一〞主要落实在以下几个方面： A、工作的主动性
管理职责人与效劳中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术标准、健全档案记录、持续房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的多样性
根据房屋的完损状况、季节变化、住户对象等采取日常修缮效劳，季节修缮效劳、重点修缮效劳和特殊修缮效劳等形式，并做到制度化、标准化。
C、工作的针对性
在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的效劳措施。 1.2共用设施、设备的管理
范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。
共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大局部组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。
1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理 范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库
等。
根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。透过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标，根本完好。 1.4智能化设施设备
范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。
根据智能系统的构成、分系统设备的组成状况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位效劳，充分利用现有资源，提升智能系统功能，透过严格管理保证智能系统运作正常。 2、环境卫生管理
在jt我们遵循“高标准、严要求〞的环境卫生管理和“高质量、高频度〞的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。 2.1卫生管理
是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运到达环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按方案消毒、灭鼠、灭虫。
透过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户带给高档次的效劳水准及高质量的生活场所。 2.2环境管理
jt的环境管理为小区礼貌洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环根底设施健全、生活舒适便捷，构成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。 3、绿化管理
绿化的功能是美化环境。透过我们的管理到达绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要资料是花木、草坪的养护。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治〔消〕结合〞的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。 5、车辆交通管理
对小区内各类车辆〔汽车、摩托车、自行车等〕进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆平安、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。 6、公共管理 6.1住户装修管理
在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保
装修设计合理，隐蔽工程贴合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程贴合消防管理规定的要求，并平安使用。保障住宅的结构平安及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。 6.2搞好维修基金以及储藏金的核收与管理。
6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、方案生育、预防犯罪等方面的工作。 7、常规性公共效劳
即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户带给的经常性效劳，是所有业主及辖区内住户都能够享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生效劳、治安保卫效劳、维修居住区环境效劳等。我们将以专业、入微、优质的效劳带给给业主及住户。 8、委托性特约效劳
是为某些住户群体带给的效劳，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户带给舒适便利的生活环境。 9、经营性多种效劳
即向业主及住户带给便利、高效、经济的便民效劳。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节思考，以点点滴滴的积累和平凡的小事，表达物业管理的亲情和为业主效劳的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿效劳，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的效
劳工程。
为深入推进我区社区物业化效劳工作，改善人居环境，争创人民满意城市，特制定本方案。 一、指导思想
以?省物业管理条例?和?市建立礼貌满意城市实施方法?为依据，在稳固礼貌建立各项成果的根底上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民〞的原那么，和“三先三后〞的工作思路，深入开展我区社区物业化效劳工作。建立健全全区社区物业化效劳体系，有效提升居民对社区管理和效劳的满意度。 二、效劳范围
社区物业效劳要以社区公共局部的管理和效劳为重点，以完善社区功能、提升管理水平为目标，包括以下几个方面：
〔一〕公共秩序管理。加强对辖区内的流动摊担、店外经营、车辆停放的标准管理。
〔二〕公共环境卫生维护。做好社区辖区范围内〔维护作业标段以外〕公共场所、道路的清扫保洁，空中垃圾和楼道堆物清理，居民楼栋、门店生活垃圾袋装化及上门收集效劳等工作。
〔三〕公共平安防范。协助管理辖区内公共秩序的同时，搞好辖区内的治安巡查。
〔四〕公用设施管理。做好栋间道路、楼栋下水管网、化粪池、垃圾果皮筒、公共亮化、文体器材等公用设施的日常管理和维护。 〔五〕公共绿化维护。做好辖区内公共绿地的修剪、浇灌、施肥、
除虫、补栽补种等绿化养护工作。
〔六〕其他。其他需要协调解决的物业效劳工程。 三、根本原那么
〔一〕居民自治的原那么。物业效劳是社区效劳的重要组成局部，要参照?物业管理条例?，在居民自治与政府引导的根底上，充分听取居民意见，透过无偿或低偿效劳以及非赢利性经营，优化整合资源配置，逐步理顺和标准物业效劳各主体之间的关系，创新社区物业效劳新机制，力求解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。 〔二〕因地制宜的原那么。充分发挥街道和社区在推进社区物业效劳工作中的主导作用，根据各个社区的实际状况，制定包括费用收取和效劳工程在内的社区物业效劳章程，并按章程具体实施，不断促进社区建设与物业效劳的协调开展。在不同社区或同一社区的不同小区、楼盘之间，可采用多种模式进行分类分层次管理。
〔三〕便民利民的原那么。要将推进社区物业化效劳作为为民办事的一项德政工程、民心工程，透过推行社区物业化效劳，建立健全社区市容卫生维护体系、社区治安保障体系、xx人员就业体系和居民生活效劳体系，在净化市容的同时，努力扩大社区就业，提高效劳水平，提升市民对社区环境的满意度。 四、工作任务
按照礼貌建立的标准和数字化城市管理的要求，把我区农民安置小区和破产企业宿舍区纳入社区物业效劳推行方案。今年实施的xx个社区〔小区〕是：xx小区。
五、工作思路
在推进社区物业化效劳工作中，确定“三先三后〞的工作思路。 〔一〕先整治后管理。按照“整治在先，管理长效〞的原那么，对先期实施物业化效劳的社区进行“牛皮癣〞、绿化设施、沟渠、围墙、路灯、地面、化粪池、晾衣架等多项设施的专项整治，再透过物业化效劳的实施对其进行长效管理。
〔二〕先宣传后实施。透过广泛深入的宣传发动，加深居民对社区物业化的了解，取得居民对社区实行物业化管理的理解与支持，为后续工作营造良好的群众气氛。
〔三〕先效劳后收费。根据社区居民中失地农民、破产企业下岗职工较多，人均收入较低的现状，实行“先效劳后收费〞低偿效劳原那么，先带给优质的效劳，让社区居民切实感受到实施物业效劳所带来的好处，再收取必须的效劳费，保证物业效劳的正常运转。 六、组织领导
成立全区社区物业化效劳工作领导小组。 组长：xx。 副组长：xx。 办公室主任：xx。 办公室副主任：xx。
成员单位：区政府办、区综治办、区发改局、区财政局、区城管局、区民政局、区住房城乡建设局、区工商分局、区市政公司、区园林公司、区环卫公司及各街道办事处。
各街道办事处要成立由办事处主任任组长的社区物业化效劳的组织机构。 七、职责分工
区政府办：负责协调解决企业办社会职能别离的历史遗留问题； 区综治办：负责指导和支持做好治安防控工作； 区发改局：负责指导确定社区物业效劳收费标准； 区财政局：负责社区物业效劳的经费统筹工作； 区城管局：负责牵头组织协调和监督考核工作； 区民政局：协助做好特困、低保人员的就业工作； 区住房城乡建设局：负责行业指导工作；
区工商分局：负责对成立物业效劳公司的办证和资质审批带给支持；
区市政、园林和环卫公司：在社区专业维护上给予指导、支持和配合；
各街道办事处：组织社区实施社区物业效劳工作。 八、方法步骤 〔一〕准备阶段。
1、xx月份对全区未实施物业效劳的农民安置小区和破产企业宿舍区全面调查摸底，确定推行物业效劳的社区〔小区〕名单。 2、xx月上旬组织相关部门召开协调会，专题研究开放式居民社区推行物业化效劳工作。
3、xx月下旬组织召开工作部署会。
〔二〕实施阶段。
1、xx月份对今年确定的物业化效劳的社区，由街道统一组织，重点撤除违法建筑，改善治安，交通现状，整治老旧建筑的外墙，整修围墙，道路、绿地、路灯、供排水等设施，改善社区根本状况，强化小巷、小区、小院、小店“四小〞管理，办好四件实事，重点解决路灯不亮，下水不通，路面不平，环境不洁的问题，为实施社区物业化效劳打下根底。
2、xx月上旬组织参观，学习其他单位经验做法。 3、xx月下旬全力推进社区物业化效劳工作。 〔三〕考核验收阶段。
1、将开放式居民社区推行物业效劳工作作为对街道全年绩效考核的一项重要资料。
2、xx月份组织相关社区进行交流讲评。
3、xx月份由区城管局牵头，组织相关部门进行验收，将以社区〔小区〕实施物业效劳后脏乱现象是否得到根本改变，市容卫生是否得到显著提升，周边生活环境是否得到明显改善为依据，社区物业效劳模式是否可持续、社区居民群众是否满意为标准，对社区居民上门问卷调查，满意度未到达xx%以上的社区一律要求“补课〞，不予验收，扣除政府奖励资金和相应的绩效考核分值。 九、工作要求
〔一〕高度重视，充分认清推行社区物业化效劳的重要好处。 推行社区物业效劳，是稳固礼貌建立成果、建设人民满意城市的
根底工程，是提升社区城市管理水平、改善宜居创业环境的民心工程。各街道和社区要高度重视，把它作为推进社区城市管理水平、建立礼貌城区的一个重要抓手。要召开班子会，专题研究和部署此项工作。要统一思想，充分认清开展好社区物业化效劳是提升城市整体形象的重要举措，是提高社区居民群众生活质量的重要途径，是加强社会治安、增强群众平安感的重要手段，也是加快推进建设人民满意城市的根本要求。
〔二〕充分准备，为全面实施社区物业化效劳打下根底。 一是要有充分的思想准备。各街道要把搞好社区物业化效劳，完成任务指标，作为今年一项重要工作去抓，要明确职责和标准，要克服一切畏难情绪，不等不靠，充分发挥主观能动性，把此项工作抓紧抓实，抓出成效。二是要搞好宣传发动。要进行广泛宣传，努力争取居民的认可和参与。要广泛发动辖区内的民间组织、单位、团体和社区志愿者出资出力共同参与社区物业效劳工作，最终实现效劳和管理的常态化。三是要制定方案，落实职责。各街道要制定切实可行的工作实施方案，细化工作职责，要把职责落实到具体事、具体人身上，要有具体要求和质量标准。
〔三〕全力支持，为顺利实施社区物业化效劳带给保障。 一是人员要落实。各街道和部门要明确专人抓此项工作，确定专责。二是经费要保证。每个实施物业效劳的社区〔小区〕明确经费xx万元，区和街道各安排xx万元。区和街道先期各拿xx万元，作为启动经费，保证社区物业化效劳前期工作的正常、快速运行，验收合格
后，全部经费到位。要发动广阔社区居民用心参与社区物业管理，自觉缴纳相应费用，并使之逐步成为社区物业管理主要经费来源。三是合力要构成。要努力构成齐抓共促的机制，牵涉到的各种专业问题各部门要通力协作，给予足够的支持。
为落实市十三届人大三次会议审议通过的?关于依法加强居民小区物业管理的议案?，进一步标准物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据?物业管理条例?及有关法律、法规， 结合我市物业管理工作实际，特制定本方案： 一、指导思想
以国家?物业管理条例?为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实?关于依法加强居民小区物业管理的议案?为重点，以标准管理、提高物业效劳水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康开展。 二、目标和范围 〔一〕目标：
1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率到达90％；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率到达90％。
2、新建住宅小区推行招投标率到达100％；20xx年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100％签订?前期物业管理合同?和?业主临时公约?。
3、凡从事物业管理活动的企业，要100％取得?物业企业资质证书?。
4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率到达100％，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。
5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率到达100％。
6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要到达80％以上成立业主大会和业主委员会。
〔二〕范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步标准物业管理行为。 三、工作内容
〔一〕完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家?物业管理条例?及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快公布实施?沈阳市物业管理规定?，依法加强我市物业管理活动的监督管理。
〔二〕全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承当起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90％以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的.
交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。 〔三〕加大对物业市场的监管力度，标准物业管理行为。 一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家?物业管理条例?和?前期物业管理招投标方法?，及时制定符合我市实际的?沈阳市前期物业管理招投标管理方法?。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的〔含5万平方米〕的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县〔市〕房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订?〔前期〕物业效劳合同?和?业主〔临时〕公约?，对于新建住宅小区要在商品房销售前100％签订?前期物业管理合同?和?业主临时公约?。
二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家?物业管理条例?的要求依法取得?物业企业资质证书?，并遵照建设部?物业管理企业资质管理方法?的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理工程。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。
三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和
准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行?物业效劳合同?情况，对物业管理企业和物业管理工程经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业工程经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。催促物业企业按照?合同?约定的标准提供质价相符的效劳，提高管理效劳水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，到达从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及工程经理〔物业管理处主任〕进行培训，在取得建设部?物业管理企业经理岗位证书?的根底上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协?物业管理实务操作专业岗位证书?，不合格的取消其上岗资格。 四是标准业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台?关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见?，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据?条例?依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具标准性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的根底上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。标准业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。
〔四〕建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率到达100％；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项效劳，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承当社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。
〔五〕采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家?物业管理条例?及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广阔业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。 四、组织领导
为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。 组长：邢凯 副组长：王铁
成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。
领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织实施。 五、职责分工
标准物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负
责〞的原那么，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。
市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。
市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理效劳用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作；二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，积极组织整改，到达合格标准。
市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加标准，促进物业管理水平的提高。
各区政府为物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相关部门，加大管理力度，认真组织整改，使问题得到及时有效的解决。
六、实施步骤
依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完本钱方案确定的工作内容，今年要分三个阶段进行实施。 〔一〕排查阶段〔20xx年5月10日至5月31日〕
由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。
〔二〕整改完善阶段〔20xx年6月1日至10月31日〕 各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按责任分工认真组织整改。
〔三〕验收阶段〔20xx年11月1日至11月15日〕
领导小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。 七、保障措施
〔一〕提高认识，明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手〞负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承当起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。
〔二〕密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下
联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进行查处，确保全部达标。
〔三〕加强宣传，营造气氛。要结合开展“贯彻?物业管理条例?，整顿标准物业管理市场〞活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广阔居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。
〔四〕强化管理，稳固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成局部，分工负责，强化管理。特别是对存在问题进行整改后，要进一步明确管理单位和管理责任，防止类似问题的再次发生，切实维护广阔居民的切身利益和社会稳定。
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