江苏省物业管理条例2015全文

江苏省物业管理条例2015全⽂

　　根据2003年10⽉25⽇江苏省第⼗届⼈民代表⼤会常务委员会第6次会议《关于修改〈江苏省物业管理条例〉的决定》修正;2012年11⽉29⽇江苏省第⼗⼀届⼈民代表⼤会常务委员会第31次会议修订　　第⼀章　　总则　　第⼀条

　　为了规范物业管理活动，维护物业管理各⽅的合法权益，营造良好的居住和⼯作环境，促进和谐社区建设，根据《中华⼈民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、⾏政法规，结合本省实际，制定本条例。　　第⼆条

　　本条例适⽤于本省⾏政区域内物业的使⽤、维护、服务及其监督管理活动。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主⾃⾏对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进⾏维修、养护、管理，维护环境卫⽣和相关秩序的活动。　　第三条

　　县级以上地⽅⼈民政府应当将物业服务纳⼊现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担;建⽴和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，⿎励采⽤新技术、新⽅法，提⾼物业管理和服务⽔平。

　　街道办事处(乡镇⼈民政府)具体负责本辖区内物业管理⼯作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居(村)民委员会应当予以协助和配合。　　第四条

　　县级以上地⽅⼈民政府住房和城乡建设或者房产⾏政主管部门(以下简称物业管理⾏政主管部门)负责本⾏政区域内物业管理活动的监督管理⼯作。

　　县级以上地⽅⼈民政府其他有关部门，按照各⾃职责，负责物业管理活动的有关监督管理⼯作。　　第五条

　　县级以上地⽅⼈民政府物业管理⾏政主管部门应当加强对街道办事处(乡镇⼈民政府) 物业管理⼯作⼈员和业主委员会成员的培训，提⾼物业管理⽔平，所需经费列⼊同级⼈民政府财政预算。

　　对在物业服务中取得显著成绩或者获得省级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业，县级以上地⽅⼈民政府物业管理⾏政主管部门应当给予表彰、奖励。　　第六条

　　物业服务⾏业协会应当加强⾏业⾃律管理，规范从业⾏为，促进诚信经营，加强物业服务企业从业⼈员培训，提⾼物业服务⽔平，维护物业服务企业的合法权益。

　　第⼆章　　物业管理区域　　第七条

　　物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共⽤设施设备、业主⼈数、⾃然界限、社区布局、社区建设等因素确定。

　　规划⾏政主管部门在审查住宅建设⼯程设计⽅案时，应当听取物业所在地的县(市、区)物业管理⾏政主管部门对物业管理区域划分的意见。

　　建设单位应当根据物业建设⽤地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共⽤设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共⽤的，应当划定为⼀个物业管理区域;配套设施设备能够分割、独⽴使⽤的，可以划定为不同的物业管理区域。　　第⼋条

　　新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县(市、区)物业管理⾏政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明⽰。

　　已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理⾏政主管部门备案的，由物业服务企业向物业所在地的县(市、区)物业管理⾏政主管部门备案。

　　已投⼊使⽤但尚未划分物业管理区域的，由县(市、区)物业管理⾏政主管部门会同街道办事处(乡镇⼈民政府)征求相关业主意见后确定物业管理区域。　　第九条

　　县(市、区)物业管理⾏政主管部门应当建⽴物业管理区域档案。

　　物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四⾄界限、建筑物总⾯积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。　　第三章

　　业主、业主⼤会与业主委员会　　第⼗条

　　房屋的所有权⼈为业主。

　　业主应当依照法律、法规和管理规约⾏使权利，⾃觉履⾏法定和约定的义务。　　第⼗⼀条

　　⼀个物业管理区域成⽴⼀个业主⼤会。

　　业主⼤会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主⼈数较少且经全体业主⼀致同意，决定不成⽴业主⼤会的，由业主共同履⾏业主⼤会、业主委员会的职责。　　第⼗⼆条

　　业主户数超过三百户的，可以成⽴业主代表⼤会，履⾏业主⼤会的职责。　　第⼗三条

　　符合下列条件之⼀的，应当召开⾸次业主⼤会或者业主代表⼤会(以下统称业主⼤会)会议：

　　(⼀) 物业管理区域内房屋出售并交付使⽤的建筑⾯积达到百分之五⼗以上的;　　(⼆) 物业管理区域内业主已⼊住户数的⽐例达到百分之五⼗以上的。　　第⼗四条

　　物业管理区域内已交付的专有部分⾯积超过建筑物总⾯积百分之五⼗时，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处(乡镇⼈民政府)的要求，报送下列筹备⾸次业主⼤会会议所需的⽂件资料：　　(⼀)物业管理区域证明;　　(⼆)房屋及建筑物⾯积清册;　　(三)业主名册;　　(四)建筑规划总平⾯图;

　　(五)交付使⽤共⽤设施设备的证明;　　(六)物业服务⽤房配置证明;　　(七)其他有关的⽂件资料。　　第⼗五条

　　符合成⽴业主⼤会条件的，街道办事处(乡镇⼈民政府)应当在收到建设单位或者⼗⼈以上的业主公开联名提出筹备业主⼤会书⾯申请后六⼗⽇内，组织成⽴⾸次业主⼤会筹备组。　　筹备召开⾸次业主⼤会会议所需费⽤由建设单位承担。　　第⼗六条

　　⾸次业主⼤会筹备组由业主、建设单位、街道办事处(乡镇⼈民政府)、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处(乡镇⼈民政府)组织业主推荐产⽣。

　　筹备组⼈数应当为五⾄⼗⼀⼈的单数，其中业主成员应当不少于筹备组⼈数的百分之六⼗。筹备组组长由街道办事处(乡镇⼈民政府)指定⼈员担任。

　　筹备组应当⾃成⽴之⽇起七⽇内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进⾏公⽰。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(乡镇⼈民政府)协调解决。　　第⼗七条

　　⾸次业主⼤会筹备组履⾏下列职责：

　　(⼀)确定⾸次业主⼤会会议召开的时间、地点和内容;

　　(⼆)拟订管理规约、业主⼤会议事规则、业主委员会⼯作规则草案;　　(三)确认业主⾝份，确定业主在⾸次业主⼤会会议上的投票权数;　　(四)提出⾸届业主委员会委员候选⼈条件、名单和选举办法;　　(五)依法确定⾸次业主⼤会会议表决规则;　　(六)召开⾸次业主⼤会会议的其他准备⼯作。

　　对前款规定的内容，筹备组应当在⾸次业主⼤会会议召开⼗五⽇前，在物业管理区域内显著位置公

告，并书⾯通知全体业主。业主对业主⾝份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议⼈复核结果。

　　筹备组应当⾃成⽴之⽇起九⼗⽇内组织召开⾸次业主⼤会会议。　　第⼗⼋条

　　业主⼤会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主⼤会定期会议应当按照业主⼤会议事规则的规定召开。经专有部分占建筑物总⾯积百分之⼆⼗以上且占总⼈数百分之⼆⼗以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主⼤会临时会议。　　第⼗九条

　　召开业主⼤会会议，应当于会议召开⼗五⽇前通知全体业主。召开住宅⼩区的业主⼤会会议，应当同时告知社区居(村)民委员会。业主委员会应当做好业主⼤会会议记录，并妥善保存。　　第⼆⼗条

　　业主可以委托他⼈参加业主⼤会会议。业主委托家庭成员以外的⼈参加业主⼤会会议的，应当出具书⾯委托书，载明委托事项、委托权限及期限。　　第⼆⼗⼀条

　　业主委员会由业主⼤会会议选举产⽣。业主委员会委员应当由热⼼公益事业、责任⼼强、具有⼀定组织能⼒的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅⾃改变物业使⽤性质、⽆故⽋交物业服务费或者专项维修资⾦、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主委员会委员;担任业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照业主⼤会确定的规则予以罢免。

　　业主委员会由五⾄⼗⼀⼈的单数委员组成，每届任期三⾄五年，委员可以连选连任，具体⼈数、任期由业主⼤会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产⽣。　　业主委员会是否实⾏差额选举以及实⾏差额选举的差额⽐例由业主⼤会议事规则确定。

　　业主委员会实⾏差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选⼈，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员⼈数由业主⼤会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五⼗。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。