工程管理毕业论文_0

理工类样张

小城镇建设中房地产开发的作用与应注意的问题

摘 要:小城镇作为连接城乡的桥梁和纽带，在推动城乡一体化、推进城镇化 经济的发展中,具有重要的意义和作用。随着我国改革开放进程加和实现社会、

快和社会主义现代化建设事业的发展，小城镇建设已经成为关系到经济和社会进一步发展的重要方面,而小城镇建设中房地产开发具有节约土地，节约资金,解决农村剩余人员就业,缩小城乡差别等方面的作用，所以在农村城镇化过程中，应针对小城镇房地产业的发展中出现的问题，分析其中原因，并提出改进对策,以城市总体规划作指导，实施房地产综合开发，从而促进小城镇可持续发展。

关键词:小城镇建设；房地产开发;作用；规划;问题 1 引言

在中国的历史长河中小城镇的建设一直起着不可忽略的作用，特别是在改革开放进入攻坚阶段的今天，随着大中城市的飞速发展，小城镇的建设是越来越重要.改革开放初期，我国小城镇如雨后春笋般涌现并茁壮成长;但是由于我国的房地产行业首先在大中城市发展起来，小城镇房地产开发一直受到政府和实业界的双重忽视，因此，起步较晚，时间不长，在目前的开发实践中，存在着诸多的问题。随着社会的更加开放,经济的进一步发展，当前的小城镇已无法满足社会主义下的社会化大生产经济，小城镇发展路在何方,小城镇建设中将遇到什么样的问题,我们感到任重道远。

小城镇是80年代以来新建的乡镇企业的集中地，在地理位置上，小城镇的星罗棋布是全国经济增长的有力的依托。它把广大的农村与大中城市连接起来，不仅带动了农村的发展，而且有力地支撑着大中城市的繁荣.

从城市的集聚效应来看，小城镇发展的长远目标应该是有重点地发展条件较好、有前途的集镇和城镇,使其进一步发展为中等城市。但是，要注意一个地区不能平均地发展集镇和城镇。可以将县城发展为中等城市，对中等城市、大城市的发展不应一律加以限制，而要有选择地发展。

综上所述，城市化是农业现代化缩短城乡差距的一个重要途径，小城镇建设自身也可以产生大量的财政收入,如土地出让金、建筑业的税收，还可以使人力、资本、技术等各类生产要素向土地聚集,从而拉动二、三产业的发展，带动大量成长型的资源。因此，小城镇建设应注意和撤乡并镇的工作相结合，还应和制定灵活的土地、户籍改革及金融投资

政策相结合.

3 房地产开发对促进小城镇发展的作用

虽然各地均有种类数量迥异的天然资源。但只有经过有效的开发利用，先行投入资金、少其他产业所获份额,近乎杀鸡取卵。欲化解此矛盾，唯有破除不合科

学发展观的“捷径”

思想，按经济规律办事,再造衡稳型产业结构。

我国 2000 年中央 11 号文件规定:限制分散建户的宅基地审批，鼓励农民进镇购房

或按规划集中建房,节约的宅基地可用于小城镇建设用地。由此可见国家很早就认识到对

小城镇进行房地产开发，集中建房不仅可为农民带来切实利益。而且是小城镇走生态环境、人文、社会三者之间协调与平衡可持续发展必由之路。有计划、有方向、有步骤地进行小

城镇房地产开发,有利于节约土地资源，有利于小城镇基础设施配套建设，克服各自为政，设施不能共享的问题，从而节约大量资金.

3。1房地产开发是小城镇建设的主力军

现阶段我国小城镇建设取得了显著的成绩,其中房地产开发功不可没。我国房地产开

发在过去的二十多年的时间里已经取得了长足的发展和进步,在城市的规划和建设中发挥 着重要作用,在推动城市化进程中起了十分关键的作用。小城镇中的居民住宅楼的建造、

厂房、学校、医院及政府的办公楼等都离不开房地产开发。没有房地产的先行开发,就没

有居民住宅楼、厂房及企事业单位的办公楼建设，就没有小城镇建设。因此，房地产开发是

小城镇建设的先行者、主力军,在小城镇建设中发挥着不可替代的作用。 如果在一耕种区域内存在 50 户农民，每户要消耗掉至少 150 平方米的住宅面积，

若将分散住宅改建成小区,可极大的节约耕地面积，大大减少了重复建设及建设生活中的

资源浪费,如电线的架设,排水、饮水、供气管线的安装距离等。大大地减轻了农民的负

担，小区内还可设置一些农业社会化的服务,方便农民们的生活，这样可在短时间内产生

积极效应，加快城镇化的发展,构建有利于农民集体产权制度：开发聚居型农民小区还有

利于保护农民的产权，由于聚居优势，小区内部自然产生联合产权团体，这样对于那些违

规拆迁产生了有效的抵制对抗力量。 3。2 房地产开发解决相当一批人员就业

我国小城镇建设是在改革开放中发展起来的，小城镇的兴起对农业、农村、农民发生

了全方位的影响.我国农村剩余劳动力2010年将达到2亿,而农村所需要的劳动力是有限的，农村有限的生产资料不可能养活将近2亿的剩余劳动力.而这些剩余劳动力大部分已涌入

城市,如果不想办法解决，那么在就业、住房、交通、教育、治安、计生、社会保障、市政

建设等方面将会形成严重的冲击.小城镇建设是解决农村剩余劳动力的重要途径。而小城

镇建设的主力军-——房地产开发行业,由于其涉及的行业众多,加之本身就是一个需要

多劳动者参与的行业，因此作为小城镇建设的主力军，房地产开发解决就业人员最多,可在

一定程度上缓解农村剩余劳动力所造成的社会压力. 3.3 房地产开发带动许多相关产业的发展

房地产开发是把各种原材料组合在一起，为人们提供各种用途建筑物的活动，是一个

把土地开发，或转变成房屋的过程.小城镇房地产开发还会带动诸多产业的共同发展，如

建筑业、建材业、运输业、批发零售业、交通运输、保险、饮食业其他服务业等诸多产业

的发展，促进小城镇的经济发展，同时扩大农村消费需求,拉动我国农村经济的发展，在

促进小城镇发展中起到了重要的作用。一个地区乃至一个国家经济的关注有两点，一个是

资本市场，一个是房地产市场。房地产是硬件.一个城市乃至一个地区、一个国家,房地产

是支柱产业，是发展的龙头，房地产开发搞好了,许多相关产业便能很好地协调发展，为城

市、国家的建设及发展做贡献。 3。4 房地产是缴纳税收的大户

小城镇建设过程中短缺的是资金.房地产是利润最高的行业之一,也是地方税收的主

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要来源之一。对于为解决2亿剩余劳动力而崛起的许多小城镇而言,房地产开发搞活了,可以带动促进小城镇建设,为小城镇建设解决一部分资金短缺问题，从而在一定程度上缓解小城镇建设中出现的资金短缺的压力，推动小城镇建设的进行. 3.5 房地产解决了2亿剩余劳动力的安居问题

随着社会的发展和国家的高度重视，我国小城镇建设取得了一定的成绩。小城镇建设在推进社会发展，解决“三农”问题方面发挥了举足轻重的作用.解决“三农”问题的关键在于农村城镇化，农村城镇化是我国实现小康社会的必由之路，也

是全面建设小康社会的重大目标。在农村城镇化进程中，科学、合理地组织小城镇房地产开发直接关系到小城镇的能与效率，关系到小城镇体系的健康、有序发展。我国有近2亿的农村剩余劳动力,衣、食、住、行是最基本的生活要素,小城镇建设中房地产开发基本解决了2亿剩余劳动力的居住问题，为社会的稳定进步发挥了重要作用.

小城镇房地产开发可有效地改善农村富余劳动力转移就业，开发中可利用一些当地的农民工，其劳动力成本低廉，同时还可保障农民的生活基本条件，通过当地政府保证劳动待遇及基本社会保障，房地产开发在小城镇的发展会使一大批人进入非农产业，一部分农民的收入迅速增长,就业观念发生转变，也同时解决了

城市涌入大量农民工所带来的就业压力及交通拥挤，治安混乱、环境污染等问题。

3。6 房地产开发缩小了城乡差距

近年来房地产行业迅速发展，已经成为我国城市建设和城市规划的主要因素,同时房地产的大面积建设，对城市形态有着深远的影响。随着小城镇建设的推进及

,农民很难依靠经营小块土地脱贫致富,出路只能是把剩余劳动中国加入WTO后 力转移到城镇中去,这样可以从总体上重组城乡结构、重组资本、土地和劳动力资源。小城镇建设中的房地产开发可在一定程度上实现资本、土地和劳动力资源的重组，同时为剩余劳动力提供就业机会，使这些农民在家门口就可以就业,增加农民收入，缩小城乡差距.

4 房地产企业在小城镇建设中大有作为

小城镇建设是一项系统工程，涉及经济、社会和生态等，房地产业在其中占有重要的地位，中央11号文件明确指出：“发展小城镇,可以有效带动农村基础设施和房地产业的发展\

11号文件颁布以后,全国各个省市自治区和有关的中央各个部委纷纷制定贯彻意见,小城镇建设和小城镇房地产的发展条件和形势，已不仅是量的积累而是质的变化。为了迎接小城镇房地产市场的繁荣,很多小城镇也制定了吸引房地产商进入小城镇的极为优惠的政策,全国重点小城镇房地产市场的发育条件已经成熟。大家认为，长期以来，我国广大城市房地产商受自身政治素质的束缚和“重城市、轻农村\"开发思想的支配，对中央关于加快我国小城镇建设、提高城市化水平、改善广大农村居住条件的信心和决心缺乏领会,对将大中城市的开发经验引入小城镇建设从而提高建设水平的革命性意义认识不足，尤其小城镇房地产市场和农宅建设的巨大市场潜力估计不足.一方面，大中城市房地产竞争已白热化，另一方面，量大面广的小城镇和小城镇建设是一片尚未开垦的处女地,它为开发商提供了一个广阔的市场.当然这新的拓展空间和市场同时也存在着新的风险和挑战，只有运筹帷握才能抓住机遇。

4。1 住宅建设在小城镇开发中占有重要地位

小城镇建设与前期的开发区建设有明显的两个区别：一是小城镇不单是吸引乡镇企业集中，更重要的是吸引农村人口进镇,缓解农村劳动力过剩和民工给大城市带来的压力;发展农村第三产业，实现规模经济和外部效应，提高城市化水平。在西部还存在退耕还林的问题，传统的离土不离乡的观念正面临挑战,实现劳动力的自由流动和人口向小城镇集

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聚是大势所趋。人口的聚集必然导致住宅需求的增长,建设部提出要在5年小城镇房地产开发中存在的问题

“第二届房地产年会暨中国品牌地产商务节高端对话\"中，中国人民解放军总参谋部胡永峰将军曾说过“房地产是一个国家的象征，是一个时代的象征,是繁荣富强的象征,是智慧的象征,也是我们国家综合国力的象征\"。尽管我国的房地产业

起步晚、基础差，但在我国先进的科技文化指导下，房地产开发在过去的20多年已经取得了长足的发展和进步,为我国的城市建设尤其是为解决农村剩余劳动力而兴起的小城镇建设作出了很大的贡献，发挥了重要作用,尽管如此，小城镇建设还处于初级阶段，由于经验不足及其他原因，房地产开发过程中或多或少地出现了一些问题。

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小城镇房地产开发中的这些问题，导致国家资源的流失、浪费,造成生态环境的恶化,更影响小城镇的健康发展，增加了进一步发展的成本。那么，什么原因使得小城镇的房地产开发处于这种不健康的状态呢，总体而言,既有宏观的体制原因，也有微观的操作实践的因素。其深层原因在于小城镇发展仍处在起步阶段，经济发展水平普遍不高。具体来说有以下几个主要原因：

6.1 城镇建设规划不健全,房地产开发处于盲目状态

发达国家的城市化经验表明,科学、适当超前的规划，是城市良性、健康发展的关键，必须要有健全的、具有约束力的城镇发展规划,以土地的用途管制和城镇的功能分区,保障城镇的有序发展.从我国小城镇的发展现状来看，规划严重滞后于小城镇的发展，主要表现在:一方面，土地利用规划滞后于小城镇建设规划。从规划的层次上讲,土地利用规划应对城镇规划起指导和约束作用，但在实际操作中并非如此，小城镇的发展主要是一种重数量、轻质量的城镇化道路。另一方面,小城镇规划的编制不合理，编制规划时缺乏预见性和超前性,使得小城镇发展的空间受到限制；规划不注意小城镇内部资源的充分利用，不注意旧城区的改造,许多工业项目匆忙上马、盲目选址，甚至把有严重污染的工厂布置在小城镇水源地的上游和居住区的上风向。

6.2 开发主体实力不强,建设资金投资不足

从投资结构来看，国家集体的投资呈递减趋势，而个人投资所占的份额逐年增加，且有实力的大型房地产开发商还没有大举进军.但总的来说,房地产的投资能力严重不足,且资金的运作不规范,难以和真正的市场机制接轨，也难以做到滚动开发。对于小城镇建设的商业性贷款，特别是中长期类贷款严重不足，导致小城镇建设初期不能进行整体规划和规模建设，后期规模扩张困难和改建的压力巨大。政府没有固定的预算支持小城镇建设的基础设施，完全依靠预算外的土地出让金。多元化的投入机制使得资金来源分散,资金的利用效率低下,难以发挥资金立足各个工程的具体地区和具体条件.同样由于资金的缺乏，使得在小城镇从事房地产开发的企业素质不高，多属农村建筑队，技术人员少、开发经验不足，小城镇建筑的质量整体不高。

6。3 小城镇房地产开发管理体系落后，配套政策没有形成

目前我国小城镇处于“条块分割，多头管理\"的状况，出现条上“管得着，看不见”、块上“看得见,管不了\"的局面,地方政府和职能部门协调管理难.而且，城镇政府的职能不明晰，存在着比较严重的政企不分、政事不分等问题，行政效

率低下。与此同时，城乡分割的二元经济社会结构，不仅影响生产要素在城乡间自由流动，特别是户籍、劳动就业和社会福利等政策限制了农村剩余劳动力向小城镇的转移，使得小城镇房地产商品的消费受到限制。最后，我国土地使用制度以及流转制度的不健全.就居住用地而言,农村宅基地一般是无偿或低价取得,而小城镇居住用地一般通过出让方式取得，两者的取得成本

场来配置资源.但是，我国关于小城镇建设的法律制度建设不适应经济的发展，特别是在土地供给缺乏相应的法律和规范，导致小城镇房地产市场普遍发育不全、秩序混乱，市场主体行为不规范，市场信息不透明，致使小城镇建设违法投机行为不断不出现。也因为此，小城镇房地产统一市场体系没有形成，缺乏健全而灵敏的价格机制，市场人为因素影响大，房地产价格混乱，房地产交易行为不规范。

7 解决小城镇房地产开发问题的对策

7.1 发展三大产业，为小城镇房地产开发提供机会和广阔的空间

农业的发展是工业化和城市化的根基。为实现农业现代化,必须不断推广现代化的生产工具,扩大农业的规模经营,把多数农田集中在少数种田能手手里，不断提高农业劳动生产率。这样不仅可以增加农民收人，为农民“造城”开发房地产奠定基础,同时还可以促使农村剩余劳动力向小城镇转移，进而推动小城镇房地产开发业的发展。小城镇发展的源动力在于经济发展产业支持,尤其是乡镇企业和专业市场的发展，小城镇房地产业的发展也必须以经济发展为源动力。在发展第一产业的同时必须大力发展二、三产业,以提高对农村剩余劳动力和资金的吸纳能力，为房地产开发提供巨大的潜在需求。为此，一方面要以当前正在进行的产业调整为契机,通过制定合理可行的政策措施,吸引工业、商业和服务业向小城镇聚集;另一方面，要采取各种措施提高小城镇的投资能力，通过规范政府财政体制，确定小城镇政府和上级政府的收支范围，制定相应的信贷政策，鼓励民间资本对房地产和基础设施的投资,最终形成可持续的基本建设投资能力。

7。2 制定并实施科学的、超前的小城镇规划，使房地产开发有序进行 小城镇房地产开发关系到小城镇的健康发展，而土地利用规划和小城镇建设规划是政府对小城镇房地产业进行宏观调控的重要技术手段.因此,小城镇房地产开发必须遵循先规划、后建设的原则，避免规划跟着开发走。政府应结合小城镇建设的客观实际和发展方向，因地制宜量力而行,制定科学的、超前的规划。特别是在小城镇房地产开发投资日益多元化的情况下,通过规划的约束作用，使得房地产开发逐渐实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局。房地产开发追求的是短期行为，而小城镇建设追求的是长期发展利益。小城镇房地产开发应在城市战略定位、城市总体规划指导下，有序、合理地利用土地，从整个城市环境的

考虑去着眼,走内涵发展与外延发展相结合,以内涵发展为主的道路,协调长远利益与短期利益.

科学规划,合理建设要做到：一是城镇规划要高档次、高水平。要聘请国内外高水平的专家，搞好城镇总体规划和详细的实施运作方案，确保规划科学合理、

方案切实可行.二是因地制宜，突出特色。根据小城镇的地理位置、交通、资源状况等条件，因地制宜，体现出鲜明的特色.三是城镇建设既要适度超前，又要避免过度投入。小城镇房地产建设项目应能够适应今后一段时期发展的需要，给未来的拓展留存必要的空间，并且避免在短期内过于集中地使用土地与资金.同时，在规划的实施过程中，要根据社会经济发展的实际情况，不断地调整和完善规划，使小城镇得到快速、稳定、协调的发展。

7.3 增加基础设施、公共设施的投入，落实小城镇房地产的综合开发 基础设施和公共设施是小城镇生产和生活的物质基础。因此，在小城镇的房地产开发中，必须按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，对新开发地区

和二次开发地区（即旧城区)的住宅、厂房、店铺、水电、道路、市场、邮电以及建筑艺术、空间环境、污染防治、园林绿化、文教卫生设施等进行综合开发、配套建设.为

极措施，按照“谁投资、谁受益”的原则,允许和鼓励企事业单位和个人投资市政建设和旧城改造，形成良好的投资环境和生活环境，为房地产开发的健康发展创造良好的条件.

7.4加强房地产开发管理，提高设计、施工的技术水平和开发质量 小城镇政府要加强对房地产开发的管理:所有房地产项目都要采取向社会公开招标的形式,从投标企业中择优选取；同时还要发动各界人士加强社会监理,以提高房地产项目的设计、施工的技术水平,确保房地产项目的开发质量和社会效益。但

加强管理并不等于大包大揽，而是在政府的统一规划指导下由房地产开发企业自筹资金、自主经营、自担风险、自负盈亏，以减少小城镇房地产开发决策的随意性。

加强小城镇房地产业的管理还要加强房地产开发的管理,对于素质不高，没有投资开发能力的房地产开发企业要限期整顿或取消其从业资格;对于具体的开发项目都要采取向社会公开招标的形式，从房屋的规划设计到在施工过程中的技术水平都应加强管理.更要规范小城镇房地产市场，使得房地产交易的各项信息公开化，同时完善各项规章制度,杜绝房地产的地下交易行为，为房地产业的发展创造一个公平的环境.

7.5 规范小城镇房地产市场，使房地产开发稳定、协调、持续发展 小城镇政府必须采取各种措施规范房地产市场，如设立高效率的房地产行政管理机构，严格执行《土地管理法》、《规划法》和《建筑法》等房地产法律法规，强化房地产价格的申报、评估制度，杜绝小城镇房地产的地下交易，加强对房地产开发企业的管理，制定适当的房地产发展战略，还可以运用财政补助、信贷支持和差别税收等多种经济手段引导和促进房地产市场的发展。

7。6 加强物业管理，使小城镇房地产开发的成果得以充分利用

物业管理在我国是一个新兴行业，也需政府加强规范和管理，引入竞争机制,引导物业管理向专业化、企业化和社会化方向发展。为此，可采取以下几种措施：

第一，规范房地产开发市场，对那些配套设施和物业管理手段不完善的房地产开发项目，决不允许上马;第二，针对小城镇部分住宅分散或产业多元的状况，可由居民自由结合组建业主委员会，本着自治、自愿的原则，共同出资雇佣专业人员进行物业管理;第三,乡镇企业之间或乡镇企业和个体户之间可以采取合伙制或股份制形式组建小型物业管理企业,提供物业管理服务。

语 8 结束

随着我国小城镇建设战略地位的日渐提升,城镇化水平的不断提高， 小城镇建设和小城镇房地产的发展条件和形势， 已不仅是量的积累而是质的变化, 小城镇建设一定会为小城镇房地产开发带来新的历史机遇， 我国未来小城镇房地产开发将是我国小城镇经济增长的长久动力源泉.总之，房地产开发是小城镇建设的主力军,功不可没，但由于我国房地产业起步晚、基础差,仍存在不少的问题。因此，在实施过程中应加强宏观调控，开发项目的规划要明确强制性控制指标，明确总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划等。房地产开发项目应小而精,避免贪大求洋，同时要建立健全建设用地储备和计划供应机制。对房地产供不应求、房价涨幅过大的小城镇,则适当调剂增加土地供应量，以促进小城镇房地产业的健康发展让房地产开发更好地为地方、为国家建设服务。