我国商业银行房地产信贷风险研究

现代商贸工业　ＮＯ．１６，２０１０　Ｍｏｄｅｒｎ　Ｂｕｓｉｎｅｓｓ　Ｔｒａｄｅ　Ｉｎｄｕｓｔｒｙ　２０１０年第１６期　我国商业银行房地产信贷风险研究　５ｔ０艳花　（河北经贸大学，河北石家庄０５００６１）　摘要：随着我国经济的发展和居民收入水平的提高，对房地产的需求激增，带动了我国房地产业的高速增长，特别是　在国家住房制度改革和持续扩大内需政策的引导下，房地产业呈现了良好的发展前景，投资增长迅猛，成为国民经济新的　增长点。最近几年，房地产业快速发展也引起了一系列问题，如发展资金过分依赖银行，银行房地产信贷门槛放松和房地　产局部泡沫产生等，这无形地把房地产业风险转移给商业银行，因此商业银行面临巨大的房地产信贷风险，研究房地产信　贷风险具有重大的理论意义和现实意义。　关键词：房地产信贷；政府性担保；信息不对称　中图分类号：Ｆ８３　文献标识码：Ａ　文章编号：１６７２—３１９８（２０１０）１６—０１８７—０１　１　我国商业银行房地产贷款信用风险的概况　中国房地产贷款业务的迅速发展处在经济转轨的重要　（２）房地产贷款的贷款品种集中。目前房地产贷款在　土地储备贷款上集中度较高，由于个人购房贷款具有风险　时期，这一时期中国经济转轨有一些典型的特征事实，如住　低、回报高等特点，各行均将该项业务作为战略性重点业务　从未来的发展趋势看，个人购房贷款业务占　房分配体制改革、城市化进程加速、经济增长主要靠投资拉　进行大力拓展，动与投融资体系不完善等等，它们一方面促进了中国房地　房地产贷款业务比重仍将不断上升。同时，由于住房抵押　产市场的迅速发展，带来了房地产贷款市场发展契机，同时　贷款市场的超常规发展，在２００６年之前，中国商业银行发　放的全部是浮动利率抵押贷款，实行的是逐年甚至逐月调　也决定了转轨时期中国房地产贷款市场的特点　整利率的计息方式。虽然固定利率抵押贷款业务正在逐步　但目前的市场上还是以浮动利率抵押贷款为主。　（１）我国金融市场还不够发达，房地产业的发展严重依　开展，赖于银行贷款。第一、银行贷款是房地产公司资金来源的　２房地产信贷风险形成的原因分析　１．１　我国房地产业的发展严重依赖于银行贷款　主要部分。我国实行土地配给制度，采用“价高者获得土　２．１政府性担保引发的道德风险　地”的招拍模式，刚性的土地成本不仅导致了房价的居高不　由于政府隐形担保包括了两个互相冲突的目标：既要　下，增加了企业的资金压力，也导致房地产业需要相对更大　抵御金融风险及相应的经济冲击，又要避免由于这一制度　的现金流。另外，我国房地产企业普遍采用杠杆经营，资产　内生的风险造成的银行过分冒险。经济繁荣时，投资者可　负债率普遍达到７Ｏ　以上，其房地产开发项目的合同金额　能会意识到，银行过度借贷于房地产市场使银行更容易受　　往往要比企业的净资产大的多，而我困房地产金融市场还　到市场波动的打击，但他们也知道银行都在从事这些业务，不够发达，直接融资成本较高，因此，其额外的巨额现金流　政府不会让整个银行依稀崩溃。由于存在这种政府的隐性　担保，即使没有诸如存款保险之类明确的政府担保，银行投　就不得不依靠银行的融资。　资者和存款人往往会低估银行冒进贷款政策的风险，而任　全面改革之后，伴随着房地产市场的逐步完善，我国的房价　其发展。政府隐性担保为银行的冒险行为提供了激励因　也稳步上升，近期甚至表现出加速增长的趋势，全国的房屋　素。另外，投资者过于自信自己评估市场的能力，认为可以　销售价格从２０００年至２００８年一直维持着逐步上涨的趋势，　先于其他人在市场崩溃前适当时机退出，因此，投资者往往　（２）购房者依赖于银行个人按揭贷款；１９９８年住房体制　同时，住房体制改革及城市化建设带来了巨大的房地产需　毫不犹豫地提供资金给冒进的银行，进一步鼓励了银行过　求，我国房屋价格却往往是个人购房者十年到二十年的收　度借贷于过热的房地产市场。　入，如此大的金额使得个人购房者不得不依赖于银行个人　２．２信息不对称　按揭贷款。　１．２房地产贷款的集中度过高　银行通常使用按揭贷款成数的方法，将按揭贷款限制　在抵押房地产价值的一定比例内，以防当房地产价格下跌，　银行被迫出售借款者所抵押的房地产时产　我国商业银行房地产贷款的集中度过高主要体现在两　借款人违约时，个方面：　生损失。按揭贷款成数在防范银行房地产贷款风险中起着　（１）房地产贷款在空间上呈现高度集中。房地产业具　重要的作用。即使是看起来相当保守的按揭贷款成数，也　有明显的地域集中度特征，和区域经济发展水平、消费水　可能不足以弥补损失。这是因为，在房地产价格大幅下跌　平、购买能力有着密切的联系。我国各地区的房地产价格　时，抵押房产的价值可能会很快下降到未偿还贷款额以下，　存在巨大差异，２００７年我国３１个省直辖市商品房平均销售　从而刺激借款人放弃抵押物，选择违约不偿还贷款。在房　价格：最高地区是北京，房价为１１５５３元／平方米，最低地区　地产市场繁荣时期，银行过度乐观地认为可以接受较高的　是江西，房价为２０７２元／平方米，差价高达５．５８倍。同样，　按揭贷款成数，同业的激烈竞争也迫使银行管理层放宽贷　房地产贷款的地区分布也极不平衡，据统计，当前我国房地　款标准。造成这种情况的主要原因在于，在实际操作中，贷　产投资６０９６以上分布东部地区，我国房地产贷款则主要投　款本息一按揭贷款成数＊抵押物评估值，而由于信息不充　分，即使在市场最好的情况下，银行也很难准确估计房地产　向珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾三大板块地区。　作者简介：刘艳花（１９８４一），女，河北经贸大学研究生学院２００８级技术经济及管理专业研究生，研究方向：项目资本运作。　１８７—　现代商贸工业　ＮＯ．１６，２０１０　Ｍｏｄｅｒｎ　Ｂｕｓｉｎｅｓｓ　Ｔｒａｄｅ　Ｉｎｄｕｓｔｒｙ　２０１０年第１６期　高校贷款风险生成机理及其防范　贾　蕊　（信阳师范学院经济与管理学院，河南信阳４６４０００）　摘要：高校巨额的银行信贷带来了严重的财务风险，表现在贷款规模过大、贷款期限结构不合理、贷款利率过高和资　产负债率过高。其产生的机理是高校过度扩张与财政投资不足的矛盾、银行对高校过度放贷、高校过度扩张与管理层风险　意识淡薄、高校现行财务制度不健全。防范高校贷款风险，需要通过高校自身努力和积极寻求外部支持两个方面采取切实　有效的措施。　关键词：高等院校；贷款风险；成因；对策　中图分类号：Ｆ８３０．５７３　文献标识码：Ａ　文章编号：１６７２—３１９８（２０１０）１６—０１８８—０３　贷款风险是指高等学校负债融资发展导致办学效益下　资金问题。吉林大学的项目贷款从２００３年开始增加，这是　降和财务困难。２００７年３月１９日，吉林大学在网上贴出的　因为学校建设新校区需要巨额的建设资金。但由于学校属　一贝０通知称：从２００５年起，学校步人了付息高峰，每年支付　于普通高校以及银行紧缩银根，在２００４年之后，项目贷款　的利息多达１．５亿至１．７亿元，财务困境从２００５年开始逐　难度增大。另外，为节省财务费用，吉林大学通过流动贷款　步显现。自此，高校债台高筑的现象成了社会各界热门话　巨额举债。从２００３年开始，每年流动贷款都在１亿元以上。　题，积极探寻高校贷款风险的生成机理并采取有效措施来　然而，由于高校非经营性的特点，比重过高的流动贷款会加　防范和化解风险对推进高校的可持续发展具有重要意义。　大高校的还贷压力，造成财务风险积聚。　ｌ高校贷款风险特点——以吉林大学为例　１．２贷款期限结构不合理　１．１贷款规模过大　吉林大学贷款期限在１～３年占总贷款额的８１　，５～　在筹集新校区建设资金的活动中，吉林大学和大部分　１Ｏ年的贷款只占１６　，１ｏ年以上的为０　，可以看出，吉林　高校一样是通过长期大额的银行贷款来解决新校区建设的　大学短期贷款比例过高和贷款期限的高度集中。由于高校　的价值，造成当前的抵押物评估价值经常被高估，即使不被　的房地产融资体系，分散房地产贷款风险。国外发达国家　高估，反映的也是当时的市场价值甚至是过去的价值，而不　的房地产企业资金来源渠道是４Ｏ　的房地产基金、４Ｏ　私　是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大的差距，从　募资金（包括私人投资和企业投资），剩下２Ｏ　才是银行贷　而造成银行可能会低估房地产贷款高风险敞口的风险。　款。我国应加快如房地产信托和房地产投资基金的推出步　３防范我国商业银行房地产贷款风险的思考与建　伐，吸收社会上的闲置资金投资于房地产业，为房地产融资　议　提供相对长期的资金来源。建立住房储蓄制度，如德国住　３．１完善信贷法律．加强房地产贷款监管广泛开展开发　房储蓄金融模式，为房地产市场提供稳定、安全的资金。可　商、个人征信制度　以适当降低门槛，鼓励财务状况，资信良好的房地产公司通　我国目前房地产贷款相关法律不够完善，如对于购房　过发行债券、上市等方式在资本市场上直接融资，使得房地　者的“断供”，银行的善后处理就是拍卖抵押物，其实有时拍　产投资风险与社会大众共担，收益与社会大众共享。这样　卖抵押物，银行也面临亏损。因此对于“断供”现象的处理，　建立多元化的房地产金融市场，可以有效分散我国房地产　商业银行拍卖债务人的按揭房产后，不足债务部分的差额　贷款过多集中于商业银行而带来的风险。　我国法律应对债务人实施终身追诉权。　４结论　我国银行业监督管理委员会及其各分支机构首先要加　本文从房地产贷款结构、模式上和从房地产贷款依赖　强对商业银行房地产贷款规模、结构、风险的研究，建立房　性和集中度两个方面分析我国房地产贷款现状，并揭示了　地产贷款监管机制，不仅要有中央银行、银监会以及专业中　我国房地产贷款风险形成的原因。在解决房地产贷款风险　介机构形成监管，还要建立同业问的监管，监管要形成一项　方面，对国外部分发达国家的房地产信贷市场进行借鉴。　长效机制；其次要不定期地对商业银行房地产贷款进行定　最后提出完善信贷法律，加强房地产贷款监管，广泛开展开　期和不定期的现场检查，对违规放贷的行为要严惩不怠。　发商、个人征信制度，建立多元化的房地产金融市场，分散　应用法律手段来支持征信系统　在建立个人和企业征　我国房地产贷款风险等几点建议。　信体系的同时，还应通过法律手段维护个人和企业信用系　统的正常运行，制定相关法律、法规，对于违反诚信原则的　参考文献　个人和企业要采取处罚措施，情节严重者给商业银行带来　［１］刘博韬，龚红莲，王建峰．房地产贷款与信用风险的关联性分［刀．　巨大损失的，要追究其刑事责任。　经济论坛，２００８，（７）．　３．２建立多元化的房地产金融市场。分散我国房地产贷款　［２］江苏省农村金融学会调研组．房地产信贷集中度风险分析［Ｊ］．中　风险　国房地产金融，２００７，（８）．　我国目前房地产的融资渠道单一，过分依赖商业银行，　［３］华伟，王新军．房地产金融学［Ｍ］．上海：复旦大学出版社，２００７．　这样房地产的贷款风险就比较大。因此有必要建立多元化　［４］刘梓．房地产贷款风险与防范措施［Ｊ］．中国金融，２００４，（７）．　－－——１８８・－——