房地产业信息化管理
摘要：知识经济时代,企业的信息化管理水平直接决定了企业获取、掌握和处理信息的能力,并最终影响企业的综合实力和核心竞争力.房地产企业与其他企业相比,具有信息重复性高,交叉性强,信息量大等特点,而且近年来房地产市场行情瞬息万变。2009年金融危机以来的房地产业更是让人心惊胆战。2010年新出台的打压房地产行业的政策出台更是使房地产陷入低谷，万科开始降价。结合中国房地产的这些具体特点，信息化管理建设就显得尤为迫切也更加复杂。本文通过对国内房地产业的信息化进行收集，对其进行分析，组织，给出了在房地产行业的信息管理方案、策略和趋势。 关键字：房地产，信息管理，信息分析，信息系统
引言：现代企业都是开放型的企业，企业竞争力的高低完全取决于对信息的获取和处理能力。房地产行业是我国经济领域的一个非常重要的行业，也是我国国民经济的支柱产业。由于政府积极鼓励和倡导计算机技术和网络技术的应用，房地产企业信息化近几年发展很快，取得了很大的进步，但也必须认识到，房地产企业信息化管理还存在不少问题。只有高度重视企业信息化在房地产这种传统产业中的突出作用．推动信息技术在生产、管理和营销中的应用．才能真正实现后发优势，切实提高房地产的整体技术水平和竞争力。
1．房地产行业总体概述和房地产信息化管理
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。房地产业是一个巨大的产业体系。具体来说，房地产业包括土地使用权的有偿转让、土地开发、房屋建设、房屋的维修与管理、房屋所有权的买卖、租赁、房地产抵押、房地产中介等行为，以及对经济活动进行控制和管理的行为。这个行业里涉及到房地产开发建设、流通和消费服务、调控管理等领域的各类经济组织的活动。这些组织和部门之间相互联系、相互依存、相互制约，从而形成一个有机的产业整体。
房地产信息化管理是指房地产企业利用现代信息技术，通过对资源的深化开发和广泛利用，不断提高发地产企业决策、开发、经营、物业管理的效率和水平，进而提高房地产企业的经济效益和市场竞争力的过程。
2. 房地产企业信息化现状分析
由于政府积极鼓励和倡导计算机技术和网络技术的应用．房地产企业信息化近几年发展很快，取得了一定成绩，但也必须认识到房地产企业信息化还存在很多问题。我们只有高度重视企业信息化在房地产这种传统产业中的提升作用，推动信息技术在生产、管理和客户关系管理中的应用，才能真正实现后发优势，切实提高房地产的整体管理水平和国际竞争力。对我国企业的信息化历程，我国著名的信息经济学专家乌家培教授曾给出三种概括：
第一阶段是从生产自动化与管理信息化的关系的角度划分为20世纪50—60年代生产自
动化阶段，70-80年代的管理信息化阶段及90年代以来出现的生产自化与管理信息化相融合的网络一体化阶段。
第二阶段是从信息技术应用的角度划分为用电子计算机替代手工操作进行辅助设计和辅助制造以及单项管理等的替代阶段，用电子计算机进行集成制造和集成管理等的强化阶段，在电子计算机与电信结合形成信息网络后对企业的业务和管理的流程进行重组、创新的变革阶段。
第三阶段是从信息资源管理的角度划分为数据管理、信息管理、知识管理三个阶段。虽然就目前的整体水平来看，我国企业信息化大约还停留在发展的第二阶段，仍落后于发达国家10-20年左右，且存在发展不平衡的问题。信息化在欧美房地产业中应用已很普及，而我国商业房地产业起步较晚，虽然我国信息技术的普及己取得了卓有成效的成果，但房地产业仍然是信息化的初学者。据一项抽样调查表明，房地产业的整体信息化水平屈居其他行业之下，处于全面应用阶段的只占所调查企业的2．1％。整体水平仍然较低，地区差异较大。
主要表现在：（1）各种针对房地产企业的计算机软件，如售楼管理系统、成本管理软件、物业管理软件、租赁软件、房地产可行性分析软件、房地产开发管理软件等，已得到广泛的开发和应用。（2）为适应我国房地产业发展的内在要求，针对市场信息零散、盲目投资行为大量存在等状况，我国已建立了包括中房预警系统、中房指数、国房景气指数等在内的房地产宏观监测系统。但从总体来看，中国房地产企业的信息化程度和企业本身实力相比却还有很大的差距。单纯的部门级应用已经不能满足房地产企业的需求。如何保障企业战略的落实与执行，如何实现企业高层及时、快捷地把控集团整体运营状况，如何实现企业全面掌控跨区域项目的运作与监督，如何实现成本支出、销售收入、财务资金的一体化管理，如何实现客观全面的绩效管理等，成为了房地产企业领导们非常关注的问题。一体化解决方案风生水起，房地产信息化应用进入“系统整合”阶段。
但是，我国房地产企业数量达5万多家，信息化水平普遍不高，而且大多数企业还处在项目企业模式，并且局限在地区发展，企业要想转变到公司企业和走出去的战略，没有一定的信息化水平是远远不够的。每个企业信息系统不完善，只是单单的一种和几种系统在孤立的运行。
3．房地产企业信息化特点及不足
目前国内的房地产业大都是按项目方式运作，其信息表现主要有以下特点：
（1）没有集中协同工作管理平台，就好比缺了大脑中枢一样，相关业务数据及财务数据形成了多个信息孤岛，随着公司规模的逐渐壮大和进军不同的省份，使得集团获取内部数据的成本非常高，对下属项目公司经营管理状况的集中管控力度远远不够。但是市场的变化是瞬息万变的，公司高层在掌握分析最新数据存在极大的困难。所以完整的信息系统架构就显得尤其重要。
（2）缺乏科学、高效的人力资源信息化管理体系，具体的企业根据自己的特点，应该
有完整的人类资源管理体系，以至于根号的对工作人员进行管理导。致各环节工作效率不高，管理混乱，管理成本很大，从而企业人力资源管理六大核心要素无法平衡推进。
（3）没有统一的房地产营销信息统计标准，很难为公司决策提供有效的决策分析数据 由于数据分散，对客户资源的规范化、网络化管理不能实现，在项目销售前对市场、客户的调研与分析不够充分，对客户资源的管理与开发利用不够全面，收集和调取客户信息的全面性存在一定的困难，使得个公司的管理水平大打折扣。
（4）由于是项目是管理方式，财务信息与业务信息脱节， 财务所反映的项目信息滞后，不能适时反映项目的经营状况，营销市场状况和为集团领导提供高效的决策信息。
由于我国房地产行业信息化还处在初级阶段，随着房地产企业的逐步壮大，对房地产进行从新定位和改造就显得尤其重要了。
4. 房地产信息化实施问题及软件系统构架 5. 4.1 房地产信息化实施问题
基于上述情况，对房地产信息化进行再定位和改造就显得非常重要，同时也面临很多问题。以下是房地产信息化实施过程中面临的主要问题:
4.1.1观念问题
房地产企业对信息化的观念决定了其相应的一系列后期行为，是直接影响其信息化成败的关键是贪大求全。一些房地产企业老总开口就谈，希望一次性打造其企业信息化整体解决方案，个别企业甚至一开始就要求考察国内所有与房地产企业相关的软件，包括售楼、CRM、成本管理、项目管理、OA、EIP、财务、HR等等。而另一类企业误信个别软件商所谓全面解决方案的宣传，只从售楼、项目管理到OA等来了个整体解决方案，结果也是事与愿违。以上两种结果导致对业务和企业人员信心的强大冲击，致使他们往往谈软件色变。实际上，作为中国信息化发展相对较晚的行业，房地产业的管理软件解决方案的研究相对其他行业有所滞后。一方面是因为房地产行业在早期是一个相对暴利的行业，其对管理规范化、科学化的迫切程度在前些年比较弱；另一方面，即使有完整的解决方案，以中国绝大多数房地产企业的管理现状来说，也无法一揽子地成功消化从财务、销售到OA、项目管理等涉及众多复杂环节的信息化管理，所以出现了一些企业从国外高价购入非常优秀的管理软件，却最终不得不束之高阁的现象。
4.1.2 选择问题
在考虑好了信息化的基本出发点后，选择产品与供应商就成为非常重要的一件工作，它直接关系到企业的信息化的成败。 首先，“信息化”并不等同于“购买软件”。
（1）它的同质化程度较低，一套解决方案的优劣，绝对不是仅仅通过对软件的界面和一些功能按钮的简单对比就能够认定的，一套优秀的软件往往只有通过供应商的深入实施应用之后才能够体现其优秀之处，所以供应商是否拥有广泛的客户应用基础、是否具备丰富的行业
实施能力等因素是用户应该考虑的重中之重。最好是房地产行业通过信息管理系统开发行业对其进行量身订做。
（2） 企业的信息化建设是一项持续进行的工作，而信息化的前后连贯性要求非常高，如在信息化初期选择一套低端版本的售楼业务解决方案时，就必须考虑供应商将来是否能够提供更高端的售楼管理解决方案，以及周边其他业务，如客服、租赁甚至成本管理等解决方案。 （3）房地产信息化易受纯技术论的误导。技术实现只是解决方案的一部分，各类技术都在其相对应的应用领域内拥有优势，用户要在充分考量解决方案本身优劣的前提下，根据自身情况选择技术实现方式，而不能被一些仅拥有一种技术模式的软件供应商所误导。纯技术的软件价值不大，应该与管理结合。并不代表技术越好久越先进，要看其对企业的贡献程度与企业的兼容程度。
4.1.3 实施问题
（1）缺乏组织保证。信息化工程是“一把手工程”，但我国的房地产企业普遍没有专门的信息化负责人，现在许多企业也只是临时在办公室等非信息化部门下面任命了电脑管理人员来负责此类工作，企业的高层一般对信息化的重视程度都相对较低。由于信息化过程中通常都会涉及企业流程整合甚至重组，关乎岗位、部门之间的一些工作方式甚至利益的调整，如果没有一个强有力的组织保证，很可能会中途夭折。
2）凡事追求完美，导致实施周期过长，信心下降。有的企业对于信息化期望值太高，认为信息化能够包医百病，希望信息化能够一次性地解决所有问题，所以在实施过程中将目标定得过高，什么都要实现，导致各业务部门的需求没完没了，系统实施周期一拖再拖，而核心业务功能反而迟迟发挥不了效益。导致了企业有进退两难的情况。
4.2 房地产信息化管理软件系统
通过对房地产公司的调查和资料收集，仔细分析了当前中国房地产行业的现状，当前中国房地产行业应该从组织结构和各组织结构所具备的相应管理信息系统及职能进行整体建设。完整的房地产公司应该具有以下几种职能的信息化管理系统。再结合公司的具体情况，对房地产软件进行管理和安装，实现系统化。
表1.房地产信息化系统构成
序号 系统名称 各系统包含的子系统 财务管理系统 项目成本管理系统 1 核心支持系统 项目管理系统 人力资源管理系统 档案管理系统 知识管理系统 2 3 员工工作平台 供应链管理系统 办公自动化系统 电子邮件系统 采购系统
招标系统 售楼管理 4 客户关系管理系统 客户服务 物业管理 网上社区 5 领导决策支持系统 决策中支持系统
4.3房地产信息流程结构
一般的企业，信息流程是根据公司规模和公司业务的不同进行系统和信息人员的安排，通过对市场的业务需要和收集信息的需要而进行管理的，可以分为核心支持系统，决策支持系统，客户关系系统，供应链管理系统，员工工作平台等系统。其结构流程图如下：
内部管理、工作人员 图1.房地产信息系统架构
其中核心支撑系统应包括：财务系统、项目管理系统、成本管理系统、人力资源管理系统、档案及知识管理系统等；员工工作平台应包括OA系统、电子邮件系统等；客户关系系统应包括销售系统、客服系统、物业管理系统、网站、网络社区、会员管理系统等；供应链管理应包括招投标平台、供应(承建)商管理等；此外，当信息化系统达到一定的程度后，要建立一套依靠项目运营、资金等各方面的信息为领导的决策提供支持的系统。在这种规划方
管理高层 项目运营 资金流 决策支持系统 供应商、承建商购系统统 招标系统供应链管理售楼管理 项目管理 财务、成本、人力资源 档案、知识管理系统 客户关系系统客户服务 物业管理 网上社区 客户 员工工作平台 办公自动化 电子邮件系统
案下而建立的系统是一种核心的服务子系统，各个系统之间实现资源共享，协同工作，使企业各项业务工作规整、优化，为企业的经营管理和决策提供集中式的信息管理，全面提升企业的管理竞争力。根据分析可以看出房地产信息化应用系统基本上可以分为三类，第一是财务类的应用系统，这一类产品是比较成熟的，国内多家软件厂商都有产品，比如说金蝶，用友等等都具备相当强的实力；第二类是管理类的，比如说OA、人力资源管理、电予邮件系统、网站等，这些系统应该说是一个企业当中不可缺少的；第三类是业务类的，诸如经营决策支持系统、营销管理、客户服务管理、物业管理、成本管理等等这一系列的核心的业务系统，一般由房地产专业软件开发商提供。上述的三类应用系统，对于企业信息化的发展都有相当的作用，对于房地产企业提高管理水平都自很大的好处。但是具体来说，为房地产企业起作用更大还是业务类的信息化系统，业务类的系统能够最大程度的支撑房地产企业的发展和提升房地企业的核心竞争力。房地产行业在确定了信息结构后，就可以更准确的去把握市场的方向。参与更激烈的竞争。
5.房地产信息化发展策略及方向
房地产企业在信息化程度达到一定的水平过后，对市场将会更加敏感，把握会更加的准确，市场细分更加精细。就目前中国房地产的市场发展趋势和前景来看，发展前景在以下几个方面：
（1）住宅发展智能化。这事现代住宅的一个热点和卖点，也是房地产行业的一个重要的发展方向。网络时代人们对家居的要求是高度智能化，在21世纪发展智能化住宅具有极大的市场潜力。住宅的智能化功能将被列为评价楼盘综合性能的不可缺少的一个重要指标。社区提供与外界进行数据交换的软硬件设施和服务是家居功能向外拓展的必要条件。智能化的物业管理深入到各单位住宅，真正实现建筑智能化到社区管理的智能化。 前景巨大。 （2）大力发展房地产行业的电子商务。随着管理信息化建设的推进，电子商务的市场在全球范围内急剧扩大，各发达国家都把发展电子商务作为拓展全球市场的有效手段。在这种良好的外部环境下，房地产电子商务将成为21世纪整个产业发展的一大亮点和推动产业发展的巨大动力。房地产电子商务在目前可从企业与企业间的电子商务方式、企业对客户的服务方式、网上信息发布、建立虚拟企业及虚拟政府等方面的业务展开，随房地产估摸和范围的扩大，房地产行业的电子信息化不可逆转。
（3）进一步完善房地产网站功能。随着网络的普及，互联网将成为房地产信息发布的主要渠道，也是过客获取信息的主要渠道，这将彻底改变传统的购房方式。房地产网站建设将为购房者提供全天候、全方位的市场服务新模式，将会扩大房地产信息服务的内容，建立房地产在线咨询服务系统，引入城市电子地图，实现网上售楼。在今后相当长的时间内，互补性的房地产专业网站之间开始合作，网站在市场、技术、内容上获得发展机会；作为工作平台和交易平台，与传统产业展开广泛的合作，从而提高旧经济的运作效率；同时房地产企
业上网的数量将明显增加，不进行网站建设的企业无法与之竞争。
（4）房地产企业业务高度信息化和统筹社区管理。对于传统的房地产产业来说，企业信息化程度的高低是决定企业成败的关键。与未来网络社会相适应，不论是普通的消费者还是专业的房地产企业，都将要求房地产业务的高度信息化。同样在企业与企业合作当中，也只有运用了网络信息技术，才能保证有更多的市场机会。统筹社区管理，未来的社区将成为物流的一个重要节点甚至是配送中心，掌握了社区的信息管理就等于房地产企业将在未来发展方向上掌握主动权。从而提高企业竞争力。
以上几点是未来房地产也发展的方向和竞争制高点，只有信息化管理建设好了，才可以实现更强的竞争力。为企业乃至于整个行业走向更高的水平。
6.总结
通过对房地产行业的信息化进行研究，很大程度上认识了房地产行业的信息化现状，并总结出来了房地产行业的信息管理架构，总结出了房地产行业的发展方向和前景，对房地产企业有一定的借鉴意义，但是在研究上缺乏方法。对房地产行业认识上的欠缺深度，使得论文整体还欠缺一定的深度内容。还有待改进。
7．参考文献
[1] 长春光.房地产信息管理系统 M.大连理工大学出版社.2010年3月版
[2] 编委会.最新房地产企业职能部门设置、整合运营与目标绩效考核及房地产管理信息应用全书M.企业管理出版社.2008年10版
[3] 刘腾红. 经济信息管理[M].清华大学出版社.2005年8月
[4] 中国房地产业协会.2009中国房地产行业百强成功案例M.2009年2月
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