营销方案(招商部分)

一、 重要时间节点

1、确定业态的组合定位、招商策略及招商政策－－----－----－----－---－----－---－２0１4年 ３月３１日前

2、完备招商物料及法律文件--－-----－---－------－--－－-------－---－-－----－--------－－-20１4年 月 日前

3、 突破主力商家、次主力商家招商等-----－--－--－－---－-－------－-------－------－ 201４年 月至 月

4、全面展开招商工作---------------－--－－－－-----－-－--－--－--－--－---－－---－---－---２01４年 月－2015年 月

５、首届美食经营研讨会及商户装修动员大会-－-－--－-－--－-－------－－---－--－----20１5年 月

6、统一开业准备－-----－------－----－-－--－--－---－----－-----－-----－－--－－------－--－-----－２015年 月

7、盛大试业-----－-------－-－--－－-－-－-－－----------－---－-----－－------－---------------－－--20１5年 月 日（拟）

二、 招商节奏及招商策略概要

时招商准备期(20０4年5时间 内容 月-6月） 主力商家突破阶段（2０04年6月-7月） 全面招商阶段（2004年８月-2005年6月) 1、 1、以主力店的示范作用来推动全面招1、 1、完成至少两家主商工作; 力商户（超市、商务2、 2、在2005年5月前招商目标 １、主力商户的前期沟通 酒楼）的招商工作； 完成８0%的招商； 2、2、与其他商户进行3、 3、在2０05年6月前期沟通并达成初步意向。 前完成90％的招商； 4、4、确保2005年7月试业日90%的商户试业。 1、 1、确定业态组合定位、目标商户定位； 1、 1、合和餐饮组、零售2、 2、制定招商策略及组全面开展点对点直招商政策； 销招商工作,以餐饮、3、 3、招商宣传物料设重点工作内容 计、印刷及制作； 4、 4、招商法律文件的完备； 5、 5、招商现场包装设计; 进一步扩大市场影响1、 １、主力商户“头羊休闲业态为主； 策略”的制定及适时2、 2、招商过程中配合具的调整； 有浓郁文化氛围的促2、２、主力商户的渐进式谈判。 销活动； 3、3、举办集体签约仪式,6、6、第三方资源的整合(媒体、协会、旅行社等） 1、 1、媒体宣传: 1、 1、媒体宣传：   本阶段接近住  本阶段以项宅排号时间,在主目的信息渗透为流媒体的报道相应主,6月份以新闻报增加; 道的形式在主流媒  在万科内部刊体上报道整个项目重要的建设信息； 招商策略   在万科内部媒商信息；还可发动体上做预告性介会员及读者参与绍。 “特色酒楼推荐”2、 2、招商工作： “美味乐翻天”栏目冠名；   在万科内部刊物中刊登广告并开辟美食专栏。 活动,让我们更清楚未来终端消费群的需求。 2、 2、招商工作:   在广播电台的目； 业部分的定位及招娱乐版开设冠名栏物开始详细介绍商  在媒体的美食、的纯招商广告; 招商信息,配合少量在住宅的推广中附加全面销售阶段,可以  此阶段住宅进入1、 1、媒体宣传： 力。   本阶段主要针对主力商户进行前期沟通。   重点突破主力商家;   在万客会精选商家中物色意向客户； 2、 ２、招商工作:   美食是本项目的招商重点；   家居、装饰在项目建设期是重要的招商对象,但要注意商户的质量应与本项目档次定位相匹配;   通过客户的信息发馈为全面招商政策的进一步完善提供市场依据;   数码、通讯、文教等在20０4年春节后重点突破。

三、业态组合定位及租金定位

1、放水养鱼策略:在本项目整个社区建设期内,由于商业氛围不成熟,需要对商户进行扶持，因此在租金政策上进行让利,让商户轻装上阵，增强其前期抗市场风险能力。

2、倒计时免租策略:指对各业态制订享受不同免租期的时限，如：在1０月份前签约免租1年,在11月份前签约免租10个月,在１2月份前签约免租8个月，依次类推。

四、严格的商户资质审核策略

招商的风险有二:一是租赁政策不恰当,违背市场价值规律,商户无法接受;二是商户定位失误,或商户资质审核不严。因此，在本项目招商过程中,必须要探讨详细的商户资质审核标准和流程,把好商户质量关,宁缺勿滥,确保整个商业开业后具有强大的市场竞争力。 （此举不但不会影响项目的整体招商,反而在引起了非常积极的反响，对真正有实力、有品牌、有信誉的商户起到了积极的推动作用。) 以餐饮为例，以下是审核商户资质的重要内容:

1、 品牌:历经市场洗礼、具有多年营业历史的、具有很强市场生命力的品牌餐饮 要奠定本项目在美食界的地位,必须拥有、强大市场影响力的品牌。也只有成为巴中地区品牌餐饮荟萃,才能最大化扩大本项目的商业辐射范围。

百年老字号、中华餐饮名店、新概念菜系,本项目务求进驻商户在品牌的整体号召力上成为巴中地区之最，使本项目在满足社区消费之外，成为著名的美食消费目的地！

2、 菜系出品及经营特色:完整的中外美食产品线,包罗万象的美食荟萃,多元化、全方位的美食体验(完整的美食产品线是招商中必须严格控制的。多元化、全方位的美食体验,才能给顾客最充分的回头消费的理由。)

3、人均消费：多层次消费结构,满足多元化的消费需求

一个真正意义上的美食之都，应当能满足多元化的消费需求,包括:商务消费、家庭消费、喜庆消费、休闲消费、快速消费,等等。

4、 装修品位：打造一个集“美味体验、审美体验、文化体验”于一体的“体验式国际美食之都”

本项目未来竞争力的另一体现，将是无论你支付多少金钱，均可享受富有特色的、舒适的美食文化体验。因此,在招商过程中,对意向商户的店面进行实地考察,严格把关,并对商户在本项目的中装修进行相关约定。

这样,本项目将是一个集美味体验、审美体验、文化体验于一体的“体验式国际美食之都”！

五、重要招商促销策略概要

1、中泉国际广场---主力商家签约仪式暨巴中西区商业发展研讨会

在和主力商家达成合作意向后,适时举办“中泉国际广场--－主力商家签约仪式暨巴中西区商业发展研讨会”,同时邀请目标商户和精选商家代表,一方面深化“头羊效应”，同时进一步推动整体招商的速度。

在媒体宣传方面，通过“巴中新兴商圈” 及“中泉国际广场”,“一站式”主题化休闲、娱乐购物中心,引领巴中商业升级换代概念的提出，全力打造“中泉国际---新市镇商业中心”，初步树立中泉“社区商业”领跑地位。

为了弘扬美食文化,打造巴中美食名片，应充分利用第三方资源,在本项目中,可以与深圳美食行业协会加强合作,通过举办诸如“美食经营研讨会”、“商户装修大赛”、“第一届国际美食节”等活动。

2、在“万客会”刊物开辟“美味新大陆”专栏，举办“会员有奖推荐商户”活动 万科在客户资源管理方面不仅取得了良好的市场效应,同时具备完善的管理系统，这将为本项目提供了强大的客户资源,充分挖掘“万客会”的客户资源将成为本项目营销的重要工作,通过在“万客会”开辟“美味新大陆”专栏,一方面进行强有力的市场推广,同时有效挖掘本项目的目标客户群。

3、在巴中主流媒体美食、娱乐版冠名

为了扩大市场影响力,全力打造深圳第一风情美食街，选择深圳主流媒体美食版进行冠名，可以和深圳电台的“美味乐翻天”联合，以冠名、联合举办“名菜、名点评选”活动等形式，树立美食品牌。

4、充分整合第三方资源，加强与旅行社的合作

本美食街的目标不仅是要打造深圳第一，同时要形成深圳的美食旅游景点，进一步形成自己的具备强大竞争力的美食文化，可以和各旅行社建立合作关系，将其影响力有效辐射到深圳之外。

5、举办一系列具有西班牙及拉丁风情的促销活动

本项目的核心定位是具有异域风情的国际美食街，通过一系列具有异域风情的促销活动，进一步深化项目的整体定位，同时巩固本项目的差异化优势。