《房地产开发与经营》
班级：学号：姓名：测 试 习 题
习题一
一、单选题
1．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于( ) A.1000万B.2000万C.3000万D.4000万
2．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ ） A.房屋出租 B.房地产抵押 C.土地使用权转让D.土地使用权出让
3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（ ）。 A.40年 B.60年 C.50年 D.70年
4．（ ）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。A.土地使用权的出让 B.土地使用权的转让 C. 土地使用权划拨 D.土地使用权赠与 5．按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为（ ）。
A.居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场
B.甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场
C.房地产白色市场、黑色市场、灰色市场 D.销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等 6．在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（ ）。 A.协议出让 B.招标出让 C.拍卖出让 D.投标出让 7．（ ）是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
A.土地使用权的出让 B.土地使用权的转让 C.土地使用权划拨 D.土地使用权赠与 8.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（ ）
A.系统风险 B.资本价值风险 C.比较风险 D.个别风险
9.根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》（银发［2001］195号），银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的（ ）A.20％ B.25％ C.30％ D.35％ 10．在开工前对工程内容尚不十分清楚的情况下，开发商适合采用（ ）的合同形式。
A.单价合同 B.固定总价合同 C.成本加酬金合同 D.分包合同
11.土地使用权的出让方式有多种，其中（ ）方式是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。既体现了国家对土地使用的计划指导，又充分发挥市场机制在土地使用权上的灵活调节功能，具有较大适应性。
A.协议出让 B.招标出让 C.拍卖出让 D.投标出让
12.房地产开发企业按照企业条件分为（ ）个资质等级 A.2 B.3 C.4 D.5 13.我国法律法规规定，商业用地出让最高年限为（ ） A.40年 B.50年 C.60年 D.70年 14.下列哪个表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额（ ）
A. 损益表 B. 资金来源与运用表 C. 现金流量表 D. 资产负债表 15．住宅小区房地产开发项目的竣工验收工作发生在（ ）
A.投资决策分析阶段 B. 前期准备工作阶段 C. 建设实施阶段 D. 销售阶段
16．在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评估指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（ ）分析的目的。 A.平衡 B.敏感性 C.风险 D.概率 17.我国法律法规规定,承包单位对承包的设备安装工程最低保修年限为( )
A.30年 B.50年 C.2年 D.设计规定的合理年限
18.城市中有待拆迁安置的旧房屋上的土地属于( ) A.生地 B.熟地 C.毛地 D.农地 19.我国居住用地土地使用权最高年限为（ ） A.70年 B.50年 C.40年 D.30年 20.以商业为目的的房地产开发用地的取得通常采用（ ）方式 A.出让 B.出售 C.转让 D.划拨 21.为建筑总平面布置提供工程地质资料的勘察属于（ ）A.现场勘查 B.初步勘查 C.详细勘察 D.施工勘察 22.证明建设单位的建设用地的位置、面积、界限的法律证明文件是（ ）
A.选址意见书 B.建设用地规划许可证 C.建设工程规划许可证 D.施工许可证 23.证明建设单位的建设工程方案、设计等符合城市规划要求的法律证明文件是（ ）
A.选址意见书 B.建设用地规划许可证 C.建设工程规划许可证 D.施工许可证 24.在房地产项目施工开工前，（ ）应向当地建设主管部门领取《施工许可证》
A.监理公司 B.承包商 C.房地产公司 D.设计院 25.根据《建设工程质量管理条例》规定，供热设施的最低保修期限为（ ）
A.1年 B.2年 C.一个采暖期 D.二个采暖期 26.建筑物2米以外和项目用地规定红线以内的各种管线和道路工程建设费用属于（ ）
A.前期工程费 B.三通一平费 C.七通一平费 D.基础设施建设费 27.关于房地产市场细分，（ ）结论是错误的。
A.细分的目的是为了满足所有消费者的需求 B.可以发现市场机会 C.更好的进行产品定位 D.使营销工作更具有针对性
28.建筑规模一般在1万～3万㎡之间，服务人口10万一30万人，年营业额在l亿～5亿元之间，该物业为（ ）
A.市级购物中心 B.区购物商场 C.居住区商场 D.邻里服务性商店
29.某承租人的基础租金为10万元／月，如果营业额的５％作为百分比租金，零售商在一个月内的营业额为250万元该月应缴纳的租金总额为（ ）万元 A.5 B.10 C.12.5 D.75 30.关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是（ ）
A.潜在毛租金收入＝物业内全部可出租面积×最大可能租金水平
B.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入 C.有效毛收入＝潜在毛租金收入一其他收入 D.净经营收入＝有效毛收人一经营费用
31.（ ）对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等，均起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。
A.看地 B.对房地产开发项目进行财务评估 C.市场研究 D.土地使用权的取得 32.邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（ ）。
A.3个以上 B.5-10个之间 C.5个以上 D.3-10个之间 33.开标会议由（ ）主持，邀请各投标人和当地公证机构参加。
A.开发商 B.招标机构 C.专家 D.招标管理部门 34.下面不属于不可控制因素的调查的是（ ）
A.市场需求容量调查 B.市场营销因素调查C.竞争情况调查 D.消费者调查
35.①确定问题和调察目标，②收集和分析信息，③制定调查计划，④报告结果，以上调查步骤顺序正确的是（ ）
A. ①②③④ B. ②①③④ C. ③①②④ D. ①③②④.
36.市场某各消费群体的支付能力下降的话，企业就会出现效益下滑的危险。这是指目标市场选择的（ ）模式。
A.单一市场集中化 B.市场专业化 C.产品专业化 D.大量定制
37.根据消费者（ ）的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类，即便利品、选购品和特殊品。
A.购买方式 B.购买行为 C.购买能力 D.购买时机 38.居民购买住宅的行为属于（ ）
A.习惯性购买行为 B.寻求多样化购买行为 C.化解不协调购买行为 D.复杂购买行为 39.分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划属于（ ）
A.供给分析 B.需求分析 C.竞争分析 D.相关因素分析 40.分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等属于（ ）
A.供给分析 B.需求分析 C.竞争分析 D.市场占有率分析 41.可行性研究的根本目的是（ ）。
A.实现项目决策的科学化、民主化 B.减少或避免投资政策的失误 C.提高项目开发建设是经济、社会和环境效益 D.以上都是
42.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（ ）。
A.±5% B.±10% C.±20% D.±30%
43.建设投资估算精度±10％，所需费用小型项目约占投资的1．0％～3．0％，大型复杂工程约占投资的0．2％--1．0％的阶段属于（ ）。
A.投资机会研究 B.项目评估 C.初步可行性研究 D.详细可行性研究
44．房地产的（ ）是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。 A.适应性 B.对专业管理的的依赖性 C.位置的固定性 D.相互之间的影响性 45.以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资,这种估算方法是（ ）
A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标法 46.土地出让地价款构成中不包括（ ）
A.土地出让金 B.征地管理费 C.拆迁补偿费 D.城市基础设施建设费 47.下列不属于基本报表的是（ ）
A.资金来源与运用表 B.经营成本估算表 C.资产负债表 D.损益表 48.下列关于资产负债表不正确的是（ ）
A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。 B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况。 C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。
D.编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标。
49．下列说法不正确的是（ ）
A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。 B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2。 C.在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上
D.一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35％一45％。 50．某笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为（ ）
A.P（1+i）n B.P（1+i×n）b C.P×n×I D.P（1+i） 51．从房地产投资的角度说,风险是指（ ）
A.房地产投资结果的好坏程度 B.获取预期投资收益的可能性大小 C.房地产投资项目激烈竞争程度 D.房地产开发程度
52．房地产开发活动可从（ ）两个方面进行考察。
A.投资资金量和预期收益资金 B.资金流通方式和对策 C.出租、出售或经营形态 D.物质形态和货币形态 53．对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（ ）
A.销售收入 B.开发利润 C.成本利润率 D.投资回报率 54．下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（ ）
A.找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率等作为其分析对象。
B.从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。
C.分析时要设定不确定因素的变化范围 D.对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。 55．开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在（ ）内予以核实，给予确认或者提出修改意见。 A.10日 B.15日 C.1个月 D.2个月
56．申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的（ ）。
A.20% B.30% C.50% D.60% 57．在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列（ ）调查。
A.消费者类别 B.消费者社会阶层分布 C.消费者购买能力 D.消费者购买习惯 58．在房地产市场的分类中,二级市场是指（ ）
A.土地使用权转让市场 B.新建商品房租售市场 C.土地使用权出让市场 D土地使用权出让和新建商品房租售市场
59．经济评价选择评价标准类基础参数,其指标不包括（ ）
A.基准收益率 B.目标成本利润率 C.目标投资利润 D.目标财务杠杆比率
60．监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于（ ）的工作
n
内容． A.物业管理 B.设施管理 C.资产管理 D.组合投资管理
二、多选题
1.按照开发项目的使用功能分类，房地产资产的物业类型可分为（ ） A.居住物业 B.商用物业
C.工业物业 D.特殊物业 E.单项开发 2.房地产项目开发阶段包括（ ）
A.投资决策分析阶段 B.前期准备工作阶段 C.建设实施阶段 D.销售阶段 E.研究阶段 3.住宅小区基础工程项目包括（ ）
A.供电工程 B.供水工程 C.供气工程 D.围墙工程 E.排污工程 4.国有土地使用权出让方式包括( )
A.协议出让 B.招标出让 C.拍卖出让 D.投标出让 E.挂牌出让 5.房地产开发用地取得方式主要有（ ）
A.出让 B.转让 C.划拨 D.招标 E.投标 6.房地产开发费用中建筑安装工程费估算方法包括（ ） A.单元估算法 B.单位指标估算法
C.工程量近似匡算法 D.概算指标法 E.预算指标法 7.技术复杂的建设项目设计阶段包括（ ） A.总体设计 B.单体设计
C.初步设计 D.技术设计 E.施工图设计
8.建设单位收到施工单位递交的工程竣工验收报告后，应当组织( )等单位进行竣工验收。 A.建设单位 B.施工单位
C.监理单位 D.设计单位 E.监督单位 9.房地产开发费用中前期工程费包括（ ）
A.勘察费 B.规划费 C.设计费 D.三通一平费 E.土地出让金 10.房地产项目财务评价包括（ ）分析 A.财务盈利能力 B.清偿能力
C.内部收益率 D.财务内部收益率 E.资金平衡情况 11.全部投资现金流量表特征包括（ ） A.该表不分投资资金来源 B.该表以全部投资作为计算基础 C.可以计算全部投资财务内部收益率 D.可以为各个投资方案进行比较建立共同基础 E.可以考查项目全部投资的盈利能力 12.资本金流量表特征包括（ ） A.该表从投资者全体的角度出发 B.该表以投资者出资额作为计算基础 C.该表把借款本金和利息支付视作现金流出 D.该表可以考察项目资本金的盈利能力 E.可以计算全部投资回收期
13.下列（ ）属于房地产基础设施费 A.设计费 B.土地费
C.路灯工程 D.小区道路建设费 E.人防地下室费 14.房地产开发建设投资包括（ ） A.土地费用 B.前期工程费
C.管理费用 D.财务费用 E.广告费用 15.下列（ ）属于房地产开发前期工程费
A.土地出让金 B.工程勘察费 C.建筑安装费 D.规划设计费 E.三通一平费 16.下列（ ）属于房地产清偿能力的评价指标
A.利润率 B.借款偿还期 C.利息备付率 D.偿债备付率 E.内部收益率 17.全部投资现金流量表具有的特征包括（ ） A.可以为多个投资方案进行比较建立共同基础 B.不考虑支付贷款利息的流出 C.不考虑支付贷款本金的流出 D.可以考虑资本金的盈利能力 E.可以计算全部投资内部收益率
18.城市建设规划管理部门对居住用地提出的规划控制指标包括（ ） A.容积率 B.建筑密度 C.建筑高度 D.绿地率 E.建筑层高 19.住宅小区基础设施工程项目包括（ ） A.供电工程 B.供水工程
C.供气工程 D.道路工程 E.停车场工程 20.不确定性分析主要包括（ ） A.敏感性分析 B.抗风险能力分析
C.临界点分析 D.概率分析 E.盈利能力分析 21.房地产开发项目财务评价的基本报表不包括（ ） A.总投资估算表 B.利润分配表
C.资金来源与运用表 D.损益表 E.资产负债表
22.风险分析是房地产项目可行性研究报告的重要内容。风险分析一般包括（ ） A.盈亏平衡分析 B.现金流量分析
C.资金来源与运用表 D.贷款偿还分析 E.敏感性分析 23.《建设用地规划许可证》主要规定了（ ） A.用地性质 B.位置 C.界限 D.绿化率 E.容积率
24.从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营的区别主要表现为（ ） A.两者的主体不完全相同
B.在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同 C.两者对主体的资格要求不一样 D.两者所指向的行为对象不同
E.随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化 25.影响房地产项目开发的环境包括（ ）
A.经济环境 B.政治环境 C.法律环境 D.社会环境 E.自然环境 26.按计价方式的不同，房地产开发项目承包合同一般分为（ ）
A.总价合同 B.单价合同 C.成本加酬金合同 D.总承包合同 E.分包合同 27.住宅市场的市场细分依据主要包括（ ）
A.地理因素 B.人口标准 C.心理标准 D.购买能力 E.购买行为 28.房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（ ） A.波谷 B.平淡 C.萧条 D.复苏 E.兴旺
29.房地产企业经营成本按成本与经营工作量关系可分为（ ）
A.固定成本 B.变动成本 C.管理费用 D.销售费用 E.原材料成本 30.征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ ） A.土地补偿费 B.青苗补偿费
C.地上附着物补偿费 D.安置补助费 E.新菜地开发建设基金
31.房地产开发项目实施控制的目标包括（ ）
A.成本 B.项目工期 C.质量 D.项目协调性 E.技术先进性 32.城市土地使用权进行商品经营，具有重要意义，表现在（ ） A.土地经营是房地产经营的主要内容，是房地产经营的基础 B.土地经营是提高我国土地利用效益的核心活动 C.土地经营是我国市场化改革的必不可少的一环 D.土地经营是城市第三产业健康发展的前提
E.土地经营是也是适应我国对外开放的一项必要的改革措施 33.影响房地产项目开发的环境包括（ ）
A.经济环境 B.政治环境 C.法律环境 D.社会环境 E.自然环境
34.房地产开发融资方案的选择可用比较分析法，即对各个方案的（ ）指标用分级的方式进行比较。 A.安全性 B.经济性 C.适用性 D.可靠性 E.可行性 35.房地产物业管理程序包括（ ）
A.早期介入 B.接管验收 C.楼宇入伙 D.物业综合管理 E.物业经营
36.根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（ ）
A.国有土地使用证 B.建设用地规划许可证
C.建设工程规划许可证 D.建设工程施工许可证 E.国有土地规划许可证 37.一般来说，适用于房地产开发项目的组织结构有（ ）
A.直线型组织结构 B.职能型组织结构 C.直线职能型 D.矩阵型 E.事业部制 38.按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为（ ）
A.单项开发 B.小区开发 C.成片集中开发 D.土地开发 E.房屋建设 39．房地产开发项目所面临的经济环境主要包括（ ）
A.宏观经济发展形势 B.市民收入水平 C.贫富差异程度 D.利率 E.贷款条件 40.房地产开发项目市场营销主要内容包括（ ）
A.营销策划 B.市场分析 C.营销活动和策略 D.营销计划 E.营销管理
三、判断题：
1.中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是自筹资金和国内商业银行贷款和信托投资公司的资金。（ ） 2.一般规定，开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的30％以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。（ ）
3一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、A.A.A.级企业、A.A.级企业、A.A.级以下企业。( )
4.如果承包合同是一种固定总价合同，则建安工程费用的变动风险由承包商负担，对开发商基本无影响。( ) 5.中低价位的商品住宅和经济适用房项目，其销售周期就远远低于高档商品住宅项目；商用房地产开发项目租售周期，就远远小于住宅项目。( )
6.通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。( )
7.空置率提高，会导致有效毛租金收入减少；空置率降低，会使有效毛租金收入提高。( ) 8.最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。( )
9.房地产项目的盈亏平衡分析，有最低点分析和最高点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。( ) 10.可行性研究是在投资决策前，对建筑项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。（ ） 11.“时间就是金钱”，可行性研究一定要速度快。（ ）
12.了解影响房地产市场的宏观社会经济因素，就拟开发项目进行市场定位（服务对象、规模、档次、租金或售价水平等）。（ ）
13.风险是指某项活动导致损失的可能性。（ ）
14.城市土地可分为具备开发建设条件，立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发过程才能用于建设的毛地。毛地和熟地之间的价格差异是土地再开发费用。（ ）
15．房地产投资分为直接投资和间接投资，直接投资是指投资者直接参与开发房地产项目的过程，而间接投资是指购买建成的物业进行的置业投资。( )
16．房屋的吸纳周期数值上等于吸纳率的倒数。( )
17．多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化，相互影响时，对项目经济评价指标的影响。( )
18．开发项目成本费用中，财务费用是指企业财务部门所发生的各项费用，包括财务人员工资、办公费、银行利息等。( )
19市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。( )
20 决标选中中标单位意味着全部接受承包商的标书，故合同价就是中标单位的报价。( )
21．资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。( )
22. 开发项目成本费用中，财务费用是指企业财务部门所发生的各项费用，包括财务人员工资、办公费、银行利息等。( )
23．对已办理在建工程抵押的房地产开发项目在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售。( ) 24．在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要从净经营收入前扣除。( )
25.影响房地产市场发展的社会经济力量包括：社会因素、经济因素、政策因素和个别因素。( )
26.房地产开发前期的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发“开工许可证”等方面。( )
27.市场因素调查，包括产品调查、价格调查、购买力调查和促销策略调查四种类型。( )
28.市场调查人员开始时总是先收集二手资料，以判断问题是否部分或全部解决了，不再需要去收集成本很高的一手资料。( )
29.市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。( )
30.所谓产品的市场定位策略，就是使本企业产品具有一定的特色，适应目标市场一定的需求和爱好，塑造产品在市场环境中的良好形象。( )
四、简答题
1.根据开发项目的使用功能划分，房地产开发可分为哪几类? 2.简述临界点分析的内涵。 3.国有土地使用权的出让有哪些方式？各有什么特点？ 4.简述土地收购储备的内涵。 5.房地产开发资金筹集方式主要有哪些？ 6.居住区的规划设计主要包括哪几个方面的内容？ 7.招标有哪几种方式？ 8．建设工程委托监理合同有哪些合同文件组成？
9.咨询工程师对工程项目的管理主要有哪些特点？ 10.目标市场选择一般有哪几种模式？
参考答案
一、单选题
题号 答案 题号 答案 题号 答案 题号 答案 1 B 16 B 31 C 46 B 2 D 17 C 32 D 47 B 3 D 18 C 33 A 48 B 4 A 19 A 34 B 49 A 5 C 20 A 35 D 50 B 6 A 21 C 36 B 51 B 7 C 22 B 37 B 52 D 8 D 23 C 38 D 53 A 9 C 24 C 39 A 54 B 10 C 25 D 40 B 55 C 11 B 26 D 41 D 56 C 12 C 27 B 42 C 57 B 13 A 28 B 43 D 58 B 14 A 29 C 44 C 59 D 15 C 30 C 45 A 60 D
二、多选题 题号 答案 题号 答案 题号 答案 题号 答案 1 ABCD 11 ABCDE 21 AB 31 ABC 2 ABCD 12 ABCD 22 AE 32 3 ABCE 13 CD 23 ABC 33 4 ABCE 14 ABCDE 24 34 ABE 5 ABC 15 BDE 25 35 ABC 6 ABCD 16 BCD 26 ABC 36 ABCD 7 CDE 17 ABCE 27 ABCE 37 DE 8 ABCD 18 ABCD 28 BCDE 38 DE 9 ABCD 19 ABCD 29 AB 39 ABCDE 10 ABE 20 ACD 30 ABCDE 40 BCE ABCDE ABCDE ABCDE ABCDE
一、判断题
1. × 解析：目前主要是预售收入、自筹资金和国内商业银行贷款。
2. × 解析：一般规定，开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的25％以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。
3. √ 4. √ 5. × 解析：商用房地产开发项目的租售周期，就远远大于住宅项目。
6. × 解析：通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。
7. √ 8. √ 9. × 解析：房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。 10. √ 11. × 解析：可行性研究关键是质量，不能只追求速度而不注重质量。
12. × 解析：了解影响房地产市场的宏观社会经济因素，是为了把握投资机会与方向；了解房地产市场上各类物业的供求关系和价格水平，可以对开发项目进行市场定位(服务对象、规模、档次、租金或售价水平等)。
13. × 解析： 14. × 解析：除土地开发费用外，土地开发过程中的不确定性和风险是导致毛地和熟地之间的价格差异的主要因素。 15．× 解析：购买建成的物业进行的置业投资属于直接投资。 16．√
17．× 解析：多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是相互独立的。
18．× 解析：财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用。主要为借款的利息。 19．× 解析：这种方法尤其适用于中、长期预测。
20．× 解析：中标后，开发商和中标单位应在约定期限内就签订合同进行磋商，双方就合同条款达成协议。 21．√ 22. × 解析：财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用。主要为借款的利息。 23．√ 24．× 解析：抵押贷款还本付息要从净经营收入中扣除 25. × 解析：不含个别因素。
26. × 解析：主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发“建筑工程规划许可证”等方面。
27. × 解析：包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。 28. √ 29. × 解析：这种方法尤其适用于中、长期预测。
30. × 解析：所谓产品的市场定位策略，就是使本企业产品具有一定的特色，适应目标市场一定的需求和爱好，塑造产品在目标消费者心目中的良好形象。 四、简答题
1.根据开发项目的使用功能划分，房地产开发可分为哪几类?
根据开发项目的使用功能分类，主要包括居住类房地产、商业类房地产、工业类房地产和特殊类房地产。 2.简述临界点分析的内涵。
临界点分析是测算一个或多个不确定性因素变化时，房地产项目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因素的临界值组合显示项目的风险程度。
3.国有土地使用权的出让有哪些方式？各有什么特点？
土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。 协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。 招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。
拍卖出让是竞争激烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。 4.简述土地收购储备的内涵。
土地收购储备，是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。
5.房地产开发资金筹集方式主要有哪些？
房地产开发资金主要筹集方式为资本金筹集、向金融机构贷款和商品房预售（或预租），次要筹集方式为债券融资。
6.居住区的规划设计主要包括哪几个方面的内容？ （1）居住区住宅群体规划布局； （2）居住区道路与交通规划设计；
（3）居住区公共建筑与服务设施的规划设计； （4）居住区绿地与室外环境的规划设计。 7.招标有哪几种方式？
在国际市场上，房地产项目施工招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。 我国《招标投标法》则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。 8．建设工程委托监理合同有哪些合同文件组成？ （1）建设工程委托监理合同； （2）监理投标书或中标通知书； （3）监理委托合同标准条件； （4）监理委托合同专用条件；
（5）在实施过程中双方共同签署的补充与修正文件。 9.咨询工程师对工程项目的管理主要有哪些特点？ （1）是智力型工作；
（2）咨询工程师的管理内容随委托情况的变化而变化； （3）不直接建设工程项目实体； （4）职业的规范性； （5）服务的有偿性。
10.目标市场选择一般有哪几种模式？
（1）单一市场集中化； （2）选择专业化； （3）产品专业化； （4）市场专业化； （5）全面覆盖； （6）大量定制。
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