开发成本核算办法指导
1. 目的：为了规范公司成本核算工作，保证开发成本核算的真实性、准确性和有
效性，加强公司对成本开支的控制管理和分析对比，提高公司的经济效益，特制定本办法。
2. 适用范围：公司下属从事房地产开发经营的控股公司和受托经营的非控股公
司。 3. 术语和定义
3.1. 开发成本是指公司在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生
的各项费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用。
3.2. 开发成本根据其核算对象的最终用途可分为以下四类：
3.2.1. 土地开发成本：指公司开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 3.2.2. 房屋开发成本：指公司开发各种房屋所发生的各项费用支出。 3.2.3. 配套设施开发成本：指公司开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转
让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 3.2.4. 代建工程开发成本指公司接受委托单位的委托，代为开发土地、房屋、配
套设施等工程所发生的各项费用支出。 3.3. 成本核算对象
3.3.1. 成本核算对象确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；
利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。
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3.3.2. 成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不
能相互混淆，以保证成本核算的准确性。
3.3.3. 成本核算对象应结合项目开发地点或区域、结构类型、用途、施工图预算、
规模、周期、功能设计、装修档次、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象：
3.3.3.1. 一般开发项目：一般以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工
程为成本核算对象。
3.3.3.2. 同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目：开竣工时间相近、由
同一施工单位施工的，可以合并为一个成本核算对象。在开发完成归集实际开发成本后，再按各个单项工程概（预）算数的比例分配各幢房屋的开发成本。
3.3.3.3. 规模较大、工期较长、产品类型不同、装修标准不同的开发项目，可
以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的区域、进度或产品类型等划分成本核算对象。
3.3.3.3.1. 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 3.3.3.3.2. 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算
对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
3.3.3.3.3. 同一小区、同一期有高层、多层等不同结构的，还应按结构划分成本核
算对象。
3.3.3.4. 对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房
屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以
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不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
3.4. 成本项目：
3.4.1. 土地费用指为取得土地使用权而发生的各项费用。包括土地出让金、土地
转让费、土地变更用途和超面积补交的地价、缴纳的契税及印花税等税金；拆迁补偿费；大市政建设配套费；土地闲置费；场地平整费、勘察设计费、土地面积丈量测绘费、土地使用权批复费等。
3.4.2. 前期工程费是指取得项目土地开发权之后，项目开工之前发生的各项费
用。
3.4.2.1. 项目前期报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批
费。包括人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、招投标管理费等。
3.4.2.2. 规划设计评估费：项目立项后的总体规划设计、建筑工程方案设计（初
步设计），施工图设计等各项设计费，可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费，环境评估、交通评估、消防评估等费用。
3.4.2.3. 勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测
试费，拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
3.4.2.4. 三通一平费：为达到施工要求而发生的修建道路（含按规定应交的占
道费、道路挖掘费)，通水通电及伴随的破路、占地、维护、看管线、场地填土、平整费用 (包括开工前垃圾清运费)等。
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3.4.2.5. 临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地
租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。
3.4.2.6. 其他费用：预算编审费，环境监测费，挡光费、危房补偿鉴定费、危
房补偿鉴定技术咨询费。
3.4.3. 建筑安装工程费是指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预
算项目（房屋建筑物2米以内）的各项设备费、材料费、工程施工费、装修费等。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。
3.4.3.1. 土建工程费：
3.4.3.1.1. 基础工程费：土石方、桩基、基坑支护费、桩基检测费、基础处理费、
桩基咨询费等；
3.4.3.1.2. 主体工程费（含±0以下部分）；
3.4.3.1.3. 有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。 3.4.3.2. 安装工程费：
3.4.3.2.1. 电气安装工程费：主体工程内的照明、电表等电气设施的设备费及安装
费）；
3.4.3.2.2. 弱电安装工程费（主体工程内的通讯、监控、有线电视等智能化系统及
其安装费）；
3.4.3.2.3. 给排水安装工程费（主体工程内的上下水、水表等给排水设施的设备及
其安装费）；
3.4.3.2.4. 电梯安装工程费（主体工程内的电梯及其安装、调试费）；
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3.4.3.2.5. 空调安装工程费（主体工程内的中央空调、户式空调等设备及其安装费）； 3.4.3.2.6. 消防安装工程费（主体工程内的自动喷洒、消防栓、报警系统等消防设
备及其安装费）；
3.4.3.2.7. 煤气、燃气安装工程费（主体工程内的供气管线等设施及其安装费）；
采暖安装工程费（主体工程内的供热设施及其安装费）；
3.4.3.2.8. 门窗安装工程费（主体工程内的门、窗及其安装费）；
3.4.3.2.9. 上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。3.4.3.3. 装修工程费：公共部位装修费，粗装修费（交房验收标准），精装修
费（精装修合同）。
3.4.3.4. 工程监理费：指支付给聘请工程监理单位的费用。
3.4.3.5. 其他费用：工程保险费、现场垃圾清运费、文明施工费、零星工程费
等。
3.4.4. 基础设施费指项目开发过程中发生的小区内，建筑安装工程施工图预算项
目以外的供电、供水、供气、供热、道路、排污、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，与大市政接口的费用，以及向水、电、气、通讯等公司缴纳的费用。
3.4.4.1. 供电工程费：变电、配电设备的购置费、安装费及电缆铺设费、增容
费等。
3.4.4.2. 给排水工程费：自来水、雨水、污水、防洪等给排水设施的建造等费
用。
3.4.4.3. 供热工程费：暖气管道的铺设费等
3.4.4.4. 供气工程费：煤气、燃气管道的铺设费、增容费、集资费等。
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3.4.4.5. 道路工程费：开发项目内的道路铺设费。
3.4.4.6. 通讯工程费：电话、宽带网络等线路的铺设、配套费。 3.4.4.7. 电视工程费：有限电视的线路铺设费等。 3.4.4.8. 照明工程费：项目内路灯照明设施的费用。
3.4.4.9. 绿化工程费：项目内草坪、栽花、种树的绿化支出、设计费。 3.4.4.10. 环卫工程费：项目内垃圾箱等环境卫生设施支出。 3.4.4.11. 其他费用：项目内围墙、围栏、大门支出、监控工程等
3.4.5. 公共配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属
于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体内容可区别以下情况：
3.4.5.1. 在开发项目内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支
出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。
3.4.5.2. 在开发项目内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或
业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。
3.4.5.3. 在开发项目内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得
经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。
3.4.5.4. 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当
地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如
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开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。
3.4.6. 开发间接费用指公司（现场管理机构）为组织和开发项目而发生的各项间
接费用。包括：
3.4.6.1. 现场管理费用：开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、
职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。
3.4.6.2. 利息及借款费用：开发的项目竣工前，为借入的资金支付的利息支出
及相关的手续费（应冲减使用前产生的利息）、汇兑损益。
3.4.6.3. 物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主
管理委员会的由相关单位代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
3.4.6.4. 质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、
设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。
3.4.6.5. 其他费用：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、
补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。
3.4.7. 下列开支不得列入成本
3.4.7.1. 为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出。 3.4.7.2. 对外投资支出。
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3.4.7.3. 没收的财物、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金及企业赞助、捐
赠等支出。
3.4.7.4. 应在应付福利费中列支的费用。 3.4.7.5. 应在期间费用开支的费用。
3.4.7.6. 国家法律、法规规定以外的各种支出，国家规定不得列入成本、费用
的其他支出。
3.5. 操作流程
3.5.1. 成本核算的基本程序：
3.5.1.1. 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 3.5.1.2. 按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目，按成本核算
对象归集、分配开发成本费用。此过程分以下两种情况：
3.5.1.2.1. 能分清成本核算对象的，直接把成本支出归集到核算对象的成本项目中； 3.5.1.2.2. 分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，按规
定的原则分配计入各个核算对象的成本项目中。
3.5.1.3. 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间
的分配方法、标准。
3.5.1.4. 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进
行分配。
3.5.1.5. 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 3.5.1.6. 正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产
品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。
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3.5.1.7. 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定
分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。
3.5.1.8. 编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象
的成本情况。
3.5.2. 会计科目与帐簿设置
3.5.2.1. “开发成本”科目：核算在房屋等产品开发过程中所发生的各项费用。
各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目标准表”。
3.5.2.2. “开发间接费”科目：核算工程现场管理部门为开发产品而发生的各
项间接费用。(这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分配后，再计入各成本核算对象的“开发间接费”成本项目中去)。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目标准表”。
3.5.2.3. “预提费用”科目：核算按权责发生制和受益期限、对象，应由本受
益期、受益对象承担的尚未支付的成本、费用。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。
3.5.2.3.1. 费用预提时间：应由房屋等开发产品负担的费用，应在结转房屋等开发
产品时预提。配套设施费的预提范围、条件、依据和计算方法：
3.5.2.3.2. 范围：开发小区内不能有偿转让的配套设施将发生的费用。能有偿转让
的配套设施将发生的费用不得预提。
3.5.2.3.3. 配套设施费的预提条件：房屋与配套设施非同步开发(有前有后、穿插进
行)；先建房屋，后建配套设施
3.5.2.3.4. 依据：拟建配套设施的预算成本或计划成本。
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3.5.2.3.5. 计算方法：
某成本核算对象应预提的配套设施费 = 该项开发产品预算成本(或计
划成本) *配套设施费预提率
配套设施费预提率= 该配套设施的预算成本(或计划成本)/应负担该配套
设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）*100%
式中应负担该配套设施费的开发产品一般应包括房屋、能有偿转让的小区
内大配套设施。
3.5.2.4. “待摊费用” 科目：核算按权责发生制和受益期限、对象在本期发生
但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。如：项目开发前期为项目开发而发生的贷款利息支出(分摊期限为预计项目开发期，项目开发期超过一年的列“长期待摊费用”)、低值易耗品摊销、预付保险费、预付报刊费等。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。
3.5.2.5. “开发产品”科目：核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成
本。在进行“开发产品”核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。
3.5.3. 成本费用的归集与分配 3.5.3.1. 土地费用
3.5.3.1.1. 一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项
目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负
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担时，可先在“开发成本—土地开发—土地费用”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本--有关成本核算对象----土地费用”。
3.5.3.1.2. 分配方法为：
3.5.3.1.2.1. 按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：方法一：先按小
区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。
3.5.3.1.2.2. 按建筑面积计征（或补偿）时：不论是公共用地还是房屋等成本核算对
象自身用地发生的“土地费用”成本项目内的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。
3.5.3.2. 前期工程费
3.5.3.2.1. 能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的“前期工
程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可通过“开发成本— 土地开发—前期工程费”科目归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。
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3.5.3.3. 基础设施费
3.5.3.3.1. 一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“基
础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本—土地开发—基础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。
3.5.3.4. 建筑安装工程费
3.5.3.4.1. 一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月实际完
成工作量提出，经甲方审定、双方确认的“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定的工程价款，直接计入房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。
3.5.3.4.2. 预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出，
计入“开发成本”科目，应先在“预付帐款—预付承包单位款”科目核算，待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回。
3.5.3.4.3. 对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算工程价款
时，按每个工程(或成本核算对象)的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计算各自的标价即实际建筑安装工程费。根据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。计算公式为：某项工程的实际建筑安装工程费 = 工程标价* 该项工程预算造价/各项工程预算造价合计
3.5.3.5. 配套设施费
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3.5.3.5.1. 凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出，均应计入房屋
等成本核算对象的“配套设施费”成本项目：
3.5.3.5.2. 配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下：
3.5.3.5.2.1. 能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“配套设施
费”成本项目。
3.5.3.5.2.2. 不能分清成本核算对象的，应先由“开发成本—配套设施开发”科目的
相应成本项目进行归集，再分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。
3.5.3.5.3. 配套设施和房屋等开发产品非同步建设(有前有后、穿插进行)的情况下： 3.5.3.5.3.1. 应先通过“开发成本—配套设施开发”科目进行归集，待配套设施完工
后，再按房屋等成本核算对象的建筑面积和分项平行结转法，分配计入房屋等成本核算对象的成本项目。
3.5.3.5.3.2. 先开发房屋等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工
移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下：
3.5.3.5.3.2.1. 可按配套设施的预算成本(或计划成本)进行预提，并归集在“开发成本
—配套设施开发”科目的相应成本项目，再按房屋等成本核算对象的建筑面积和分项平行结转法，分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。预提数与实际数的差额，应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。
3.5.3.5.3.2.2. 如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配套设施完
工时，逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目，不得等全部配套工程竣工后一次调整。
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3.5.3.5.4. 凡是能有偿转让的配套设施（包括经营性和非经营性的）支出，不得计
入房屋等成本核算对象的成本，能有偿转让的配套设施应分配的其他配套设施费，应计入其开发成本的“开发成本—配套设施开发—配套设施费”项目中。
3.5.3.6. 开发间接费
3.5.3.6.1. 一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“开
发间接费”成本项目中；不能区分的 应先通过“开发间接费”科目归集，于每季末根据实际发生数按建筑面积分配计入各项目的各成本核算对象，一般不得以计划数计入开发成本。如根据开发特点，确需采取预提开发间接费办法时，预提数与实际支出数之间的差额应于年度终了时一次进行调整。
3.5.3.6.2. 成本应计入房屋等开发产品的不能有偿转让的配套设施、留作自用的固
定资产，均不分配开发间接费。
3.5.3.6.3. 如果有周转房，每月应计入开发间接费的周转房摊销，可比照房屋类固
定资产的折旧年限采用平均年限法进行摊销，并按周转房造价5%计算残值。
3.5.3.6.4. 关于借款费用资本化
3.5.3.6.4.1. 借款费用资本化的期限：可自房地产产品开发投入起至完工交付时止，
其间开发商主动实施的停工其间不包括在内；
3.5.3.6.4.2. 可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑
损失、债券溢价，减去债券折价、利息收入、汇兑收益以及借款到位后、
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使用前的其他投资收益，如利息收入等减项微小也可直接计入财务费用。可资本化的借款费用不包括借款手续费及佣金等；
3.5.3.6.4.3. 可确定借款用途并专款专用的，可将借款费用直接计入受益的成本核算
对象；不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的各成本核算对象间分摊；如果一次性利息数额较大时，也可先通过“待摊费用”归集后，再分配计入各成本核算对象的“开发间接费”。
某成本计算对象完成投资额
分配比例 = ---------------------------- ---------× 100% 项目完成投资总额
3.6. 成本报表 3.6.1. 编报时间:
3.6.1.1. 成本报表报送时间为下月10日内，年度报表时间以决算通知为准，另
外总部可根据项目开发的不同阶段要求报送有关成本报表。
3.6.2. 编报要求：
3.6.2.1. 详见总部财务部统一印发的表样及各表的说明。 4. 附 则
4.1. 各下属房地产开发公司可根据自身开发项目情况，进行补充完善并制定本单
位成本核算的具体规范，报公司备案。
4.2. 本指导未涉及或未尽的成本核算事项，按国家或公司有关成本管理的规定执
行。本指导由总部财务部负责解释和修订。 5. 支持性文件
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5.1. 《土地增值税暂行条例》 5.2. 《土地增值税暂行条例实施细则》
5.3. 《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》 5.4. 《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》 5.5. 《企业会计制度》及相关解释 5.6. 《房地产企业会计制度》
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