1．被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了,已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到,在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为３０万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年,预计每年超额运营成本为1万元。假定其他费用可以忽略不计。
要求:试根据所给条件
(1)估测该机组的现时全新价格；
（2）估算该机组的成新率;
（3）估算该机组的评估值。
解:
（1)被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：３0×80%＝24(万元)
(2）该机组的成新率=[８÷(5+8)] ×１０0％=61.５4%
（3)该机组的评估值＝24×61.54%=14.7７(万元）
2．某台机床需评估。企业提供的购建成本资料如下:该设备采购价5万元，运输费0．１万元,安装费０.３万元，调试费0．１万元，已服役2年。经市场调查得知,该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了1５%。试评估该机床原地续用的重置全价。
解:
现时采购价=5×(1＋20%)=6（万元）
现时运输费=0.１×(１+1）=0.2（万元)
安装、调试费=0.３×(1＋4０%）+0．1×(1＋15％）=０.53５(万元)
被评估机床原地续用的重置全价=6+0.２+0.53５=6．７3５(万元)
3．现有一台与评估资产X设备生产能力相同的新设备Y,使用Y设备比Ｘ设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约60万元。X设备的尚可使用年限为6年,假定年折现率为10%，该企业的所得税税率为４０％，求X设备的超额运营成本。
解:
年净超额运营成本为＝60×（1-4０%)=３6（万元）
X设备的超额运营成本=36×［１-(１+１0％)-5]/1０%=136．4７（万元)
4．某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营,预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元,50万元，5３万元和5５万元；从第六年开始,企业进入稳定期,预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为１0％，企业所得税税率为４0%,试计算该企业的评估值是多少?
解：
前5年企业税前净收益的现值为:
１８1．47(万元）
稳定期企业税前净收益的现值为：（55/10％)/（1+10％)5＝3４１.51（万元）
企业税前净收益现值合计为:1８１.4７+34１.5１＝52２.９8（万元)
该企业的评估值为：52２.9８×（1-４0％)＝３13．79(万元）
5．有一待估宗地A,与待估宗地条件类似的宗地甲,有关对比资料如下表所示:
宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 交易时间地价值数 A 780 20００.10 1999.2 0 1.1 0 0 108 甲 ＋１% 1.２ -２% 0 1０２ 表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加０．1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。
要求：(１）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数
(２）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。
(3)计算参照物修正后的地价
解:
(1)A宗地容积率地价相关系数为１０5，甲宗地的容积率地价相关系数为11０
（2）交易情况修正系数为或者０.99
交易时间修正系数为或者1.０６
区域因素修正系数为或者1．02
个别因素修正系数为或者1
容积率修正系数为或者0.95
(3）参照物修正后地价=（万元）
机器设备评估
1．机器设备１台，3年前购置,据了解,该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为10万元,其中买价为8万元，运输费为0．4万元，安装费用（包括材料）为1万元,调试费用为0.６万元。经调查，该设备的现行价格为9.5万元,运输费、安装费、调试费分别比３年前上涨了4０％、30％、20％。求该设备的重置成本。（保留两位小数)
解：
重置成本=9．5＋0.4×(1＋４０%）+1×（1＋3０％）+0.6×(1+20%)
=1２.０８(万元)
２．2０15年1月评估设备一台，该设备于2011年12月购建,账面原值为20万元,2013年进行一次技术改造，改造费用(包括增加设备）为２万元。若定基物价指数201１年1.05,201３年为1．２０,２０1５年为1.32，求该设备的重置成本。
解:
重置成本=20×+２×=２7．34（万元)
3．评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场上现有的类似生产线成本为2４万元,年产量为1２万件。如果规模经济规模指数为0.8,求该资产的重置全价。
解：
重置全价=24×(８／12)0.8=1７.３５(万元)
4．被评估机组购建于1９99年３月,主要由主机、辅助装置和工艺管道组成,账面原值60万元人民币,其中主机占７
0％,辅助装置占20%，工艺管道占１0％。至评估基准日，机组主机价格下降2％,辅助装置价格上升１％，工艺管道价格上升了５%。求该机组评估基准日的重置成本。
解:
重置成本＝60×７0%×(1-2%)＋6０×20％×（1+1％)+60×10％×（１+5%)
＝５９.58(万元)
5．某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某类设备进行评估,其账面原值共计１0０0万元,评估人员经抽样选择了10台具有的代表性的设备进行评估,其账面原值共计150万元,经估算其重置成本之各为18０万元，则该企业被评估设备的重置成本是多少?
解:
重置成本＝１000×=12００(万元)
6．现有一台与评估资产A设备生产能力相同的新设备B,采用Ｂ比Ａ每年可节约材料、能源消耗和劳动力等40万元。A设备尚可使用５年,假定年折现率为８％，该企业的所得税税率为３3％,求A设备的超额运营成本。
解:
年净超额运营成本=40×(1-33％)＝２６．8(万元)
A设备的超额运营成本=26.８×(P/A，8%,５)=１07（万元）
7.被评估设备为１989年从德国引进的设备,进口合同中的FOＢ价是20万马克。1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种设备了,其替代产品的ＦOB报价为35万马克，而国内其他企业１９94年从德国进口设备的CIF价格为30万马克。按照通常情况,设备的实际成交价应为报价的70%~90％,境外运杂费约占FOB价格的5%,保险费约占FOB价格的0.5%，被评估设备所在企业，以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIＦ价格的0.8%计,国内运杂费按CＩF价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算,被评估设备尚可使用5年，评估时马克与美元的汇率为1．５﹕1，人民币与美元的汇率为8﹕1。根据上述数据估测该进口设备的续用价值。
8．被评估生产线年设计生产能力为10０00吨,评估时,由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品,企业必须减产至年产７０00吨，或每吨降价100元保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年,该企业正常投资报酬率为10%,生产线的规模经济指数X为0.６,试根据所给的条件估算经济性贬值率和经济性贬值额。
9.被评估机组为３年前购置，帐面价值为20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产,被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点,其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币,专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的２0%,被评估机组尚可使用7年，预计每年超额运营成本为1万元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生产线的续用价值。
1０．被评估设备购建于1９85年，帐面价值300０0元，１990年和1993年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置,当年投资分别为3000元和2000元,1９95年该设备进行评估，假设从1985年至１９95年每年价格上升率为10％，该设备的尚可使用年限为８年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。
７．解:
根据题意有：
(1)被评估设备的CIＦ价格取其他企业从德国进口更新换代型设备的CIF价格最为合理,即被评估设备的CIF价格为30万马克，或20万美元。
(2)被评估设备的重置成本为：
（设备的CIＦ价格+银行手续费）×(1+国内运杂费率）
银行手续费=20×８×0．8%=1.２８（万元人民币）
国内运杂费=(１60+1.２８）×3%=4．８4(万元人民币)
进口设备重置成本=160+1.2８＋４.84=１66(万元人民币)
（3）设备的成新率=５÷（5+5)×１00％＝５0%
(４)进口设备的评估值为：1６6×50%=8３(万元人民币）
8.解：
根据题意计算如下：
(1）经济性贬值率=[１-（70０0/10００0)０.6] ×100%＝１9%
(２)经济性贬值额=[１00×１00０0×（1-33%）] ×(Ｐ／A，10%,3)
=６70000×2.4８69=１666223（元）
９．解：
根据题意计算如下：
（１）被评估机组的现时全新价格最有可能为：
3０×(1-20%)=24（万元）
(2)设备的成新率为:
[7÷（3+７）] ×100%=７0%
（3）设备的评估值为:２4×70%=１6．8（万元)
1０．解：
据题意计算如下：
（1）评估时设备的现行成本,亦称更新成本为:Σ（帐面原值×价格变动率）
所以,30０00×２.6+3０00×1.6１+2000×1.21＝８５250(元）
(2)评估时设备的加权更新成本为：更新成本×已使用年限
所以，3０0０0×2.6×10+３００0×１.６1×5+20０0×1.２1×2＝808990（元)
（３)设备的加权投资年限＝Σ(加权更新成本）÷Σ（更新成本）
=8089９0÷85250=9.5(年)
（4）设备的成新率=[8÷(9.5＋8）］ ×100%=4５.７%
房地产评估
1.待估对象为一新开发土地,因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下:拆迁补偿、安置费５万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩,开发费用１.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9％，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年,第一年投资占总投资的３/4，利润率为１0%,土地所有权收益为土地成本的１0%，试估算该地产的市场价值。
２．某商业用房地产,按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%,后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率（折现率）为1０％，如按上述租赁合同条件为依据,该房地产10年租期内的收益现值是多少?
要求:
(1）按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算;
(2)写出计算过程；
(3）写出正确结论。
1.解:
(1）估算每平方米土地取得费用和开发费用
拆迁补偿、安置费用：500０0÷667=７5元／平方米
其他费用:３0００0÷66７＝45元/平方米
土地开发费用:150，０0０，0０0÷１,000,０00=150元／平方米
每平方米土地取得费用和开发费用合计为:75+45＋15０=270元/平方米
（2）计算利息：
第一期利息:2７0×３/4×10％×2×0.5=2０．２５（元）
第二期利息:270×１/4×9%×1×0.5＝3.0375（元)
每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23．29元。
（注：由于第一年投入总投资的3/4,开发期为2年，利率10％,该笔资金并非第一年年初一次投入,所以需要乘以0.５。第二年同理。)
（3)计算利润：270×10%=27（元）
(４)计算土地成本:270+23.29＋27=32０.29(元/平方米）
（5)计算待估土地公平市场价值：
３2０．2９×(1+1０%)＝352.３2(元／平方米)
每平方米土地公平市场价值为3５2．32元/平方米,近似等于每平方米352元。
•
解:
（１）计算公式为：
（2)计算过程:
前五年的租金收益分别为：R1=8(万元)
R2=8×(1＋2％）=8.1６（万元)
R3=8×(1+2%)２=８.3２（万元)
R4=8×（1+2％)3=8.4９(万元）
R5＝８×（１+2％)4=8.66(万元）
后五年的租金收益均为：Ｒ＝15(万元)
折现率为：r=10％
（3）将(2)中的数据代入（１)中的公式中,求得P=66.75（万元）
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