房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。
土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。
41. 什么是土地的储备和一级开发？
政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产产项目即为土地储备和一级开发项目。
42. 房地产市场调研的重要性体现在？ 房地产项目定位的需要；制定正确营销策略的需要；企业健全决策机制的需要；企业发现新市场机会的需要。 43．房地产可行性研究的作用有哪些？
是项目投资决策的依据 ；是项目审批的依据；是筹集建设资金的依据；是编制设计任务书的依据 ；是开发商与有关各部门签订合同的依据。
44．房地产开发与经营的程序包括哪些？ 房地产开发与经营的程序分为：
投资机会选择；项目定位；前期工作；建设阶段；租售阶段；物业管理。
45．房地产开发项目成本管理的原则有哪些？
设置科学的成本管理目标；设计阶段投资控制是重点；变被动控制为主动控制；经济与技术结合是成本管理的高效手段。
40. 房地产企业的战略管理过程步骤有哪些？ 第一步，确定企业当前的使命、目标和战略； 第2—5步，SWOT战略分析；
(1)外部环境分析(2)内部资源和能力分析
第6—8步，构造战略、实施战略、评估战略。 41. 现阶段，房地产开发企业获取建设项目用地的途径有哪些？ 现阶段，房地产开发企业获取建设项目用地的途径有主要有下列4种： （1）通过行政划拨方式(含征用集体土地)取得； （2）通过国家出让方式取； （3）通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式)； （4）通过土地或房地产的租赁方式取得。 42. 房地产市场调研的内容包括哪些？
市场宏观环境调查；城市房地产市场调查；消费者行为调研与市场需求容量调研；项目所在区域环境状况调研，项目基本情况调查研究。 43．房地产项目市场分析的方法有哪些？ 房地产项目市场分析的方法有盈亏平衡分析、项目安全利率分析、敏感性分析、概率分析。 44．房地产融资的主要
方式有哪些？
房地产企业融资的方式有：银行贷款融资、信托融资、股票融资、房地产债券融资等。 45．工程项目质量管理的特点有哪些? 工程项目质量管理的特点有:影响因素多、质量波动大、质量变异大、质量隐蔽性、终检局限大。
40. 房地产开发与经营决策内容包括哪些？ 房地产开发与经营决策内容包括财务策略、生产策略、市场开发策略、价格策略。
41. 房地产开发项目定位的原则有哪些? 房地产开发项目定位的原则：符合城市规划的原则；协调发展的原则；符合市场需求的原则；效益最大化的原则；与企业发展战略性一致的原则。
42. 划拨土地使用权的有哪些基本特征？ 划拨土地使用权的基本特征：划拨土地使用权具有行政性；划拨土地使用权具有无偿性；划拨土地使用权具有无期限性。
43．我国房地产融资中的主要风险有哪些? 我国房地产融资中的主要风险有：政治风险、市场和经营风险、财务风险、道德和信用风险。 44．房地产开发项目进度管理的措施有哪些? 房地产开发项目进度管理的措施有组织措施、技术措施、合同措施、经济措施、信息管理措施。
45．房地产市场开发策略主要趋势表现在哪些方面？
开发由本地化向跨区域发展；开发从品质向品牌跨越；纯住宅开发向商用物业拓展；诚信开发地产争雄楼市；开发健康住宅风生水起。 40. 简述直线职能制组织结构及其优缺点。 直线职能制组织结构的优点是：统一指挥与专业分工相结合。
直线职能制组织结构的缺点有：横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本
41. 协议出让国有土地使用权范围?
出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况：（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；（2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；（4）
出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；（5）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。
42. 简述房地产市场调研的操作流程。 一准备阶段 ：明确调研目的、分析初步情况、设计调研方案、确定资料来源、确定资料收集方法、设计调查表和调查问卷
二调查阶段：试调查；调研实施
三分析研究阶段：调研资料的整理与甄别验证；调研数据的统计与分析；撰写调研报告；修订并提交调研成果 四整理归档阶段
43．房地产开发与经营的特点有哪些?
房地产开发与经营的特点有：房地产开发与经营难度较大；房地产开发与经营的风险较大； 房地产开发与经营政策性强；专业性强。 44．房地产开发项目管理单位有哪些?
业主方的项目管理；工程总承包方的项目管理；监理方的项目管理；设计方的项目管理；施工方的项目管理；供货方的项目管理；社会环境方的项目管理。 45．国民经济评价与财务评价的主要区别有什么？
经济目标不同；价值尺度不同；折线率不同；汇率不同
40. 房地产行业组织对房地产企业的行业管理主要内容有哪些？
房地产行业组织对房地 产企业的行业管理主要内容：
行业专业管理；
行业内部运行规则； 研究行业发展规划； 为会员服务提高行业竞争力。
41. 房地产开发项目定位包含哪些内容? 房地产开发项目定位包含
项目区位的分析与选择、开发内容和规模的分析与选择、开发项目租售价格的分析与选择等。
42. 房地产市场调研报告撰写的原则有哪些？ 以调研目的为核心的原则；前后逻辑合理的原则；层次鲜明的原则、图文并茂的的原则。 43．简述房地产开发项目可行性研究的步骤。 组织准备；资料收集及市场调查；开发方案的设计和评价、选择；详细研究；
编制可行性研究报告。 44．房地产开发项目的特点有哪些?
房地产开发项目的特点有知识的密集性、组织的层次性、系统性、投资额巨大、建设周期长、整体性强。
45． 房地产开发建设投资主要包括哪些费用? 土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用、不可预见费用等。
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