的常用方法试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、__是开发利润与总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。 A．开发利润率 B．财务利润率 C．项目利润率 D．成本利润率
2、以下不属于抵押贷款支持证券的是__。 A．MBB B．MPT C．CMO D．MSS
3、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是。 A：高层建筑地价分摊 B：房地产投资价值评估
C：因环境污染导致的房地产价值减损评估 D：城市房屋拆迁中的停业损失评估 E：工业用地的监测点评估价格 4、房产税的课税对象是。 A：房产
B：土地增值额 C：房产人 D：负税人
E：执行层的组织协调
5、__不属于对外交通用地。 A．管道运输 B．港口
C．企业内铁路 D．机场
6、竣工房屋价值一般按__价格计算。 A．概算 B．结算 C．预算 D．决算
7、房屋普通险的期限为。 A：半年 B：1年
C：2年 D：3年
E：执行层的组织协调
8、债务人为自己的信用投保的为__。 A．财产损失保险 B．责任保险 C．保证保险 D．信用保险
9、是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。 A：廉租住房 B：经济适用住房 C：普通商品房 D：工业用房
E：房地产估价机构必须加盖公章
10、房地产开发企业对其开发的房地产项目承担__。 A．质量责任 B．经营责任 C．经济责任 D．服务责任
11、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。 A．经营成本 B．物业档次
C．业主目标收益要求
D．同类型物业的市场供求关系 12、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1．5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0．5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年，在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为年。 A：1 B：1．5 C：2 D：2．5
E：工业用地的监测点评估价格
13、招标工作小组的（）人虽，是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。 A．助理 B．决策 C．技术 D．文职
14、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为。 A：849元／㎡
B：865元／㎡ C：882元／㎡ D：915元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
15、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是。 A：户型 B：楼层 C：层高 D：装修
E：工业用地的监测点评估价格 16、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的。 A：合法原則
B：最高最佳使用原則 C：替代原則 D：公平原則
E：工业用地的监测点评估价格 17、业主大会由__组成。 A．缴纳物业服务费用的业主 B．物业管理区域内全体业主
C．物业管理区域内全体业主及房屋的租赁人
D．物业管理区域内全体业主及物业管理企业的代表 18、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。
A．允许的最低经济效益指标 B．最大费用 C．利润为零 D．最大利润
19、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。则该宗房地产的现时收益价格为万元。(说明：建筑物经济寿命未明确说明，确定收益期限依据不充分) A：85.45 B：87.16 C：88.50 D：88.90
E：工业用地的监测点评估价格 20、房地产交易双方在合同完成后__日内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。 A．30 B．45
C．60 D ．90
21、某仓库房地产土地面积为1000㎡，容积率为0.8，对应的土地单价为850
元／㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的计可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元／㎡，则理论上应补地价的数额为万元。 A：93.75 B：115 C：293.75 D：315
E：工业用地的监测点评估价格
22、估价对象房地产2004年的纯收益为500万元，从2005年开始年增长2％，该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2005年1月1日的收益价格为。 A：5794．53万元 B：6126．32万元 C：6341．41万元 D：7333．33万元
E：工业用地的监测点评估价格 23、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是__。
A．确定建设施工的各种图纸已经准备就绪 B．完成全体工作人员的筛选工作 C．获取土地使用权
D．明确各工作人员及施工阶段应发放的工资 24、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡。现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡。若折现率为8％，则承租人甲目前的权益价值为万元。 A：6.19 B：6.42 C：7.20 D：9.58
E：工业用地的监测点评估价格
25、用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图的是。 A：地形图 B：地籍图 C：宗地图 D：房产图
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为__。 A．房地产平均价格 B．房地产中位数价格 C．房地产价格指数 D．房地产同质价格
2、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预
计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。 A．536 B．549 C．557 D．816 3、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为__。 A．12% B．19.27% C．17.18% D．27.10%
4、2006年甲公司依法取得一宗城镇商住综合用地，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2006年4月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2007年5月6日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年10月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。 A：无效应价 B：有效应价
C：可以成交的价格 D：不确定
E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更
5、下列关于拍卖佣金的表述中，错误的有。 A：拍卖人收取佣金是一种法定行为
B：对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，扣卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价6％的佣金
C：委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金 D：公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金 E：收取佣金比例按照同拍卖应交价成正比的原则确定
6、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。 A．转让利润 B．市场影响
C．产权是否清晰 D．被拆迁人的利益
7、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动，合法权益应包括__等方面。 A．合法交易 B．合法产权
C．合法使用 D．合法处分 E．合法区位
8、新区房地产开发的特点不包括__。 A．拆迁安置容易、费用低； B．规划条件苛刻
C．市政配套设施缺乏、投资大 D．环境幽静舒适、空气清新洁净
9、在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有。
A：隐含估价对象范围不同 B：参数选取不合理 C：估价作业日期不同 D：价值类型选取不合理
E：选用的估价方法不切合估价对象 10、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0．5％，通常称为“年利率6％、每月计息一次”，即“名义利率”。当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为。 A：相等 B：不相等
C：可能会相等 D：不能确定 E：借款合同
11、下列属于会计恒等式的是__。 A．资产-费用＝负债+所有者权益-收入 B．所有者权益＝资产+负债
C．资产+费用＝负债+所有者权益+收入 D．负债＝资产+所有者权益
12、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业的统计。 A：平均价格 B：加权价格 C：抽样价格 D：成交价格 E：借款合同
13、住房公积金的提取和使用原则包括。 A：足额缴存原则 B：合理使用的原则 C：定向使用的原则
D：严格时限的效率原则 E：安全运作的原则
14、按照索赔的目的，可以将工程索赔分为。 A：工期索赔 B：工程变更索赔
C：合同中明示的索赔
D：合同中默示的索赔 E：费用索赔 15、2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为（）。 A．12% B．13.4% C．80% D．125%
16、招标方式可以分为公开招标和__招标。 A．隐式 B．私下 C．幕后 D．邀请
17、仅以发行价格与券面价值的差价作为利息的债券是。 A：附息债券 B：贴水债券 C：信用债券 D：担保债券
E：执行层的组织协调
18、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8％，则。
A：该房地产的收益价格为136.73万元 B：该房地产的收益价格为143.89万元
C：以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14 D：该房地产的合理经营期限为15年 E：该房地产的合理经营期限为20年
19、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案．估价作业方案的内容主要包括。 A：估价服务费的支付方式
B：拟调查搜集的资料及其来源渠道 C：预计所需的时间、人力、经费 D：估价作业步骤和时间进度安排 E：违约责任
20、下列关于间接融资的局限性，表述正确的是。
A：由于资金供给者与需求者之间加入了金融中介机构，隔断了资金供求双方的直接联系
B：在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注 C：在一定程度上增强了投资者对企业生产的关注 D：减少了对筹资者使用资金的压力和约束 E：增加了对筹资者使用资金的压力和约束 21、需求规律是。
A：一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动
B：一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈同方向变动
C：需求量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少 D：需求量随商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而减少 E：需求量随商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而增加 22、房屋租金可分为。 A：公定租金 B：廉租租金 C：市场租金 D：成本租金 E：商品租金
23、下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有__。 A．建筑密度 B．建筑控制高度 C．建筑色彩
D．建筑红线后退距离 E．容积率
24、下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有。 A：故障树分析法 B：期望值法 C：盈亏平衡法 D：解析法
E：蒙特卡洛模拟法
25、有一宗房产交易，成交价格为3000元/m2，付款方式是首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为__元/m2。 A．3000 B．2700 C．2914 D．2500
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容