浅谈市场法在房地产评估中的应用

本科生毕业论文

浅谈市场法在房地产评估中的应用

系 别 专 业 年 级 学 号 学 生 姓 名 指 导 教 师

2018年4月

毕业论文原创性声明

本人郑重声明：所呈交毕业论文，是本人在指导教师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。

论文作者签名： 年 月 日

目 录

一、 房地产评估市场法的估价原理 .............................. 10

（一）市场法的理论依据 ............................................. 10 （二）房地产评估基础知识 ........................................... 10

二、市场法在房地产评估中存在的主要问题 ....................... 12

（一）难以收集真实的实例数据 ....................................... 12 （二）评估机构获取信息少 ........................................... 12 （三）评估对象与实地勘察情况不一致 ................................. 13

三、房地产评估中市场法的完善建议 ............................. 13

（一）建立完善交易案例资料库 ....................................... 13 （二） 评估人员应加强专业技能 ...................................... 14 （三） 政府应发挥监督指导作用 ...................................... 15

参考文献 ..................................................... 16 致 谢 ..................................................... 17

摘 要

市场法是房地产评估中最为直接简单常用的一种评估方法，并在房地产评估行业得到广泛认可实的实例数据；房地产市场信息不对称，评估机构获取信息少；评估对象与实地。本文基于国内外房地产评估的研究背景及意义，以洋河花园的一处房地产为研究对象，采用市场比较法的评估方法，针对其市场法的理论依据，房地产估价的基础知识和评估程序等多方面进行深入研究，结合本文案例，针对市场法在房地产评估运用中难以收集真勘察情况不一致三方面问题提出建立完善交易案例资料库；评估人员应加强专业技能，发挥主观能动性；政府应发挥指导作用，以弥补信息不对市场法应用的不足三方面的对策。

关键词：市场法；房地产评估；案例分析

I

Abstract

Market method is one of the most direct, simple and commonly used evaluation methods in real estate evaluation, and has been widely recognized in the real estate evaluation industry. The real estate market information is asymmetric, the evaluation agencies get less information, and the evaluation objects and the field. Based on the research background and significance of real estate evaluation at home and abroad, this paper takes a real estate in Yanghe Garden as the research object, adopts the evaluation method of market comparison method, and makes in-depth research on the theoretical basis of market method, the basic knowledge of real estate evaluation and the evaluation procedure, etc. Combining with the case of this paper, it is difficult to collect true prospects in the application of market method in real estate evaluation. There are three aspects of inconsistency in inspection: establishing and perfecting the database of transaction cases; strengthening professional skills and giving full play to subjective initiative of assessors; and guiding role of the government to make up for the lack of information in the application of market law.

Keywords: market law; real estate evaluation; case analysis

II

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市场法在房地产评估中的运用研究

一、 房地产评估市场法的估价原理

（一）市场法的理论依据

市场法，又称为现行市价法，在房地产评估应用最广泛，使用也最直接有效。市场法的定义为比较需要估价的房地产和近期同一供需圈中已完成交易的房地产，同时对这种同一供需圈中类似的房地产的价格进行适当调整，最终得到需要估价的房地产在此时此地的市场价格。其中，同一供需圈内指的是合适的范围，主要范围为和需要估价的房地产具有相互依赖的特殊关系，存在互补、替代关系。这种影响价格的恰当范围指的是需要估价房地产归属地与房地产所属地区相近，同时土地状况类似，空间不连续的地区。类似的房地产的含义是在和需要估价的房地产同一供需圈内，与待估对象在街道设备、结构框架、主要使用范围、基础设施建设等相似的房地产。市场法在评估房地产时所使用的基本原理就是代替，质量以及外观没有什么区别的房地产经过市场竞争以后，最后出现的局面就是价格相似，这就是相互替代的结果，通过这一理论在房地产的评估中使用，对于未成交的房地产价格估计可以参照类似已经成交的房地产的价格。

①

（二）房地产评估基础知识

房地产评估，又可称为房地产估价，对房地产的评估，主要是对其价格的评估，专业人士通过特定的房产考察，对其做出特定地点的价格评估。再评估过程中评估人员需要对房地产的主要影响因素做出评估，这些因素对于房地产市场的供求关系的影响以及销售情况需要做出明确的分析。最后将分析的结果按照既定的估价流程、参考相关评估经验，给出评估对象合理的价格。

房地产评估流程如下：

1.搜集最新、相似、充足的交易案例

对于评估机构来说，越多的案例越好，这样更有助于他们评估工作的开展，他们可以先建立资料库，并对其中的资料进行定期整理和更新，工作人员先掌握收集资料以及整理资料的方法，并确保其内容是真实完整的，然后通过搜集的案例存入资料库中。政府部门进行协商了解房地产的价格变化汇总，工作人员还可以查阅相关房地产公司的官方网站获得想要查询的信息，也可以通过报刊杂志书籍等方式查找自己想要了解的资料信息。

①

财政部会计司编写组.企业会计准则讲解2010[M].人民出版社,2010.

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2.选定比准交易案例

对于案例信息进行整理选取有用的参照案例大概是4-8个，这些案例必须和研究对象的评估区域、产品价值、成交情况以及基准日都要相符合，只有这样所评估的结果才具有参考价值。

3.建立价格可比基础

确定好将要研究的参照案例以后就是对交易价格的评估，这些评估范围需要在正常的设定交易下进行，这样得出的结果才有实际的意义，这一步做好之后才是为了后期的结果修正打下坚实的基础。

4.修正各项因素

（1）交易情况修正：通过对案例的分析得出的价格可能符合实际情况也可能和实际产生一定的偏差，但是这都需要就其价格进行修正，将其价格变动到合理的范围之内。（2）交易日期修正：在对房地产价格进行评估以后的日期和实际的房地产成交时间是有间隔的，在这个间隔的时期房产价格会发生变化，以基准日成交那天的房地产价格为准，这样更加合理。（3）区域因素修正：房地产公司所处的区域不同，那么房产价格就会受到区域因素的影响，主要表现在区域经济、交通、风俗人情等方面的影响，这些因素都属于区域的特点，都会对当地的房地产价格的变动产生一定的影响。（4）个别因素修正：房地产价格评估中所参照的对象在交易过程中会产生个别因素变化的影响，这时需要对案例价格中的个别因素与待评价房地产的价格影响个别因素进行对比，将不符合的部分剔除，使得二者价格个别影响因素在同一个水平上。（5）容积率修正：对于容积率来说，这一因素主要是指土地规划过程中总的建筑物与规划的土地之间的比例是多大，这一比例大小是影响房地产价格的主要因素之一。（6）土地使用年限修正：对于房地产行业来说需要关注的就是开发利用的这块土地可以使用多久，因为土地在交易时会规定出具体的交易年限，同时土地可收益年限的变化直接影响土地的价格。

5.确定房地产价格

对于各个影响因素的修正结束以后，可以根据所收集的案例进行计算综合的修正结果，根据综合的修正结果求出最后的合理的价格，当然由于每个案例的主要影响因素不同最后的每一个结果都会多少有差异，这就使得评估人员在最后需要求得综合的评估值。

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二、市场法在房地产评估中存在的主要问题

（一）难以收集真实的实例数据

在收集评估对象的可比实例过程中，许多数据都存在虚假不真实现象，在收集实例数据的过程中可以通过登录各大房地产网站；查看房屋中介档案和一些过往评估案例等。并在其过程中，评估人员在进行实地勘察时因多种不利因素难以进行，数据的真实性不好确定。许多评估人员在进行可比实例数据的收集过程中，绝大多数只是在中介网站上收集资料，并没有去进一步实地勘察从而其准确性确定不了。如在本次评估的数据收集当中，我先查阅各大网络网站和房屋中介有关数据资料的相关内容，其后扮成购房者，对各可比评估实例进行实地查看，我发现在实地看到的相关信息与其资料上显示的数据差异明显。经了解，许多房屋中介为了更好卖出房屋并以较高价格卖出，对房屋的多处数据进行了修改。其中，在对参照物房地产洋河花园的住宅进行勘察时，我在网站上了解到该房屋是江景房，结果在实地查勘时却发现该房屋是朝向小区中庭。如果网络资料、中介数据不够准确，过往评估案例又可能不够充足，那么就难以找到对评估对象来说合适的可比实例。

对于市场法来说，没有准确的可比实例数据或充足有效的可比实例，那么这次评估就难以得到准确的结果。所以目前在我国实行市场法评估房地产，可比实例数据的真实性是确定的关键。在对可比实例的交易价格的调查中，其交易价格也是模糊不清。浏览各类房产网站、查看各种房屋中介或是询问小区业主是获取交易价格的各大途径，但在调查过程中发现房产网站或房屋中介的报价大多是略高于市场价格的，而小区业主口中的交易价格更是大不相同，因此交易价格的不确定性也是导致评估房地产的不利因素。

（二）评估机构获取信息少

评估师对房地产进行估价时，使用代替原则将市场上的类似交易案例重新调整，并运用新的原则及一系列的修正原理，最终得出需要评估房地产的价格。然而，在进行真正估价时，国内外的实例资源无法实现实时共享，很大程度上存在一定局限性，市场的供需圈狭窄，这使得很多房地产评估工作人员无法依据合理实例进行有效评估，准确性受到强大冲击。在这种情况下，评估工作人员不得不依据个人主观因素进行评估，如自身的经验经历、竞争对手施加的压力、受贿获益等利益驱使等。不仅如此，评估的结果还会因委托人的新需求改进，远远偏离最初评估标准，评价结果受利益和

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诱惑影响严重，常进行不合理修改，以达到委托人的利益目的。这种不负责的主观性，使房地产评估市场的真实性令人堪忧，不仅对市场造成了十分恶劣的影响，交易背景不透明。

（三）评估对象与实地勘察情况不一致

对于比较合理的房地产评估方法市场法来说，评估能够顺利进行的一个重要前提就是要参照很多的实际已经成交好的案例，不过现在的中国市场很难满足这一条件，评估对象与实地勘察情况不一致，因为现在的房地产评估系统还处于初级的阶段。加上房地产各个部门之间信息做不到共享，对于完善的系统建立还需要一定的时间，因此案例的选择上存在很大的阻碍，这就使得评估结果不一定准确。

在对多套评估对象房地产进行勘察时，其中一些户主会将其他相对建筑物面积大的房产证拿给评估人员，如果评估人员没有仔细查看清楚，则会导致房产证与实际估价对象不相同的现象，以致于评估该房地产价格时出错，评估对象与实地勘察情况不一致。评估人员在其实地勘测过程中，部分户主存在一些想法，故意将评估人员带到与实际评估对象不一致的房地产，这就导致了评估对象标的物不相同。这些现象都会使得评估对象与实地勘察情况不一致。

传统的市场法在进行修正过程中，采用多种修正因素，常用因素的修正缺少正确的数学模型，也得不出精确的数学结论。如今，委托人对估价结果的预期大大超出实际评估结果，再加之同行之间相互竞争，争夺资源和业务，评估师经常需要对既定结果做出适当修改。评估工作人员评估时会根据自己的需求主观性和委托人的客观需求，甚至是个人倾向，调整选取的修正因素。但国家出台的对评估规范的标准，规定因素调整不大于可比实例价值的20%，综合的整体调整不大于30%，同时也给人为调整预留了一定的空间。这种较为宽松的评估空间，使得评估工作人员常会因受委托人要求和竞争压力影响，又因没有适当标准，最终总会在修正时存在一定主观性，往往使得评估对象与实地勘察情况不一致，房地产交易市场受到严重影响。同时，在进行因素修正时，由于相互影响程度的差异，导致每一个因素对评估结果的影响各不相同。评估师在评估过程中往往对数学模型分析不同，从而导致最终结果不准确、脱离实际。

三、房地产评估中市场法的完善建议

（一）建立完善交易案例资料库

在传统的房地产市场营销评估过程中，人们根据经验进行了因素的修改, 直接用于

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计算房地产价格，却没有验证方法的准确性，也缺乏完整的资料库。同时使用层次分析法 (ahp) 对房地产价格进行评价，构建了判断矩阵，同时考虑了两者之间的相互关系和差异性，同时也考虑了判断矩阵的一致性，该方法有效保证了在评估过程中不受因素权重影响。

评估人员在进行评估时，可以不断收集可比实例正确的评估数据，不断更新与完善交易案例资料库，从而更能确定可比实例交易价格的准确性。在收集可比实例房地产数据的过程中，可以进行实地勘察的实例，评估人员都应实地勘察，从而对可比实例周围的环境的认识更加准确。并对可比实例的各项数据进行准确的登记，这样才能保证可比实例的数据的正确真实性，才能够将数据录入数据库并保证其准确性。同样，在可比实例的交易价格的选择中，应该多取几个不同的交易价格，取其交易价格的算术平均，这样可比实例的交易价格才会接近于市场价格。评估数据库对得到正确的评估结果起积极作用。评估人员在进行评估时，可以不断收集可比实例正确的评估数据，不断更新与完善交易案例资料库，从而更能确定可比实例交易价格的准确性。在收集可比实例房地产数据的过程中，可以进行实地勘察的实例，评估人员都应实地勘察，从而对可比实例周围的环境的认识更加准确。并对可比实例的各项数据进行准确的登记，这样才能保证可比实例的数据的正确真实性，才能够将数据录入数据库并保证其准确性。同样，在可比实例的交易价格的选择中，应该多取几个不同的交易价格，取其交易价格的算术平均，这样可比实例的交易价格才会接近于市场价格。

（二）评估人员应加强专业技能

对评估对象查勘时，评估人员应抱着小心仔细、谨慎专业地态度对评估对象进行查勘。提高自身专业技能，经验水平，发挥主观能动性，对评估对象的每一个细节进行详细地了解，小区是否正确，楼栋号、楼层、门牌号是否正确，房产证是否与评估对象实际情况一致等，每一项都需要评估人员认真对待。随着21世纪互联网与多媒体的快速发展，或者评估资料的途径多种多样，评估人员也要与时俱进，不断学习了解有关房地产的新政策和相关信息，还要确保评估结果的真实准确性。

运用市场法评估房地产，需要专业的评估人员能够全面的调查市场信息，合理的选择更多的案例，对评价对象进行比较能相对合理认真，选择合适的修正系数。因此，评价技术和过程对评价结果的正确性影响很大。通过大量数据分析后，国内人才的缺失制约了市场法的应用，这说明提高他们的专业技能和评估水平迫在眉睫。因此，房地产估价师在实践技能方面应具备和提高：不仅需要熟悉房地产市场和交易变化，还应该熟练使用专业知识，熟悉有关法律法规，掌握一定的知识结构和建设成本知识， 掌

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握房地产房地产业的某些经济学理论; 具有高品质和真诚的服务意识。对进行因素修正时，可以成立一个专家组，评估人员应抱着小心仔细、谨慎专业地态度对评估对象进行查勘。专家组首先要有丰富的经验和优秀的工作能力，还要不断提高自身专业技能，经验水平，发挥主观能动性，对评估对象的每一个细节进行详细地了解，每一项都需要评估人员认真对待。随着21世纪互联网与多媒体的快速发展，或者评估资料的途径多种多样，评估人员也要与时俱进，不断学习了解有关房地产的新政策和相关信息，还要确保评估结果的真实准确性。

（三）政府应发挥监督指导作用

对于房地产部门来说需要做到与其它机构的日常沟通，信息共享，出现问题时可以共同商议，加大房地产行业信息披露的制度建立，使得企业某些信息能够公开出来，使得市场的透明度更大。政府需要组织相关的社会部门对于刚刚出现的新名词以及新的考核方法做出清晰的规定，不要因为这种小事影响整个评价体系的建立，从而推动房地产市场又好又快和稳定健康的发展。

中国改革开放的发展带来了经济的发展，从而实现了整个经济体制的转型，房地产的市场价值越来越占据十分重要的地位，计划经济逐渐转化为市场经济。在中国已经出现了相对连续标准化和完美的房地产市场,市场法律的应用程序环境将越来越得到优化和改进。不仅仅需要政府尽快建立和完善房地产评估的法律法规体系，还需要社会各界积极响应，投入到对房地产市场的调控中去。整个房地产市场需要各行各业的努力。为规范和完善中国房地产市场的健康发展，降低因房地产市场不规范导致的市场法适用性，达到降低评估风险的目的，政府应加强对房地产市场的宏观调控，大力推进信息透明化建设，建立和完善房地产市场相关制度，引导住房消费者合理消费，防止房地产过热现象，减少炒房等现象。此外，政府应该积极主动地公开一些住房政策和住房优势，对房地产行业做出一定贡献。

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参考文献

[1]邬丹. 基于市场法的投资性房地产价值评估问题研究[D].江西财经大学,2017. [2]陈了. 房地产估价市场法的改进[D].长沙理工大学,2014.

[3]黄鸣强.房地产评估中市场法的分析与研究[J].商业经济,2014(09):96-97+123. [4]董晓婕. 基于模糊数学的房地产估价市场比较法改进[D].辽宁大学,2014. [5]郑皓文. 基于市场法的房地产评估指标体系研究分析[D].西南财经大学,2014. [6]吴玲. 房地产估价方法组合应用研究[D].天津大学,2008.

[7]高秀青. 市场法在小城镇房地产估价中的应用研究[D].河北农业大学,2005. [8]郑皓文. 基于市场法的房地产评估指标体系研究分析[D].西南财经大学,2014. [9]吴玲. 房地产估价方法组合应用研究[D].天津大学,2008.

[10]高秀青. 市场法在小城镇房地产估价中的应用研究[D].河北农业大学,2005.

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致 谢

历时将近五个月的时间终于将这篇论文写完，在论文的写作过程中遇到了无数的困难和障碍，都在同学和老师的帮助下度过了。感谢我的论文指导老师-XX老师，她对我进行了无私的指导和帮助，不厌其烦的帮助进行论文的修改和改进。另外，在校图书馆查找资料的时候，图书馆的老师也给我提供了很多方面的支持与帮助。在此向帮助和指导过我的各位老师表示最衷心的感谢! 感谢这篇论文所涉及到的各位学者。本文引用了数位学者的研究文献，如果没有各位学者的研究成果的帮助和启发，我将很难完成本篇论文的写作。 感谢我的同学和朋友，在我写论文的过程中给予我了很多你问素材，还在论文的撰写和排版灯过程中提供热情的帮助。由于我的学术水平有限，所写论文难免有不足之处，恳请各位老师和学友批评和指正!

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