浅析我国目前房地产融资现状

贷资金的支持。银行信贷资金实际上支

浅析我国目前房地产融资现状

张正宜　集美大学

［摘　要］　在国家近几年来大力度宏观调控之后，房地产业投资过热的现象得到了缓解，但进一步加剧了房地产融资渠道过于单一，银行承担风险过大的问题。银行作为扮演财政的出纳和会计的角色的同时，它在房地产融资中的地位肯定是绝对的。但正是由于这种单一的融资现状，在支持房地产发展的同时，也使得整个银行系统存在着各种风险。另外，在其他融资渠道中，房地产信托的发展潜力很大，但从信托投资公司的自身情况看，各公司普遍存在治理结构上的缺陷，与此同时，我国对信托业的监管经验不足，监管制度也不完善，这造成了内部与外部的约束都缺乏有效性，信托业务的发展也因此受到影响。而股权融资相对于其他融资手段，其优越性也是显而易见。股权融资不仅筹资量大，而且融资能力强，使得公司的盈利能力大幅提高，价值成长有了较大的潜力。但上市还只能是少数实力雄厚的大公司的专利，由于几年来房地产板块的利润水平一直较差，投资者很难认同，虽然开发商数目繁多，但大多数企业信誉较差，质量偏低，房地产行业通过上市融资显得不太现实。而房地产债券发行总额大，票面利率高，且期限长，十分适应房地产这种周转期长的行业，债券同股票相反也较安全，且有保值性和增值性。但宏观政策的制约造成债券市场的低迷以及房地产企业自身的原因，债券融资在我国房地产企业融资中的比重十分小。如何创造直接融资环境，减少银行风险，这成为房地产融资中的重中之重。

［关键词］　房地产融资　银行信贷　房地产信托　股权融资　债券融资一、　我国房地产融资现状及存在问题在经过了几年高速发展之后，我国房地产市场在国家的高频率，大力度的宏观调控政策之后，出现了许多同以往不同的鲜明特征。我国房地产市场在２００４年的投资增长率同２００３年相比继续回落了２．２％，投资增速趋缓。但占全社会固定资产投资比重仍然持续上升，处于历史最高位，并且，２００４年房地产投资增速仍比９８年以来的年均增长速度高出５．６个百分点。在房地产投资结构上，发生了一些变化，但经济适用房所占比重继续减少。从在地区投资结构上看，东、中、西部地区房地产投资占全国房地产总投资的比重分别为６９．５３％、１５．３８％和１５．０９％，与１９９９年的比重７５．５１％、１２．４６％、１２．０３％相比，中西部地区的投资比重不断增大，但东部由于基数大，占全国的比重仍然近７０％。从商品住宅的投资类型结构上看，２００４年全国经济适用房投资增长率下降至１９９８年来的最低点，仅为４．６１％。而在房地产资金来源方面，国家

预算内资金、国内贷款、债券、外资、自筹资金和其他资金共同构成了目前我国房地产资金主要来源。由于０３年的１２１号文件，使得资金供给出现不足，央行的继续紧缩银根政策使得许多房地产企业面临着资金来源的断裂，房地产企业为了谋求出路，不断再造自己的融资平台，这导致国内信贷比重有所降低，自筹资金和其他资金的比重有所提高。２００４年国内贷款所占比重下降了５．４个百分点，增长率仅为０．５％。同比回落４０．７％。但值得被注意的是，在房地产开发资金来源的“其他资金”中，８０％左右是购房者的定金和预付款，而购房者的这些资金中基本上是个人住房消费借贷。也就是说，现阶段房地产业对银行的依赖仍相当严重。目前来源于银行的资金往往占到房地产资金的７０％以上，有些企业甚至达到９０％，很多中小房地产企业运作的自有资金往往仅占到总资金比重的１０％，有的甚至只有５％。可以说，房地产开发项目的全部流程都离不开银行信

撑了房产开发商经营周转的主要资金链。

银行作为扮演财政的出纳和会计的角色的同时，它在房地产融资中的地位肯定是绝对的。由于银行掌握了充足的资金，并且资金的供给也相对稳定，对于资金需求量大，周转期长的房地产业，银行是其最为稳定的资金来源。并且，房地产金融是作为银行发展的一个重要的战略位置，尤其是四大商业银行的股份制改革，需要将不良资产转移到优良资产上来，而房地产就是优良的资产之一。所以说，银行是支持房地产行业的主干。但正是由于这种单一的融资现状，在支持房地产发展的同时，也使得整个银行系统存在着各种风险：第一，是期房贷款带来的问题，由于房产项目的烂尾、质量和产权的纠纷造成不还银行贷款的事情已经屡见不鲜；第二，是假按揭贷款的风险，由于按揭贷款相对于开发贷款比较容易取得，房地产商也认为按揭贷款的利率比较低，使用周期比较长，纷纷转为假按揭贷款；第三，是市场风险，由于对市场风险的估计常常不很准确，这会使得国家宏观调控的效果大打折扣；第四，是法律风险，由于目前法律对银行权益保护的欠缺，造成了一些道德风险和合同关系的问题。另外，银行信贷还存在着诸如违规房地产贷款数额多、比重大，贷款偏向于开发贷款，向高档房发放贷款比例过大等问题。而１２１号文件一系列极为严厉的措施，使房地产企业将面对银行紧缩银根的融资困难。政策不仅仅是影响到了开发资质低的小开发商和项目公司。对进行盲目扩张的大开发商，也将受到冲击和资金链断裂的威胁。房地产业单一的融资环境，加上我国土地储备制度的不完善、土地储备贷款的高隐性风险，以及金融机构不够科学、理性的经营，造成了我国房地产融资发展的极度不平衡。

对于我国目前房地产企业融资渠道过于单一，系统风险过大的状况，大力发展多元化的融资渠道势在必行。如何创造直接融资环境，减少银行风险，成为房地

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产融资中的重中之重。

二、其它融资渠道分析１．房地产信托

房地产信托主要是信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行处理，运用和处分的行为。其中不动产包括房地产及其经营权，物业管理权租赁凭权，受益权和担保抵押权等相关权利。

随着信托业“法规“的出台以及１２１号文件使房产企业融资受阻。信托公司频频大力发行房地产信托计划，房地产信托一度成为了房地产融资中的主打明星。从２００２到２００４年６月，全国信托公司公开发行以房产信托计划命名的房地产投资基金已达１００多个，约占发行总量的３０％，募集资金总量约１３０亿元，信托累计金融占到近４０％。被业内人士称为房地产信托“井喷”上市。大量的信托公司相继推出了周期不等的信托计划，信托在房产开发中的强劲势头，说明了信托方式确实为房产企业融资的一种较好的渠道。

信托之所以越来越为房地产企业所重视，与其特有的优势是分不开的。第一，相对于银行信贷，房地产信托的融资成本较低，便于财务费用的节约，且信托产品的期限弹性较大，在不提高公司资产负债率的情况下优化公司资产结构，对地产企业的经营发展和资金营运很有帮助；第二，信托资金供给方式十分丰富，可以采用多种途径达到筹集资金的目的，比银行的单纯贷款方式灵活许多；第三，信托是对房地产证券化的有效尝试，产品流动性和证券化的发展空间大，并且便于对投资者提供各种新的产品；第四，信托产品是民间资金的集合，房地产商可以迅速取得融资，这节约了大量的时间。

虽然房地产信托的发展潜力很大，但从信托投资公司的自身情况看，各公司普遍存在治理结构上的缺陷，与此同时，我国对信托业的监管经验不足，监管制

度也不完善，这造成了内部与外部的约束都缺乏有效性，信托业务的发展也因此受到影响。从近两年的实际情况上看，房地产信托主要存在下面几个问题：第一，急于抓住银行紧缩信贷的机会加快进入房地产领域，对其中的风险估计不足，造成信托公司可能产生盲目扩张房地产信托业务的冲动；第二，过分依赖于银行的信誉，却忽视了对房地产项目本身的关注；第三，通过财产信托收益权转让募集资金进行房地产可能存在风险。

同时，由于信托资金在房地产融资总额中所占极小，且以过桥贷款方式为主，作用十分有限。并且，信托产品发行条件过松，发行方式也不尽完善。一方面，信托产品没有统一的招募说明书，各家机构说明书五花八门，另一方面，风险和收益在具体的发售过程中也不对称，此处，二级市场缺少统一的转让平台，流动性较大，投资者风险教育和机构投资的双重缺乏，也使信托产品的可靠性下降。由于缺乏专业人士运作房地产信托基金，再加上不完善的信息披露和强制性的独立的第三方财产监管制度未能建立，有些信托公司暴露出内控不严的缺陷，并且大多数房地产信托投资企业在资金信托的监控，管理经营能力及经验都不如银行，很难起到有效的风险分散和管理的作用。最后，房地产金融市场的不发达，从根本上限制了房地产信托机构将市场风险和信用风险分散到整个金融市场上的各种投资者。此外，房地产信托虽然具有了综合财务费用低，全过程、一站式服务的优势，但信托投资的门槛过高，并且信托财产的在登记上也有问题。应该说，房地产信托在我国的发展还任重道远。

２．股权融资

股权融资实际上就是指企业上市，而上市融资主要分为买壳上市和直接上市融资。自２００１年以来，股权融资也正在逐步的成为房地产行业融资的热点。民营地产企业目前借壳的公司已经超过３０家，并且在几年的运作之后。这些公司也

开始步入佳境。股权融资相对于其他融资手段，其优越性也是显而易见。如上市融资不仅筹资量大，而且融资能力强。由于股票的预期收益率较高，可以抵消通货膨胀的一定影响。另外，由于股票无须返还，资金的使用期限长。并且上市后的企业在财务结构上得到改善，提高了公司的经营能力和安全性，有效分散了公司风险。有仅提高了公司的价值和知名度，形成稳定的客户消费群体，而且有利于公司进行并购和股份制改造。而对于买壳上市而言。企业由于规避了额度限制，实现间接上市。从而缩短了上市时间而无须通过一系列繁琐的手续，用低成本达到了扩张的目的。此外，买壳上市涉及面广，透明度高，广告效应显著，社会效益高，且有影响企业资金的运用，受到国家宏观政策的影响也较小。而且由于壳公司进行了资产置换，其盈利能力大幅提高，价值成长有了较大的潜力，从而帮助企业提高了购买股份的价值，保持了再融资的可能。

但股权融资也存在一定问题。截至２００３年，房地产企业在股票市场上的融资额仅仅为地产企业在银行融资额的２％，约为３０３亿元。在现阶段我国３万家房产企业中，真正实现了在证券市场上市融资的企业还不足７０家，其中相当一部分是在我国证券市场发展初期上市的，随着房地产企业上市开禁后，每年只有几家房产企业上市。上市还只能是少数实力雄厚的大公司的专利。由于几年来房地产板块的利润水平一直较差，投资者很难认同，虽然开发商数目繁多，但大多数企业信誉较差，质量偏低，缺乏现代化企业的组织形式与管理机制。房地产行业通过上市融资显得不太现实。这不仅是企业自身的原因，也是证券市场对房地产企业反映不佳的结果，而房地产上市公司在资本市场上的一系列问题，比如整体素质偏差，不仅历史遗留问题严重，像过高的不良存货和负债率。而且缺失专业化的管理层。而且由于许多房地产的管理人出自于建筑业，对于市场趋势无法准确把握，使得业绩波动性大，

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盈利能力不足，使得股权融资困难重重。同时，股权融资也有着自身的缺陷，像上市融资的成本较高，上市后削弱了原有股东的控制权，并且增加了公司的相关义务，需要遵守上市的有关法规和监督等等，同时还带了诸如增了公司被收购的可能性，管理者失职造成的刑事及民事责任等问题。同样的，买壳上市也存在着许多风险。对壳公司选择的不恰当，在买壳过程中出现的各种壳公司财务和法律风险，成为买壳上市的陷阱，会给企业带来的损失是难以预料的。并且上市企业的知名度和形象可能不比买壳公司高，买壳后反而会造成融资的不利地位。另外，实现买壳上市的企业面临着新企业的整合问题，如企业文化的融洽，职工的安置等。另外，如果收购方操作不当，很可能被视为新股发行人而被迫执行上市程序。可以说，这些原因都阻碍着股权融资的进一步发展。

３．债券融资

债券是指债务人筹措资金，按照合法手续向社会发行，承诺按照约定利率和日期支付利息，并在特定的日期偿还本金的书面权利凭证。债券的这种特性，决定了它在房地产融资中的诸多优势。房地产债券发行总额大，票面利率高，且期限长，十分适应房地产这种周转期长的行业，债券同股票相反也较安全，且有保值性和增值性。此外，房地产债券的发行可以与购房结合，居民购买债券可以不还本付息，到期再转为购买住房的预付款并补足差价。应该说债券也是房地产企业融资的不错选择。

但是到了２００２年，房地产债券融资仅为２．２亿元左右，占全部融资总额的０．０２％。而２００３年进一步萎缩至０．３４亿元，仅占全年融资总额的０．００３％，其作用几乎可以忽略不计。债券融资在我国房地产企业融资中的比重如此之少，其中有宏观政策的制约造成债券市场的低迷以及房地产企业自身的制约原因，还有着其他的问题：首先，房地产企业债券和房地产项目债券概念不明确。投资者和房产企业都对债券的认识十分模糊，

一般来说表外债的风险高于表内债，但房地产企业对表内债和表外债并没有严格区分，并且发行的债券仍然是以一般企业债券发行，并没有收益率的差别。这对投资者来说是不公平的，违反了“三公”原则；第二，国家对企业债券的非市场化措施限制了房地产债券的发展，由历年的债券法规上看，我国对企业债券主要是控制和约束企业的融资行为，而并不完全在于发展债券市场，强行规定利率的浮动上限，违反了市场经济原则，没有让利率体现市场规律；第三，房地产债券的信用风险的界定还不够科学。虽然目前市场上有几家从事企业债券评级的机构，但具备真正评估实力的公司并不多，这势必造成评估设计品种单一。近年来发行的房地产债券都是三年期，固定利率到期一次还本付息。这样做虽然考虑到了项目开发的周期，但却不利于企业规避市场风险，形成较大的到期偿债压力，并且使得投资者没有可选取择的投资品种。

要开拓企业的融资渠道，鼓励房地产债券的发展，应该进一步来采取措施：第一，准确把握房地产债券的概念。发行企业应该遵守“三公”原则，使投资者认识到资产负债表内的表内债与表外债的区别，并且支付给投资者以不同的利息，政府也应该对这两种债券建立有区别的相应法规条例；第二，推行房地产债券利率的市场化。可以借鉴国际上的通用办法：在标准利率上加基本点（０．０１％）；第三，不断创新，推出新的房地产债券品种。由于房地产企业亟需突破各种约束获得资金，而投资者也需要更多的投资品种；第四，健全房地产债券信用评级体系，提高其科学有效性。债券的信用评级体系的健全对于推行房产债券的市场化和健康发展有着重要意义。在规范评级机构操作的同时，借鉴国外先进的评级技术方法，形成统一的一套评估方法，解决我国信用评级的混乱状况；第五，发展和培育房地产债券的一、二级市场，减轻对债券发行的各种管制。在保证企业债券发行的合法性同时，放松对利率的严格规定。

我国现阶段对房地产债券发行主体要求严格，且对企业资产负债率，资本金及担保都有严格限制，并且由于我国债券市场规模小、多投清淡，房地产开发的项目获取发行债券的可以性不大。但发达的债券市场是健全的资本市场不可分割的部分，相信房地产债券有进一步发展的潜力。

三、结语

由于我国目前房地产融资主要依靠银行信贷，房产金融市场中的融资中介机构也不健全，缺乏主体性的融资中介机构。且由于市场资金供给结构的不合理以及需求主体的严重偏位，导致房产投资发展的过热与畸形。另外市场融资工具的缺乏和融资方式设计少，也加剧了融资的难度。要解决这些问题，在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理，进一步完善法律法规的同时，努力创新金融工具，不断丰富融资方式。借鉴国外的经验如发放固定利率贷款，签订租赁协议和回租协议等构造出房地产市场的持久融资。

此外，建立房地产的专业化银行，并完善其主体职能，还可以通过吸收外资，来改善融资主体结构来促进房地产金融市场融资结构的合理性。作为企业来说，应该认识到融资不能单纯的依靠某一方式，而需要组合各种融资工具实现资金的取得，同时要正确领会和认识国家的宏观调控，融资前审视自身，不仅善于筹资，还要用好资金。做到审时度势，反复权衡，讲求策略。只有这样，房地产融资的问题才能得到根本解决。

参考文献：

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