写字楼配套商业与综合商业的区别

类别 消费客群 配套商业 以本写字楼消费客群为主 消费客群为主 为满足周边消费者购物、休闲、娱乐项目定位 满足写字楼商务、办公等需求 等需求 策划定位 相对简单，不需要主题及特定主力店 比较复杂，有较明确的主题及主力店 业态相对独立，商户与商户之间的关业态组合 联度不强 具有标准的shopping mall的建筑形写字楼底商及地下商业组成即可，不态，留有较大的公共空间及活动空间，建筑设计 需要有太多的公共空间及活动空间 设计明显的交通及户外广告导引，设计合理的人流动线及车流动线 由于商业公共面积及活动面积较小，由于需要较大的商业公共面积及活动使用面积 写字楼配套商业的租赁使用面积比例较高 面积，综合商业的租赁使用面积比例较低 由于业态及商户之间关联度十分紧由于业态及商户之间关联度较小，各招商进度 业态商户可同时进行招商 租金的影响较大 商务型商户比较喜欢进驻写字楼商有些商户不会进驻综合商业，比如：业，比如：由于写字楼能够给银行带商户意向 来较多的银行业务，故银行营业厅进营业厅一般不会开在综合商业中 驻写字楼的倾向较高 不需要成立单独的商业运营管理团管理团队 队，由写字楼运营管理团队直接管理需要成立专业的商业运营管理团队 由于营业时间及安全性等因素，银行密，主力店招商对其他商户的进驻及业态及商户组合关联度很大 综合商业 以周边居民、写字楼、酒店、学校等即可 需要较系统的、有效的运营推广渠道不需要太多的运营推广渠道或者费运营推广 用 推广费用一般占年度总租金的3%左右 各业态及商户之间租金差异较小，一些属于配套功能的商业业态，可能会各业态及商户之间租金差异较大，整租金差异 在租金上有所让步，但独立经营的业体租金相对居中 态，在招租时，可以锁定高租金的行业 商业运营相对复杂，商业运营的好对商业运营相对简单，易运作，商业运写字楼品质及租金的提高较小，商业对写字楼影响 营的好与坏对写字楼品质及租金影运营的差对写字楼品质及租金的负面响较小。 影响较大。 以及一定比例的运营推广费用，年度