中小企业困境与房地产发展趋势

1 当前中小企业的发展状况

近段时间国际形势萎靡，机构纷纷调低了世界经济与中国经济的增长速度。调查结果显示，有近五成中小企业对中国经济的前景仍然保持乐观。近三成中小企业则持悲观态度。另有21.8%的企业没有给出明确的答案，选择了 不好说 这一选项。大部分的中小企业对自己的经营状况感觉良好。有五成决策者认为，企业当前运行状况与一年前比变的更好。而约36%则认为自己的企业经营状况在近一年里变得更差。另有约12%的答案比较暧昧：不好说。那么，中小企业的决策者们，对企业在未来一年中的发展信心又如何呢？有67.6%的决策者充满信心，认为自己企业未来一年的经营状况将变得更好。而20.4%的决策者则态度悲观，认为经营状况将变得更坏。另有约12%的企业决策者对此仍然态度暧昧，给出了“不好说”的答案。尽管目前经济形势不乐观，官员与学者警告中小企业暂缓扩张。但调查结果显示，仍有57.3%的企业决策者表示未来一年里将会扩大对企业的资金、设备投入，有51.7%的中小企业表示未来一年里将会扩大招工规模。

2 房地产行业与中小企业可相互借势发展

乍一看似乎中小企业与房地产行业关系不大，其实如果从工业园区的角度切入，相信更多的人很快会联想到厂房、场地、办公楼等企业所必需的物业，这其实就是房地产行业中的工业地产。但是对于众多的中小企业而言，工业地产离他们很远，因为现有更多的工业园区还是按照传统的模式发展。

然而目前，国内大部分城市工业园区徒弟还是实行协议出让的方式，利用低廉的土地价格以及优惠的税收政策吸引投资，带动区域发展。这类园区以吸引高、精、尖的企业项

目为原则，通常对于入驻企业的规模、实力都有着明确的规定和限制，相对而言更注重通过大品牌、大公司的介入，大力发展某个行业或者某一类产品形成具有高效竞争力的市场效应，从而拉动区域经济发展。这类园区的建设和发展因为与国家、地方经济政策有着密切的关系，园区用地也就是所谓的工业用地的价值常常被严重低估，尽管工业建设用地有基准地价，但是土地出让权握在地方政府手上，价格机制被扭曲。为了吸引项目，一些地方政策便压低地价搞协议出让，企业又以各地政府间的竞争进一步压低地价，地方政府不得不降低门槛，以更低的价格协议出让，从而造成工业用地价格的持续低迷，这种机制一段时间内能够切实起到形影的拉动区域经济的作用，但是对于园区的长远发展而言是极为不利的。

可以这样说，中小企业更需要房地产行业，需要工业地产为它们打造可以栖息并成长的梧桐树。

3 建设功能化园区改善中小企业生存困境

在当前的经济形势下，全球性的金融危机所带来的新一轮经济组织形势的重构，产业园区的发展也将随之更多的符合经济活动的核心规律，也将从一般性的成本竞争转向为效率的竞争和技术能力的竞争，将从一个规模化园区时代逐步走向“功能化园区”的时代。

3.1 从强调引进大型公司彻底转向招募引资中小企业集群

随着高新产业系统化、交叉性的增大，大规模研发的系统性风险大大增加，将研发课题市场化、模块化、专业化，采用小规模研究孵化，中小企业的灵活性恰恰适应了现阶段的高新产业的发展模式，并可有效分散风险和加快产业发展速度，为此，中小企业将是未来一段时间新兴产业的主要开拓者，也正是我们园区的招募对象。

3.2 集聚的中小企业将最大限度的发挥集群效应

以往单兵作战的中小企业无法引起社会最大程度上的关注与政策扶持，从而使企业

从发展之初就处处受限，新型的功能化园区将众多中小企业联合一方，形成产业集群效应，集中获得政府的政策扶持，引发社会关注，提升企业知名度，为企业增加更多发展机遇。

3.3 由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型

现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性—智力资源密集、规模较小、信息网络化，决定了新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休闲服务等综合功能。

4 扶持中小企业发展的原则，我们在园区建设实施中

4.1 围绕中小企业需求为主要目标，通过土地证、产权证的形式固化中小企业，并提供相应的包括城市服务功能的配给以及宜居环境的营造

我们需要着眼中小企业的需求，在土地及厂房使用方面，以土地证、产权证为中小企业提供不动产，固化中小企业发展基地，而且在园区的规划与发展中，做到空间和服务平台对于中小企业发展的适应性。

4.2 园区规划重视集群效应，通过聚合中小企业发挥产业优势并获得更多融资机会

园区不仅仅是将中小企业简单的集合在一起，更多的考量来自于集群效应带来的巨大优势和竞争实力。

集群效应一：金融服务优势

园区将受到省委、省政府及市委、市政府的高度重视，各项手续完善，为企业投资兴业提供了坚实的后盾和保障。与多家效率高，利率低的商业银行同力合作，企业办理银行按揭服务选择更加多样化，企业投资鼓励类项目，在立项和生产经营过程中，所涉及的行政性规费，开发区留成部分一律免收。

集群效应二：信息沟通优势

园区同业内企业之间极易形成良性沟通，在信息的流通上较自建厂房的企业更为便捷，对市场的反应能力也更加敏锐。企业之间形成合力，中小企业同样可以产生大型企业所具备的订单吸纳能力和庞大产能，以往由于设立限制而形成商业谈判劣势，将通过企业合作而逐渐消弭。

4.3 充分利用、切实贯彻国家关于中小企业的优惠政策，真正做到想中小企业所想，急中小企业所急。

园区以中小企业为主体，则应充分实施利用国家相关中小企业的扶持政策，在园区内设置政务大厅，一站式为中小企业服务，将政务服务体系和细则及国家政策印制成专属的园区手册，并指定相关专职人员负责为中小企业提供相关的咨询服务。

5 结语

事实上，功能化园区建设已经不单单解决了中小企业融资困难的问题，实际上是从中小企业长期发展的角度提供了一个全新的解决模式，不仅为政府发力、金融扶持、社会关注等提供了全力施为的空间，并为中小企业的长期发展找到了一条相对稳妥、安全的康庄之道，同时也为工业地产的发展找到了一条可供参考的思路。