2006年北京房地产商业市场回顾

2006年商业地产市场交易情况

2006年市场总体供应略有增加

2006年1月—11月商业市场总体供应面积约247万平方米，较2005年同期增加了32万平方米，同比增长了14.88%。各区县2005年与2006年供应量基本持平。

数据来源：北京市房地产信息网

供应量热点区域仍集中在朝阳区和海淀区，占总供应量的60%左右；

2006年北京市经营性商业用房供应量最高的区域为朝阳区，总供应面积约108万平方米，占整个北京市总供应量的43.78%，其次为海淀区，供应面积约39万，占15.9%

跟踪参数 西城区 朝阳区 海淀区 丰台区 其他区县 合计

套数 638 4916 4339 898 2920 13711

面积(m2) 284,876 1,081,730 392,945 282,976 428,468 2,470,979

面积占比 11.53% 43.78% 15.90% 11.45% 17.34% 100.00%

数据来源：北京市房地产信息网

市场需求逐步调整，投资重点由市中心逐步转向郊区化发展；

2006年北京市总销售面积约为104万平方米，占总上市面积的42%，其中销售率较高的区域集中在远郊区县，城八区销售率均低于50%。

数据来源：北京市房地产信息网

销售价格持续增长，但增幅明显下降；

2006年北京市商业用房成交平均价格为15582元/平方米，城八区中东城区价格最高，达到22079元；远郊区县中，顺义的成交价格最高，达到了11911元，其他区县价格基本持平，在7500元左右。

数据来源：北京市房地产信息网

与2005年同期比较，2006年每平方米销售价格上涨了1450元，同比增长10%.增长幅度明显放缓。

数据来源：北京市房地产信息网

租金价格因区域不同、业态不同而差异较大，租金走势平稳；

北京市租金市场因不同区域差别不同，租金最高的区域为CBD区域，租金可达20元以上，但是增长幅度最高的应该在南部等新发展区域，租金增幅超过10%。从市场整体角度看，租金走势平稳。

2006年商业地产市场客群分析

购买客群仍以本市居民及企业、外省个人为主，预计未来个人投资仍将占据主要地位；

2006年购买客群主要以本市城镇居民、北京企业、外省个人为主，占整个购买面积的70%。价格承受能力最强的为军人、外国个人及外省个人，承受价格在22000元以上。

数据来源：北京市房地产信息网

零售市场进入调整、重组及发展的新时期；

外资以独立形式进入中国市场的方式加快；但是目前尚处于发展的初级阶段，很多零售商还存在水土不服的现象。随着对市场的进一步熟悉，这种现象将得到缓解。

国际大型商业纷纷在北京选址，包括日本的新光三月百货选址华贸中心、麦德龙第三店签约明天第一城等，未来商业市场竞争更加激烈。

同时，国内的零售企业仍处于发展阶段，目前还不成熟，还有待于进一步的整合、调整。

政策法规

2006北京商业地产白皮书

对北京市商业的鼓励性发展项目及限制性发展项目进行了明确规定

限 制 发 展 目 录 序号 1 2 3 限 制 项 目 建筑面积6000平方米以上的超市（商品交易市场业态提升项目除外） 限 制 地 区 二环路以内地区 建筑面积在1万平方米以上的大型商业设施（商品交易市场业态提升项目除外） 三环路以内地区 建筑面积在5万平方米以上的大型商业设施 五环路以内地区 二环路以内地区、广域城市商业中心、区域商业中心、4 一般商品交易市场 中关村科技园区海淀园、北京商务中心区、金融街、奥运村、北京经济技术开发区、临空经济区 5 6 7 8 9 10 11 小商品批发零售市场 电子、通讯、数码产品市场 各类商品交易市场项目 家居建材市场 未列入相关专项规划的各类汽车交易市场 汽车配件市场 东、西、北四环路和南三环路以内地区 四环路内地区、中关村科技园区海淀园 五环路以内地区 全市范围内 未列入规划的农副产品批发市场 再生资源集散市场 12 未列入相关专项规划的大型购物中心(shopping mall/shopping center) 13 未列入相关专项规划的生猪屠宰厂 全市范围内 14 未列入相关专项规划的汽车拆解场所 15 未列入相关专项规划的成品油加油站 16 影响居民生活的餐馆等商业服务业设施 住宅底层

鼓 励 发 展 目 录 类 型 序号 1 诚信促销 规范大型商场（超市）经营环境---商品陈列、灯光照明、室内温度、背景音乐、语言文字2 和导向标识等 3 4 规范大型商场（超市）的服务---总服务台、顾客卫生间、试衣间和员工行为礼仪等 推行“双语”服务----英语、手语 规范商场的安全管理---柜台设置合理、通道畅通、报警系统健全、疏散标识明确、完善应一、规范商业服务 5 急预案 商场食品安全管理---建立和执行食品进货台帐登记制度、索票索证制度、可追溯制度和不6 安全食品市场退出与下架制度 7 8 9 10 二、提升生活服务业水平 11 12 13 14 15 16 三、商业中心、商业街 中关村科技园区、北京商务中心区、金融街、奥运村、北京经济技术开发区（亦庄）、临17 空经济区等重点功能区商业配套建设 18 19 20 21 四、社区商业 22 23 社区菜市场(农贸市场)升级改造 社区便民配送菜店 商业中心、商业街停车场建设 沿街橱窗美化装饰 社区商业中心 社区购物中心 商业设施无障碍改造 美容美发 家政服务 生活服务业品牌化、连锁化发展 生活服务业新技术、新设备应用 美食文化、西餐文化推广 中心城传统商业中心(街区)调整改造 新城商业中心的建设和升级改造 新兴住宅区域商业中心建设 休闲服务和特色商业街区（市场） 项 目 24 25 26 27 28 29 五、郊区商业 30 31 社区修理服务网点 社区品牌美容美发连锁店 社区生鲜超市 社区便利店 小城镇商业中心 乡村连锁便利店、乡镇连锁超市 农资连锁 农家休闲餐饮 农产品批发市场升级改造---检疫检测中心、信息中心、废弃物污水环保处理中心、结算中32 心和安全监控中心等基础设施建设 33 34 六、农产品流通体系 35 36 37 38 39 40 41 42 七、物流配送与批发体系 43 44 45 46 47 48 八、循环经济 49 50 九、商品市场 51 农产品标准化分类分级包装 农产品加工中心 农产品流通专业合作社 农产品产地批发市场、配送中心 公共物流区（物流基地、综合物流区、专业物流区）建设 社会化物流配送中心 专业化物流配送中心（冷链、汽车、图书、医药、服装等） 供应链管理系统（SCM） 物流信息技术应用 物流资源整合---现有物流资源联合、重组、合作 跨国、跨区域采购中心 奥运物流设施建设 保税物流中心 社区再生资源回收网络建设项目 旧货流通项目 节能、节电、节水、环保商业服务业项目 小商品市场的调整----向现代零售业态转变 专业化农产品经销公司 农产品物流配送中心 52 53 54 55 56 十、商业新技术应用 57 58 59 60 61 62 十一、特色商业 63 64 65 66 67 68 十二、流通服务行业 69 70 71 72 73 74 75 十三、新型营销方式 76 77 78 79 各类专业市场升级改造和经营调整 商品批发市场专业化发展 银行卡结算 中小商业服务业企业计算机服务平台和网络技术应用 企业综合管理信息系统（P0S/MIS/ERP） 客户关系管理系统 (CRM) 商业智能技术 ( BI ) 企业流通信息管理系统 老字号商业和特色服务、产品开发 商业街区特色化经营 市场特色化经营 北京特色的旅游商品设计开发、营销 特色风味餐饮 专业特色连锁 商业设施专业规划设计 商业经营管理咨询 商业信用评价中介组织 商业开发商 商务专业服务----办公服务业、会展服务业、市场调查业、广告业等 商业房地产信息服务 电子商务 ---B TO B、B TO C 商品总经销、总代理—国际、国内著名品牌代理 电视购物 电话购物 邮购 自动售货机 商品博览会、交易会---服装服饰、汽车、钟表、古玩、文化、茶叶、体育等 消费信贷 2006年6月19日起，北京工商局暂停对以民用住宅作为公司注册地址的营业执照审批。

市工商局的禁令为社区底商或者商铺“逼”出了不小的新增需求，从而使商业地产的有效需求加大，刺激商业地产的投资与购买。

售后包租涉嫌违法

建设部新闻发言人说，售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。

北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知

通知规定：当普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米（3.9米×2＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

2006年商业地产特征分析

商业地产热点区域集中在CBD、中关村、亚奥、望京等区域

；

CBD区域

CBD区域以其的天独厚的地理位置和市场优势，吸引着各界的眼光，万达国际广场、财富中心、华贸中心、世贸天阶、SOHO尚都等项目相继问世，预计明年将迎来商业地产的集中开业高峰。

同时，CBD周边区域的发展也相当迅猛，包括百子湾地区、东三环至四环沿线区域，商业发展态势保持良好。

中关村区域

2006年中关村区域商业供应达到高峰，同期开业的商业有中关村广场商业中心、第三极文化主题商业中心、新中关等项目，开业面积超过40万平方米，加上原有的商业，总商业面积超过90万平方米，初步形成了综合性的商业中心。

亚奥区域

随着2008年奥运的临近，亚奥区域被广泛关注，亚奥区域的商业发展也如火如荼，尤其是亚北地区的立水桥区域，商业供应明显增加，明天第一城等商业项目销售状况良好，亚奥区域将持续升温。

望京区域

望京区域是2006年商业集中上市的边缘集团之一，年总供应量超过30万平方米，其中大型商业陆续开业，望京购物中心、望京国际商业中心、旺角广场、新宜家等项目陆续开业。同时沃尔玛、六佰本、嘉美风尚等商业项目也正在积极筹备中，预计明年开业。

2006年是商业地产开业高峰年，超过100万平方米商业项目集体面市；

典型项目列表：

总规模 项目名称 区域 类型 万M2 中关村广场购物中心 第三级文化主题广场 新中关 世贸天阶 望京国际商业中心 望京购物中心 旺角广场 国美第一商街 富力星光大道 海淀 海淀 海淀 朝阳 朝阳 朝阳 朝阳 朝阳 朝阳 商业 商业 综合体 综合体 商业 商业 商业 社区商业 社区商业 20 10 12 21 12 8.9 2 10 4 时间 2006.10 2006.4 2006.10 2006.12 2006.4 2006.6 2006.6 2006 2006 只租不售 销售 销售 只租不售 租售结合 只租不售 只租不售 销售 销售 开业 销售方式 数据来源：北京市房地产信息网

随着商业项目集中开业，商业空置率明显增加，开盘时的热闹场面与开业后的冷清现状形成鲜明对比；

随着中关村广场购物中心、富力星光大道、珠江帝景、国美第一城等项目的开门营业，项目前期宣传的美好前景被一片冷清景象所代替，凸现了目前商业普遍存在的前期销售与后期经营无法达到一致的矛盾。众多商业项目为了达到高价销售商铺，往往通过夸大的宣传及美丽的定位来吸引投资者，但一旦进入商业经营期，高额的投资回报无法兑现，即出现场面冷清、空置率高的现象。

社区商业成为发展重点，逐渐由“内向型”商业向“外向型”商业发展；

白皮书中明确79项商业鼓励项目，社区商业，郊区商业等则在鼓励发展目录中出现。

除王府井、西单、前门三个传统的商业街区之外，北京将在城市的东部和西部，结合石景山、通州、东北、西北以及南部的改造、比较考虑城市的外围服务的能力，设立6个广域的商业中心。北京还规划了大约60个区域商业中心。

融资方式出现多样化发展趋势；

北京市商业地产吸引着各界的目光，融资方式也向着多样化发展。除国际房地产信托投资基金外，商业抵押担保证券（CMBS）的出现又为京城商业地产添了一种新的方式。

商业多中心格局初步形成；

随着政府对商业的宏观调控，商业发展中心正在由中心城区逐步向外扩散。《2006北京商业地产白皮书》规定，市区内的大型商业发展规划被限制，郊区化商业发展得到鼓励，同时市政交通的进一步改善，商业的多中心的格局正在逐步形成。

产权持有方式由销售逐步转向自我持有；

从北京市商业市场现状可以看出，销售产权的方式正在逐渐减少。我们可以看到，一般大型综合商业正在逐步转向产权自持的方式，如大钟寺国际广场、望京购物中心、世贸天阶等项目，基本都是以自由产权为主。对于小规模的社区商业，因其相对独立的特殊性，仍旧以产权销售的方式为主。