谈迟延交付房产证案中的举证责任

２００９．１０（下）　谈迟延交付房产证案中的举证责任　王摘要关键词提供有益的借鉴。　晋　本文结合具体的实际案例，就迟延交付房产证案中的举证责任做了简要的分析和探讨，以期对相关的纠纷的解决　房地产　举证责任迟延交付　文献标识码：Ａ　文章编号：ｌ００９．０５９２（２００９）１０－１３０．０１　中图分类号：Ｄ９２０．５　某房地产公司与向某在　楼盘售房部签订一份《商品房买卖　的了解，且本案中房产证为委托被告办理，对于办证备案登记等　合同》，双方约定出卖人将位于武侯区　路　号　座ｌ幢ｌ层ｌ　事由被告最为清楚，较原告而言也更有举证能力，如果要让原告　号商品房出售给买受人，该商品房为于贞售商品房。该合同第八条　来举证证明被告提交备案的日期则明显不公。因此，购房人主张　约定出卖人于２００６年ｌ２月３１日前将该商品房交付给买受人：　开发商承担逾期办证违约责任时和计箅违约期限时，不需要证明　第十五条约定房屋交付后３６５曰内出卖人将办理权属登记需由　是开发商是在某年某月某日将办理权属登记需由出卖人提供的　出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，出卖　材料报产权登记机关备案，而只需要证明从收楼至取得房产证这　人不能在规定期限内取得房地产权属证书，将按已付房价款的每　一期间超过合同约定或法定的办证期限，就可以推定出卖人迟延　日０．０１％向买受人支付违约金。随后双方还签订了补充协议，该　履行的期限　此时，举证证明真正截止期限的责任转移到开发　补充协议约定，产权证由买受人委托出卖人代为办理。　合同签订后，买受人依照合同约定付清了房款，２００６年ｌ２月　２８日出卖人向买受人发出交房通知，双方遂于２００６年ｌ２月３ｌ　商，由开发商提交证据证明提交产权机关登记备案的期限。本案　中被告出具了房产登记机关出具的信息告知单，表明被告己在　２００８年ｌ１月２Ｏ目将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产　目办理完交房手续。但其后，出卖人迟迟不能将房屋产权证交给　权登记机关备案，完成了合同约定的责任。因此，本案中被告违　买受人。直至２００９年１月ｌＯ日，出卖人才将房产证办下来交付　约的截止期限就应为２００８年ｌ１月２０日。　给买受人。买受人遂向成都市　区人民法院提起民事诉讼，要求　出卖人支付违约金４万余元并承担本案诉讼费。　在庭审中原告认为，按照约定被告应当在２００８年１月ｌ目　前为原告办理产权证书，而迟至２００９年１月１０日才予以办理，　已违反了双方的约定，被告从２００８年１月１日起到２００９年１月　对于违约金过高的问题，原被告双方都存在一定的举证责　任。依据＜＜最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定＞＞第二　条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对　方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。违约金“过　高”的举证责任在提出调整请求的一方，通常为将承担责任的违　１０日止违约的天数为３７５天，按照合同约定的计算方式，被告应　约方。一般情况下，合同一旦签订当事双方就应当忠实履行，如　承担相应的违约金４万余元。　果违约方提出合同约定的违约金过分高于造成的损失，则应当由　庭审中，被告对迟延交付产权证的事实予以认可，但对违约　其承担起对违约损失过高的证明责任。　金数额提出异议，认为违约金过高，要求法院予以调整。被告提　但是，违约所造成的损失在计算和举证上十分困难，违约金　出两点答辩理由：第一、对原告计算违约天数的起点无异议，但对　制度本身的一个重要功能就是以事先约定的方式免去守约方事　截止点有异议。按照双方合同约定，被告在房屋交付后３６５日内　后举证的困难，对于违约方而言，要知道守约方的损失就更加困　出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关　难。如果反而由违约方来对对方的损失加以证明，在很大程度上　备案，而不是将产权证办理下来交付给原告，因此只要被告将需　可以说是根本不可能的。因此，让违约方承担举证责任与设立违　备案的材料交付给产权登记机关，被告的违约期限就应当终止，　约金的立法本意相矛盾，且有违公平原则。正是基于这个原因，　而被告早在２００８年ｌ１月２Ｏ目就将需要备案的材料交付给料产　最高人民法院下发的《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问　权登记机关，因而尽管还是违约了，但违约期限应到２００８年１０　题的讨论纪要（一）》第三十条规定“违约方请求人民法院调整违　月２０日止。第二、原告虽然迟延受领产权证，但并不影响原告的　约金数额的，在提供违约金过高的初步证据后，举证责任转移至　房屋的使用，并没有产生什么实际损失　依照合同法及合同法解　守约方。”这样让守约方承担一定的举证责任是符合公平原则的。　释二的相关规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三　同时，考虑到当事人证明损失和法院认定损失的难度，因此，我们　十的，可以要求法院适当减少。　没有必要准确地证明损失的金额，只由守约方就损失的范围、大　依据。在本案中被告应当对应当对违约金过高提出初步证据，然　那么，本案中违约期限的截止点究竟应当怎么计算，违约金　小作出陈述，并进行适当举证即可，以对法官的判断提供一定的　是否过高，由谁来提供相关证据，举证责任应当如何分配呢？　笔者认为本案中违约截止期限由被告举证更为合理。在实　后由原告举证证明损失。而在庭审过程中，实际上双方都就该问　践中，考虑登记办证期间，开发商对登记办证各环节具有全局性　题作了有利于己方的陈述，但部未能提供相关证据。　作者简介：王晋，四川省社会科学院　１３０