重庆市主城区城中村改造对策研究

重庆市主城区城中村改造对策研究

尹晓水,　余　颖

12

(1.重庆交通大学交通运输学院,重庆400074;2.重庆规划研究中心,重庆400074)

摘　要:城中村是中国快速城市化进程中的一种不良产物。处理好城中村问题是关系到城乡统筹发展,形成城乡一体化新格局的重要内容;是中国特色城镇化过程中正确处理和保护农民合法利益的重要内容。因此,重庆市必须在借鉴其他城市改造经验的情况下,从重庆自身问题的特点出发,找出一条理论科学、有法可依,在保护原村民合法权益、促进经济社会协调发展的原则下,真正能推进重庆城中村改造的办法。关键词:城中村;　拆迁改造;　整治;　对策

中图分类号:F294　　　文献标识码:A　　　文章编号:1674-0297(2009)04-0024-04绿地)缺乏,环境质量低下,大部分城中村的道路曲折不

一、重庆市主城区城中村现状通,标高无序。此外,城中村还因为间距过小,采光、通风不

目前重庆主城区内环线范围内有城中村55个,主要分足,建筑质量不高等原因,存在严重的安全隐患。这些都严布在城乡结合部、早期拆迁安置区以及一些用地条件较差重制约了城市整体服务功能的提高与生活质量的改善,同的区域。最新数据表明,重庆主城区内环线范围内城中村总面积701.19公顷,其中有证房屋面积为100万平方米,违法建设56.5万平方米,农村居民8341人,常驻人口2万人以上。

总的来说,重庆城中村现象与东部沿海城市相比,具社会影响小等特点。虽然不至于成为沿海地区那种“黄赌毒”城市毒瘤,但“脏乱差”的现象仍然普遍存在。重庆的城中村发展尚处于初级阶段,整治与改造办法可以有较多选择,遇到的阻力与沿海城市相比也小很多。在当前政府提倡打造宜居重庆的背景下,目前是对城中村进行改造的最佳时期。

时也影响了城市的现代化形象。

(三)城市基础设施欠缺

城市基础设施的缺乏,使得村内卫生环境极差,走进城中村,就会发现污水横流、垃圾乱倒。到了雨天,满路泥泞。生活用水不方便,常常是几户居民共用一个室外的水

(四)人口密度大

有违章建设量相对较少、常驻人口少、社会问题相对较少、龙头。供电线路随意拉接,非常容易发生危险。

城中村虽然居住环境很差,但人气异常旺盛,这里聚集着大量的外来农民工,调查发现,在租客中农民工占了

75%,外来人口与原来的居民的比例达到4ζ1,有的甚至

更大。大量的外来人口造成了人员结构复杂,流动性强,治安管理难度大。

(五)城中村的建筑容积率并不高

二、重庆市主城区城中村的特征

(一)建筑密度较高

与广州深圳等城市相比,重庆市的经济不算是发达的,重庆市外来人口并不多,相应对于城市的廉价出租房的需求量不大,因此,“城中村”里的建筑层数不多,以二层为主,容积率不高,通常只有1.5～1.8,而南方省市有的城中村容积率高达7～8。

(六)城中村的状况正在恶化

在经济利益的驱使下,村民们在房前屋后、自家的宅基地上,见缝插针地盖上房屋,用以出租。两家房屋之间的间距有的不足1米,整个村落除了实在少不了的道路之外,就是房子。居民的住宅没有日照、没有通风、没有绿化,甚至没有光线,即使在白天,许多房屋还需要开灯。

(二)环境质量低下

近年来,随着重庆市经济的快速发展,将有更多的农民工等外来人员进城务工,对于廉价住房的需求在增加,城中村的违章房也正由原来的一二层向三层或是更高发

目前城中村开发强度普遍过大,公共活动空间(包括

3收稿日期:2009-03-31

作者简介:尹晓水(1986-),女,河北唐山市人,重庆交通大学交通运输学院交通运输规划与管理硕士生,主要从事

交通运输系统与设计研究。

尹晓水等:重庆市主城区城中村改革对策研究

展,人口聚集越来越多,引发的各种问题也越来越多,城中村的状况正在恶化。

城中村的存在就像城市肌体中的一个个毒瘤,极大地影响了重庆作为现代化大都市的形象,阻碍了城市化进程以及城市竞争力的进一步提升。

此安全隐患还是较大。

25

本类型城中村交通条件差,建筑密度高,并且缺乏公共空间,安全隐患大,但违章建设量小,社会阻力相对较小,可根据周边发展情况进行改造,属于城中村改造的类型。

3.江北区华新分流道旁的花园村黄桷堡社

该村总用地面积5.4万平方米,农村居民350人,常驻

三、城中村改造的主要模式及重庆市主城区城人口无法统计。有证房屋3627平方米,违法建设30万平中村案例分析

(一)城中村整治

方米。村内用地环境恶劣,无环卫进入垃圾乱堆乱放,污水横流,同时大量的违章建筑也明显带来大量的人口。在恶劣环境的影响下,村内常驻人口发病率极高,且多为外地来渝务工者,因此该村内私人药铺平均每50米就有一家。在此恶劣条件下,有大量的青少年生活在其中,令人揪心。

此类型的城中村是违章建设量大,环境恶劣,并且已经形成了较大规模,社会影响较大,必须利用其较好的交通条件,从其形成的原因入手,进行综合整治和改造。

城中村整治是指除少量市政公用设施外,基本不涉及建筑的新建,通过多种手段改善城中村的居住环境。城中村整治的对象主要为居住环境较好,基本能够适合中低层次居住的需要,并且不是位于城市重要功能片区内的城中村。

城中村整治主要包括六个方面的工作内容:历史文化遗存保护、建筑外观改善、公共空间改善、市政公用设施改善、公共配套设施改善和道路交通设施改善。城中村整治工作首要是解决安全隐患问题(建筑质量、自然地质灾害与消防问题)和市政基础设施问题(给水、排水、电力、电信、环卫等设施)。(二)城中村改造

四、重庆市主城区改造城中村的对策(一)重庆市城中村整治的对策1.以政府规划为主导,搞好基础设施建设

树立长远发展的观念,高标准、高容量地进行基础设施建设。通过调研发现,重庆市城中村基础设施薄弱,在进行城中村整治过程中,要以高标准、高容量为原则进行基础设施建设,为城市未来发展预留空间,一次投资,长期受益,达到事半功倍的效果。

先进行城中村道路和管网基础设施的建设和改善,能解决现实存在的交通不便、配套不全的问题,为以后的城中村整治扫除部分障碍,并能让居民感受到城中村整治带来的成果。

改善城中村住宅区内的供水、供电系统。保障城中村生活饮用水水质达到质检规范要求,完善住区的排水系统,做到雨污分流,对无法接入城市管网的村落,应有完善的污水收集、处理和排放等设施。针对重庆城中村房屋破旧潮湿,线路老化严重等现象,对供电线路进行改造,保证住户电压的稳定和电流的充足,补充和完善电信、有线电视、宽带等线路,并完成地面铺设。

2.改善城中村居住环境,建设公共服务设施,使城市面

城中村改造指通过建筑物的拆除和新建等手段彻底改造城中村的建筑形态和居住环境,原则上改造必须满足城市规划和建设的标准,改造后按照相关规定可以取得完全产权,且城中村空间形态基本上和城市一般社区相同。城中村改造的对象为城市重点改造区域内建筑质量差、居住环境十分恶劣的城中村,该类型城中村必须通过拆除重建或局部拆除重建的方式,通过改变物质空间形态的方式促进城中村社会组织形态等各方面的彻底改变,达到城中村与城市全面融合的目标。按照城中村现状和所处区域城市规划的不同情况,城中村改造可以实施异地重建、整体拆建和局部拆建等模式。

(三)重庆市主城区城中村案例分析1.九龙坡区九龙镇大堰村5社

该村总用地面积10万平方米,农村居民290人。有证房屋面积3.6万平方米,违法建设面积达7925平方米。该村环境状态偏向于农村,仍有部分农用地与鱼塘,同时该村范围内有部分民营企业,产业结构较为稳定。该村距离大堰马王场轻轨站步行距离为500米,周边交通条件较好,有较大的改造价值。

此类型的城中村违章建设量小,交通条件好,产业结构稳定,属于城中村整治的类型。

2.高新区石桥铺街道的白合村柳背桥社

貌焕然一新

改善城中村的居住环境。城中村的形成和发展是一个综合性的社会问题。长时间的畸形演变,使得居民居住环境的健康问题积重难返,一步完全达到健康的居住环境是不可能的,必须采用渐进式的整治方式。因此,首先应该从最基本的街道卫生、生活垃圾处理、破旧建筑的翻装修开始,并以科技数据为基础,建立健康住宅评估体系、技术体系和建筑体系,贯彻健康住宅建设理念,营造舒适、健康的居住环境。

建设公共服务设施。尽快解决城中村地区公共服务配套设施产权归属;拓宽渠道,积极为城中村地区公共服

该村总用地面积4万平方米,农村居民450人。常驻人口3850人,有证房屋1.65万平方米,违法建设面积达

3.85万平方米。村内环境较差,建筑密度过高,缺乏公共

空间,同时近邻一所中小学,因社会行政管理没有覆盖,因

26

重庆交通大学学报(社科版)　　　　　　　　　　　　第9卷

留用地政策,并尽可能将留用地以镇为单位集中布置,以便发挥集聚效应,最大限度地提高效益,增强集体经济实力。二要将农居公寓的配套商业用房按成本价出售给社区,使社区集体经济进一步扩大,确保农户每年有一定的分红收入。经过城中村改造,农民有养老金、就业工资、集万元以上,高于全市平均水平。

(三)重庆市城中村整治和改造的共同对策

1.改革城中村经济发展模式和管理组织,使城中村健

务配套设施建设筹集资金,优化城中村公共服务配套设施的规划和配置。

增加生态绿化面积。针对城中村中绿地面积极少的情况,在城中村中开展生态绿化建设,建设绿色广场,在住区主路两侧及开阔地种植高大乔木。科学合理地利用住达到人和自然和谐、融洽相处。

(二)重庆市城中村改造对策研究

1.完善各项政策,使城中村“拆建”顺利进行

宅及其周边自然条件,使住区与大自然有很好的亲和性,体分红、房租四个方面的稳定收入,平均每户年收入达到6

对征地拆迁方面的政策进行完善和补充。由于城中村改造后的利益与既得利益(包括违建部分)落差太大,因此在政策制定上,应正视农民的既得利益,首先对撤村建社区进行土地统一收购,然后对农民的住宅按城市住宅模式发放土地证、房产证和契税证,在日后的拆迁时按产权证面积进行补偿,并逐步与城市拆迁接轨。

及时更新拆迁补偿标准,使拆迁补偿水平能与社会经济发展水平相适应。以房屋重置费标准为例,目前沿用的是2001年的标准。但近几年房地产价格不断攀升,建材价格持续上涨,使房屋建造成本大幅上升,同时新的建筑材料和新的结构类型不断出现,旧的标准已不适应当前的需要,执行起来有很大的局限性,急需调整。

加强对农村建房的管理,坚决杜绝出现新的违章违法建筑,为日后的拆迁扫清障碍。

2.政府应进行优先改造,使城市面貌尽快焕然一新

康有序发展

改变以地生财模式,积极引导城中村集体经济发展。要消除城中村问题,就必须改变城中村的发展模式,积极引导城中村经济发展实现如下三个转变:集体资产由分红向扩大再生产、个人收入由消费向投资转变;私房、厂房、商铺的建设与出租由村民、集体分散投资经营向房地产企业化开发经营转变;投资由房地产向工业、其它商业服务业等非房地产领域拓展。深化基层管理组织改革,加强城中村的社区管理。基层管理组织不健全是造成城中村问题的一个重要原因。要改善城中村的社区环境,应将城中村的管理纳入统一的城市管理系统,必须削弱农村集体经济组织在城中村管理中的主导地位,真正实现基层组织的政企分开。应严格按照城市社区管理的形式,将目前的居委会改造为社区管理委员会。

2.切实解决广大外来人口的居住问题,有效抑制城中

在城中村改造过程中,治理区与区之间以及组团与组团的结合处应该是优先考虑的位置。两江沿岸、易滑坡地段、市区形象地段要进行重点改造,使城市面貌尽快焕然一新。对组团之间的城中村规划部门应进行优先规划,国并且政府部门应该给予开发商一定的政策优惠,以确保开发商的利润和拆迁、改造工作的顺利进行。

3.落实社会保障,保障拆迁居民经济利益

村住房需求

由于租金低廉,城中村很容易吸引外来人口,出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成复杂的人员,因此这种状况制约着城市的健康发展。政府在无法新建大量廉租屋的情况下,通过完善租赁市场,挖掘存量住房资源、启动二手房市场等手段,多渠道解决外来人口住房问题,以有效抑制城中村的住房需求。

3.加强城中村居民精神文明建设

土部门优先出让,采用招标等形式引进有实力的开发商,可能成为滋生“黄赌毒”的温床和违法事件发生的策源地,

改造后的保障问题不但事关拆迁进程,更关系到社会的稳定。按照经济规律,要在四个方面做好农民的社会保障工作。一是养老和医疗保障。高质量地解决农民的养老和医疗保障问题。目前实行的是“双低”性质的养老保险,并且只有劳动年龄段内的人员可享受,具有很大的局限性。应大幅度提高养老金标准和覆盖范围,确保农民失地后养老金收入能与重庆整体生活水平相适应。二是劳动就业保障。抓住城中村改造后产业调整的契机,大力扶持第三产业和服务业,为他们提供更加广阔的就业机会和高质量的岗位,同时加强就业指导和就业培训,提高他们的就业竞争力,使他们能彻底改变对房租的依赖,提高他们的生活质量。三是多套住房保障。要确保人均50平方米以上的安置面积,对于入住高层或小高层的还要给予

10%的放宽。并争取到每户分配至少三套房源,其中一套

以健康向上的文化主题塑造住区的文化氛围,营造良好的文化养育环境。关注下一代的培育、锻炼和成长,鼓励人们关爱他人,关心社会,使城中村成为培育健康人格的场所。提供有文化氛围的人际交往场所,充实和丰富居住者的业余文化生活,使之具有好的精神面貌,培养居住者自力、自强、自尊、自爱,促进文明住区建设。参考文献:

[1]　王　涛,黄志玉,李远坪.重庆市“城中村”存在的问

题和对策[J].城市开发,2004,(10):24～27.

[2]　应四爱.杭州市城中村改造研究[D].杭州:浙江建

筑工程学院,2005.

[3]　叶　鹏.合肥市“城中村”问题调查研究[D].合肥:

自住,两套出租,使每户年租金收入平均达3～4万元。四是集体分红保障。一要实实在在地落实撤村建居的10%

合肥工业大学,2005.

尹晓水等:重庆市主城区城中村改革对策研究

[4]　翁发林.社会主义新农村建设的认识与实践[J].重

27

庆交通大学学报(社会科学版),2008,(4).

OnTransformationofUrbanVillagesWithinUrbanCoreofChongqing

YINXiao-shui,YUYing

1

2

(1.SchoolofTraffic&Transportation,ChongqingJiaotongUniversity,Chongqing400074,China;2.ChongqingPlanningResearchCentre,Chongqing400074,China)

Abstract:UrbanvillagesarebadproductsinChina’srapidurbanizationprocess.Towelldealwiththeproblemsofvillagesisimportantfortheplanningofurbanandruraldevelopment,theessentialcontentofformingthenewurban-ruralpattern,anim2portantaspectoftheprocessofurbanizationwithChinesecharacteristicsinthecorrecttreatmentandtheprotectionofthelegiti2mateinterestsofthefarmers.Therefore,Chongqingmustdrawexperiencesfromothercitiesinthetransformationofthecircum2stances,andfromitsowncharacteristics,tofindatheoreticalscience,lawtoprotectthelegitimaterightsandinterestsoffarm2ers,andundertheprincipleofpromotingeconomicandsocialdevelopmentincoordination,tofindawaythatcanreallytrans2formurbanvillagesinthecityofChongqing.

Keywords:villageinthecity;resettlement;remediation;relocation(责任编辑:张　璠　吴　莉)

(上接第23页)

[6]　建设部.关于优先发展城市公共交通若干经济政策

[9]　黑龙江省质量技术监督局、建设厅.城市公共交通服

务规范(DB23/T992-2005)[S].2005.

[10]　王缉宪.香港:发展城市公共交通优先体系背后的

的意见[Z].建城[2006]288号,2006.

[7]　上海市公共汽车和电车客运管理条例[S].上海市人

经济学和管理学比较[M].北京:中信出版社,

2006.

[11]　世界银行.加强机构建设,支持城市交通可持续发

民代表大会常务委员会公告第69号,2006.

[8]　天津市建设管理委员会.天津市公共汽车服务管理

标准(DB/T29-96-2004)[Z].2004.展[M].北京:中国财经出版社,2007.

TransitPriority&LevelofServiceinChina

WANGJian,TENGYan

(ChongqingJiaotongUniversity,Chongqing400074,China)

Abstract:TransitpriorityhasbecomeanationalstrategyinChina.Itisnotonlyimportantforthegovernmenttocarryouttransitpriorityifwestudyhowtoenhancenewmodeandmeasuresofpublictransitserviceandobjectivelyjudgeit,butalsosuppliesbasisforimprovingthecapacityandqualityofpublictransitservice.Learningfromtheinternationalexperiencesandstartingfromthewaysofchoosingpublictransitbythecitizens,themainfactorsthatinfluencepeople’schoicearediscussed.Theca2pacityandservicesystemaresuggestedforthelongdevelopmentoftheurbanpublictransitmanagement.Keywords:transitservicelevel;capacity;transitpriority;policy,lawandregulation

(责任编辑:张　璠　吴　莉)