房价变化原因实证分析

房价变化原因实证分析

作者：罗智财

来源：《智富时代》2015年第02期

【摘 要】房地产是我国县域经济的主要经济增长点，对我国县域经济发展发挥着重要作用。目前对于一二线城市房价的研究已较多，而对于县域房地产的研究还较少。本文以2007-2014年广西平南县房地产的发展情况为例，从经济发展、房地产业、金融市场等方面探究影响房价上涨的因素，并提出相关改善建议。 【关键词】刚性需求；城镇化；按揭；低利率

2007—2014年我国房价快速上涨，我国在发展房地产的同时应当警惕房地产泡沫。当前城镇化建设进一步发展，县域房地产发展迅速。本文正基于全国房价居高不下的大背景，通过实证分析，剖析影响平南县房价变化的因素，为研究县域房价变化尽一份力。 一、从经济发展层面分析

（一）经济的发展推动了当地房地产的发展 我们来看一下平南县近年的经济发展概况。

平南县近年经济高速增长，2007至2013年年均经济增长率为13.4%。经济增长率超过了8%，说明当地房地产已进入高速发展阶段。经济的发展，向社会提供了更多的就业岗位，农村富余劳动力不断涌进县城，增加了对住房的需求。城区建设加快，学校、超市、车站、医院等配套设施越趋完善，也吸引了在外务工、异地经商人员回乡置业。社会各界投资快速增长，交通要道陆续竣工，城乡联络越来越方便快捷。这为当地房地产的发展提供了经济基础和购买人群储备，为房价提供了上升动力。

（二）人均可支配收入的提高增强了当地居民的购买力

近年来平南县社会消费品零售总额不断增长，年均增长率达19.2%。2007年社会消费品零售总额为21.13亿，2013年已上升至61亿，增幅188.7%。城镇居民人均可支配收入处于稳步上升态势，年均增长率达19.17%。2007年人均收入为10116元，2013年人均收入已达21034元，增收10918元。人均收入不断递增，消费能力不断提高，居民社会保障意识逐渐增强，对养老、住房、医疗等更加重视，对房地产市场的需求更为迫切，直接刺激了房价的上涨。 （三）较大比重的刚需购房进一步推动了房价上涨

当地居民“居者有其屋”的传统思想浓厚，在收入提高后，即使是在租房相对买房更经济的情况下，也会选择买房，进一步推动了房价的上涨。从客户购买目的来看，以刚需购买为主，

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占60%；其次为改善性购房，亦有一定比例的投资性购房。从购买客户来访区域来看，乡镇客户占65%，县城客户占25%，平南以外占10%。从走访各项目成交客户来看，乡镇客户主要以刚需购房为主，县城客户以改善性购房为主，部分为刚需性购房和投资性购房。刚需客户占主导，乡镇客户比重大，这部分购房群体是拉高平南房价的重要力量。另外，由于房价上涨，一些目前还不用买房的人群会提前买房，有闲钱的人也会买房，而富人更是纷纷出手投资。由于大家都争着买房，进一步增加了对住房的需求，房价自然越来越高。 二、从房地产层面分析 （一）城区住房供给结构不合理

平南县城区存在着住房供给结构不合理的特点，主要表现为自建住房过多、商品房偏少。2004年以前，自建住房占比超90%。所谓自建住房就是居民购买60至100平米不等的国有土地或集体土地作宅基地，再修建三层至五层高、建筑面积达300至600平米的天地楼。这些天地楼遍布城区各个街道，占用了大量国有土地资源，致使商品房发展缺乏土地支撑，供应量较少。另外，这类房主预见商品房将要大涨，也纷纷投资，抢占房源，进一步激化了大量刚性购房与有限商品房供应量间的矛盾。 （二）高地价带来高房价

平南县域面积虽大，达2988平方公里，但城区可供开发的国有土地却很稀缺，土地来源主要依靠旧的政府机关、企事业单位，如法院、医院、工会等单位外迁，然后通过招拍挂的形式对外出让。住房需求在增加，土地供应却不足，住房供给量自然少，开发商便趁机抬高房价，牟取更大的利益。 （三）保障性住房供给不足

2011年以前平南县的保障性住房供给严重不足，住房供应高度市场化，供需的不平衡直接推高了房价。2011年，上级下达平南县新建廉租住房任务1192套，分两个项目实施。第一个项目幸福苑三期，建设廉租住房96套4900平方米，投资约589万元，项目于当年7月25日开工，2012年已完成；第二个项目临江苑，建设廉租住房1096套54800平方米，总投资约6576万元，项目已于8月25日开工，2013年已完成。尽管近几年县政府住房政策不断调整完善，但住房保障手段仍然单一，保障房的供应量仍不足，申购人群及申购方法也仍存在不少问题。一些不在保障之列，祖辈父辈在城区已有住房的人群加入抢申行列，致使申购不到而又无力购房的人群只能按揭购买商品房。 （四）房地产商对利润的过度追求

2004年至2010年开发商以开发多层商品房为主，2010年以后，开发商为了牟取更多利润，较多地选择建造利润更高的高层住房，将城区房价推向了3500元每平米大关。另外，保障房和商品房开发建设全部推给开发商，开发商寡头垄断必然会推高房价。有些开发商结成利

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益联盟，集体囤地少量建房，控制着商品房的数量，从中炒高房价。甚至雇佣他人冒充购房者排队看房，刻意制造出房少人多，抢购房源的假象，引诱不明真相的消费者出手购房。 三、金融市场对房价的影响

（一）金融机构对当地房地产企业大量放贷

自2007年当地房地产大热以来，银行大量给房地产商放贷。一些开发商拿到贷款后，争相竞拍土地，稀缺的土地资源进一步被抬高价格，房价也水涨船高。开发商有了资金，加大开发力度，城区的房地产越来越热，进一步刺激了居民的买房需求和投资热情。 （二）低首付的按揭买房方式大大刺激了居民的买房需求

平南县是农业大县，居民收入并不高。2007年农民人均纯收入仅为3412元，买房资金极其有限；城镇居民收入也较低，2007年人均可支配收入仅为10116元。按照2007年每平米1650元的均价，90平米的小三居总价148500，是农民纯收入的43.5倍，是城镇居民可支配收入的14.7倍。以当地收入来衡量，即使加上父母储蓄，夫妻收入，全款也是较难承受的。而2007年银行低至两成的购房首付和6.75%的房贷利率无疑大大减轻了欲购人群的心理负担，刺激了他们的消费。 四、房价过高的危害

（一）抑制了居民其他正常消费

社会资金过度集中房地产领域，阻碍扩大内需，影响其他消费。当地居民按揭购房，不但花费家庭大部分积蓄，还要透支未来长时间的消费，形成明显的消费挤出效应。 （二）潜在着巨大的银行信贷风险

消费者根据当前的收入水平预期按揭买房，一旦将来实际收入达不到预期水平，就很可能出现拖欠债务、无法偿还的现象。如果经济出现整体不景气，大批人群将还不起房贷。银行信贷风险的加剧和资金链的中断，将会严重危害国家的金融安全与社会稳定。 （三）加剧耕地破坏与环境污染

土地被过度占用、囤积和开发，将使耕地面积锐减，严重侵害国土资源。有些楼盘的配套设施不齐备，交通、治安、环境污染、垃圾清理等方面存在潜在危机。 五、抑制房价过高的几点建议 （一）国家宏观政策方面

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税收方面，可以提高建筑用地持有却空置的税收，减少囤地现象；减少第一套住房的税收，提高二套房的税收；调整房屋出租税，减少租房者的负担。土地政策方面，可以增加土地供给，从源头上提供更多的住房供给。货币政策方面，可以适当提高购房贷款利率，提高炒房者的机会成本，抑制一部分购房需求。

（二）县政府应当规范土地供应，加大保障性住房和廉租房的供给

第一，尽可能公开土地出让信息和使用信息，提高招拍挂方式的透明度，减少土地炒作的投机行为；对开发商囤地延迟开发、囤房捂盘的行为加大打击力度。第二，在土地供应结构上，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地的供应量，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；经济适用住房价格要严格实行政府指导价，政府在招标时要严格监督中标企业。第三，进一步完善城镇廉租住房制度，扩大廉租住房制度覆盖面。 （三）鼓励扶持其他产业的发展

平南当地的房地产商大多从银行贷款开发，占用了大量社会资金。社会资金过多倾注于地产业，不但降低了资本的效率，抑制了其他行业的发展，还加大了信贷的风险，影响当地金融市场的安全。鼓励扶持其他产业的发展，有利于资金在各行各业得到合理的配置，有利于平南打造多元化的经济生态环境，有助于农业、工业、服务业共同协调发展。 （四）买房者理性购房，开发商合理开发

对买房者而言，父辈有住房的人群，提倡和父母一起住；买房比较困难的人群可以租房住；投资性、投机性的买房者，希望理性购房，不要盲目跟风。地产商应当加强自身的道德修养及职业操守，提高企业的道德素质和社会责任感，正确对待房地产利润问题，自觉减少腐败的发生。转变人们的价值观念，提高房地产企业及其管理者的素质和道德修养，政府部门再适当加强调控力度，才能消除各种导致高房价行为产生的诱因，才能使地产业健康发展。 【参考文献】

[1]黄忠华.信贷约束、房地产价格与宏观经济的互动机理与实证分析[D].浙江大学，2009. [2]周华东，高玲玲.房价变化与居民消费——基于中国城市面板数据的研究[J].贵州财经大学学报，2014（01）.