娜曰曰盈砰RN四川房地产市场近一年多来国家确定把住宅业作为支柱产业,作为新的经济增长点和消费热点,并相应出台了一系列鼓励和刺激住房消费的政策,使住宅业有了一个良好的发展前景,使房地产市场进入稳步发展阶段今年全国各地的房地产市场呈现出交易活跃的好势头。在这种背景下四川房地产市场现状如何,应采取什么对策,借此作些分析。一、四川房地产市场的总体状况及启动意义四川房地产市场与全国房地产市场一样经历了一个起步、发展、高潮、回落到稳定的阶段,由于近年我国房地产的主要任务是消化存量房,所以l夕97年与1996年相比,全国房地产投资开发下降34肠,全国有41个省市区出现负增长,销售面积增长巧7呢房屋空置面积为3078万平方米,增长524%;四川房地产投资由于受成都市府南河综台治理工程以及一些城市旧城改造等诸多因素的影响,增长11%,居全国第七位,销售面积也有增长,全省房屋空置面积285平方米增的现状与对策口吴兆华长546%其中成都市房屋空置面二是住宅业的发展能带动相关积有120多万平方米。产业的发展。住宅业的关联性大四川启动房地产市场的意义在要涉及建材、钢铁、纺织、化纤、于,四川}要大力发展房地产市场机械、仪表、森工等05多个工业部把住宅业作为新的经济增长点,具门上千种产品住宅建设每年消耗有可能性和必要性。的物资占当年全国物质产品的to%一是四川住宅业具有较大的发以上,同时也直接影响家电、家展空间。根据建设部的要求到具、装饰等产品并促进金融、旅2田0年全国人均住宅使用面积要达游、运输、商业服务业的发展。建到21一41平方米,住房成套率要达筑建材业本身是四川省的支柱产业,到07%,四川住宅业大有发展潜力。四川省建筑业产值占CDP的比重达虽然四川在“八五”期间加快住宅6%以上,四川省的建筑业和住宅业,全省人均住房面积在1997年可以成为支柱产业,成为新的经济已达9平方米(其中成都市达97平增长点。方米),解危解困房04万户,仅成三是建材业的发展基本能保证都府南河一项工程就涉及3万多户住宅产业的发展。住宅的发展既有01万人搬迁新居。但是四川居民住利于钢铁、水泥等长线积压产品消全省还有32万住化库存量和扩大生产,又有利于化房困难户和09万平方米的危旧房学建材、节能建材等新产品的发展。1997年底成都市区人均居住四是住宅业的发展有利于增加面积6平方米以下的住房困难户仍市场消费,可以提供大量的就业机75万户。①而成都市要求到20会。住宅业和住宅消费可以带动家01平用电器、装饰材料等的发展和消费方米以上,住房成套率达到87%,住宅业对其他产业的带动值为卜3,住房建设任务还很重,住宅业需要就业带动值为l:2。住宅业带动的一步的发展。产业链条长能创造较大的市场,建设宅需求量仍较大其中有年时城镇居民的人均居住面积得到进娜口口口口可以扩大国内需求。据成都市的调查每户居民搬入新房后新购置的相关产品如冰箱、彩电、室内装修等花费约为3万元。五是住宅业的发展有利于消费结构的合理化。住宅消费的增加可以改变消化结构将个人消费资金引导到住房消费上来形成新的消费热点。现在厂东、深圳{市个人购买住宅的比重已分别占总量的08%、j(9“四川省个人购房比重也在上升成都市1997年的个人购房比重已达64“。1998年成都市居民个人购房踊跃。l一3月全市商品住房销售较去年同期增长了92铸个人购房占其中的769“。二、四川房地产市场的问题及对策影响四川房地产市场发展的因素是多种多样的包括城镇居民所处的消费阶段、体制原因、消费观念、消费行为、个人收入等目前城市居民拥有彩电、冰箱的比例已达08%城市消费在解决吃穿用问题后开始向住和行转变消费额已由万元级向数万元、01万元升级这一转变和升级由于收入与房价、车价有较大差距就需要一个积累过程也要求大力开展消费信贷从而增强的扩展消费者的购买力解决长期积累与一次购买的矛盾缩小收入与房价的差距。目前城镇居民收入与房价的差跄有多大Q1997年我国城镇居民人均可支配收入为5!6)(元当年销售给个人的商品住宅平均每平方米建筑面积的价格为6131元;同年四川省城镇居民人均可支配收入为4763元当年销售给个人的商品住宅平均每平方米建筑面积的价格为1126元。按照国际经验居民要能购房住宅价格只能相当于居民家庭年收入的3一6倍按三口之家购买一套08平方米的住房来计算我国城镇住宅售价与居民家庭可支配收入的比率为83倍四川省为63倍居“A姗AAs`为荆景远苑图紫民可以通过住房按揭实现购房意愿还有子女教育、医疗、养老保险等特别是四川城镇居民收入与房价的改革由于社会保障制度未健全差距小于全国从理论上讲四川{居民不敢把钱都用在购房上城镇住宅业和房地产币场发展更白优势居民对住房的育效需求不足影晌现实却不然仍然存在着住宅业中房屋出售;再次是住房建设及交易长期发展前景乐观与近期发展困难税费太多金额太高无论是将住的矛盾;房地产市场潜在需求巨大房作为消费品还是作为投资品都让与即期有效需求不足的矛盾;商品人难以承受。据四川省统计局提供房大量闲置与住房困难户增多的矛的资料表明目前住房建设收费多昏陷入了商品住房过剩与短缺同达几十项税费占房价的1/4而且“时并存的怪圈出现了有房没人力、理房屋交易过户的说费又有8项住、有人没房住”的奇怪现象。现若市民买一套02万元的商品房合在四川不仅是高档住房积压微利天买进明天卖出要卖到29万房也有积压。元才不会亏本交易税费过高减少四川住宅业和房地产市场为什了房屋交易也阻碍了人们把住房么会出现这种状况甲首先一个原因作为投资品而只有当房屋既作为也是关键性的一个原因就是住房消费品更作为大众投资品时房地制度改革滞后住房供给双轨制产市场才算是成熟完善的市场。此公房低价出售与商品房高价出售共外大量公房仍未上市、物业管理存而这种房屋价差达5一)(l倍没配套、住房按揭形式不多等限制使消费者不愿购商品房加之公房了房地产市场的发展。租金相对较低人们宁愿租房不愿要促使四川}房地产市场健康、买房由此也使人们的住房消费观稳定、持续发展取决于几个因素念跟不上市场经济的发展;其次是一是住房改革是否彻底二是居民房价太高而居民收入太低二者差收入能否提高三是房价能否降下距较大。虽说按均价计算四川城来四是住房按揭能否发展从而镇住房售价仅是居民家庭可支配收解决个人愿意买房、买得起房、能入的63倍但事实上成都市市区买到满意的住房等问题。这需要政住房价格每平方米要020一040元府部门、金融机构、开发商的共同一般工薪阶层家庭想在市区购商品努力也有赖于个人消费观念和消房也是可望而不可及的事加之现费行为的转变还需要中介机构的在各项改革同时推进除住房外优质服务等。“RTN`娜口口口潇从政府部门来讲对策有几条:—应加快住房制度改革逐步取消福利分房适当提高租金并合理确定租售比价要尽快推行住房分配货币化以市场为取向配置住宅资源。山东为了促进职工买房尽快收回建房资金再建新房每平方米租售比价按国际经验大至为l:09确定即如果每平方米月成本租金是01元那么每平方米的售房成本就是90元。今年成都市也加快了住房分配制度改革步伐具体内容有停止福利分房、调整租售比价、加快公房上市。成都市区的公房租金将按照经济适用商品住房的租售比价确定为l:巧0o—理顺收入分配体制促使住房实物分配向货币分配转变提高职工收入增加职工工资中的住房消费含量部分。例如山东、陕西等实行住房分配制度改革的地方是按照职工工资的25%一03%的标准发放职工住房补贴。广州市直属机关职工发放住房补贴的标准基本是以住房补贴积累25年可购单价为每平方米350元一套住房为目标总房价由国家和个人按8:2的比例分摊。今年广州市职工住房补贴每月最低为233元最高为933元。:成都市已加快住房新体制的建设步伐包括取消住房福利分配、提高租金、发放补贴等。推行住房公积金制度完善并扩—大个人购房贷款业务提高居民的购房能力以解决住宅商品有效需求不足的问题。住房公积金的全面建立为发展政策性住房按揭提供了长期的、稳定的资金来源目前住房公积金已在全国40多个城市建立总计资金约60多亿元为适应住房分配货币化的需要有的地方增加了公积金的归结。成都市从今年起进一步调整住房公积金缴交基数和缴交比例缴交基数以上年工资为准从198年7月起单位的个人住房公积金缴交比例调整为6%一01%。职工已购公房进入市场的试点活—加强对住房商品化的宣传跃住宅交易使住宅成为新的主导弓}导人们的住房消费促使消费结消费品成为消费热点甚至投资热构合理化同时强化有关部门的点。上海市在深化住房制度改革中宏观调控加强房地产税费管理推出的“差价换房”对提高居民购严格控制房价的上涨使房价与居房能力启动房地产市场有积极作民收入相适应。由于我国长期实行用。通俗地讲“差价换房”就是居住房福利分配使人们的消费观念民拿出房改中已购的公房在房地产仍待根本转变在发达国家如英国、市场上按市价出售加上自己的储美国和德国等国居民住房消费支出蓄或再向银行贷一部分款以购占生活费支出的比重已达27%左右买新房。这样居民可以根据自己而我国住房支出占家庭支出的比重的经济状况和实际需要通过“以不足7%随着住房商品化和住房分小换大”、“以旧换新”、“以差换”配货币化的推行个人购房将成为好”、“以远换近等形式实现改一种趋势我国个人购房比重已由善住房条件和住房环境的愿望还。一986年的139铸提高到一997年可以促进房市的活跃成都市由职455%。为了鼓励居民购房各地工购买的房改房和安居工程房已有应严控商品房价格上涨。山东省取0200多万平方米允许这些存量上消了42项不合理收费同时规定了市交易可以促进成都房地产市场经营性基础设施和配套建设不再摊的发展。入商品住宅成本个人购买商品房从金融部门讲各个商业银行应不断创新金融品种屋居住的免收房产税等措施使山把消费热点品住宅房价比去年同期下引导到住房消费上来东省的商建立新型的’〕降01%一巧%。四川省曾两次出台住房按揭。住房商品化观念的形成文件分别取消了数+项不合理收和收入水平的提高使个人日益成费有一定成效但这些收费一是为住房消费主体并因此形成对住房开发成本中所占比例小作用不按揭的巨大需求。在金融部门应鼓励太明显人采取住房抵押贷款;二是这些已取消的收费在个适当延长现实中能否真正落实还要严格检贷款期限改进贷款提供方式并查避免变换名目再收。将商业性贷款与政策性贷款相结合—重视流通的作用放开二发放个人组合贷款以增强居民的级市场并降低交易费用购房能力。应当说;逐步进行!998年金融界娜口曰留汀全线介入房地产、。”RNLT从年起办,理住房公积金委托晓款业务的银行已由工行农行、建行扩大到所有熟国有商业银行;配合国睿房改政策允许所有商业银行在所在城市,对所有普违商品房开展个人住房抵押撰款湖南建行觉款买房的市民还款期限可长达临一加年率按央行有关规定扭行,资款额度,貌成为图市都最高可达房价总额的沁邻。贷歌利广州市按揭金1广州市所,有银行都可开展吻房按蜀卿亏还对`二手楼,(即楼龄在邓,、年以内的旧楼委开展按揭融鼠高可达房价7Q肇,资款期限5年不等1。福州建行大幅度新增,个人住房贷款,放宽贷款对象和贷、款条件实行抵押担保和保险相结台的方式。,与珊,多家房泄产开有力地支持了公司,发商达成信贷意向为房屋置换架起桥梁甚至,,险的承受能力*还应了解房地产有,个人购房广东省建行计划在全省范围内投放5公亿元信贷奖金用于个开发商也开展房屋直销置换由专、,关知识和相关法律知识于房产投资更科学、从而有利、业钾估师对旧房价格进行评沽后更台理一更能入购房贷款为方便居民卿房们还推出了琳,,他附开发商夏夔收购旧房置换新房这就避免了客户旧房上市卖不掉买不了新房的苦恼。,获利大省。绿色通道服务,,沙,总之,,四l]省作为西部的一个`房户在整个贷款过程中只需要与实现了房改与房市,成都市作为西南地区的丽三建行和房地产开发公可联系行代办,其购的对接成都市为配合银行搞好个人住房抵押贷款司,中心两枢纽(金融、科技,、商贸中房过程中时所有擎杂手续全部由建购房者可以方便。、、化解各方风险,心和交通通讯枢纽),在西部及全国快捷地,已组建了专业性的住房置业担保公经济中有着重要地位四J川省和成都市的房地产市场有较大的发展空间且四川的房价在全国比较属于偏低极真投资价值,,住上新房现在成都有的银行已简化贷款条件简便贷款手续。,对卿房剪换房有资金缺口的居,社会,庆提供个人住房抵押贷款担保包各界反响热瓤括商业性住房抵押货款担保以及政策性和商业性结合的组台货款担保为旧房新房叠操牵线拮桥对居民个人来讲罩业的好时机、、随着国家加,,械开发商来讲,应认清形势大对西部钧投入和政策倾斜,国内,抓住国家加大房改力度从而个人购房增多的机遇根据本地居民的居住状姆和收入水平确定公司开发项目合理,外客商纷纷看好四川相信四川房,自前是投资,地产市场会有一个广阔的前氯编辑了包爱毕注:,原因在于,由于国,浅准市场定位开发出拯计质量优良价格适宜鲍住宅、,,,家本观政策的调整渐回到正常价位,前几年房地产渐如①文中部分数据由四川省,、热时过高的房价已逐步降下来业者可以适时介入房地产市场、统计局和成都市坏计局提供致谢!特此并注重售后眼务如稿好物业管理等低收入家庭的卿房需求从中介机构决,,消费者剪投资置。以满足各界人士特别是满足广大中。住房制度改革而令迈步②衷仁标嗜从头邃)券报》,果继续持币待购等待房价再有大降已不现实据有关资料国房价已止跌回升,二199班年4月3目粤证(中适应于房地产,,。目前全,市场发展的新形势要为居民购房提供更广阔甸房源更优质由服务!1深封市开通了房地产信息管理系统,除了集团卿房③新率肚专稿(山东奋力启动住宅市场乳t夕夕吕年2月姆日的刺激作用外随着住房分配货币化的逐步实施一<申国房,个人购房比熏加大。地产报》(作者单位:已有近百家房地产商和中介机构为该系统提供债息,也是一个重要原因值空间,个人投舞房产、四川省委政研室〕便于消费者查询应主要应考虑房产的变现自巷力升以及自身经济实力蒸对风信息;上海市专门成立了房屋置换