苏州市物业服务企业信用管理办法(试行)

第一章 总则

第一条 为推进苏州市物业服务行业信用体系建设，促进物业服务企业诚信自律，维护公平竞争的物业服务市场秩序，根据《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《苏州市住宅区物业管理条例》、《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发〔2017〕7号）和《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》（国发〔2017〕46号）等规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 在本市行政区域内实施物业服务企业信用评价和管理，适用于本办法。

第三条 苏州市物业管理行政主管部门负责指导和监督全市物业服务企业信用体系建设工作，评定、发布全市物业服务企业信用等级，开展守信联合激励、失信联合惩戒等相关工作。苏州市物业管理中心负责建立“苏州市物业服务企业信用管理平台”，采集、记录、评价和公开物业服务企业信用信息，统筹建设和维护信息系统，编制信息内容并适时合理调整。

第四条 区（市）物业管理行政主管部门依据本办法的规定，负责本辖区物业服务企业信用信息的采集、认定、评价、公开和使用等工作。企业注册地的区（市）物业管理行政主管部门负责本地区注册的物业服务企业信息的录入审核工作。项目所在地的区（市）物业管理行政主管部门负责项目信息的录入审核工作。

第五条 苏州市物业管理协会应当加强行业自律管理，做好信用管理培训工作，协助市物业管理行政主管部门开展信用管理工作。

第六条 街道办事处（乡、镇人民政府）应当按照法定职责对辖区内物业服务企业的日常活动进行监督和指导，协助采集物业服务企业相关行

为的信息，并报送区（市）物业管理行政主管部门。社区居（村）民委员会应当协助街道办事处（乡、镇人民政府）做好物业服务企业信用管理的相关工作。

第二章 信息的分类、采集

第七条 物业服务企业信用信息主要包括基本信息、良好信息、不良信息。具体情况如下：

（一）基本信息，由企业信息和项目信息组成。企业信息包括：企业名称、统一社会信用代码、管理规模、经济指标等信息。项目信息包括：物业项目的名称、地址、物业类型、建筑面积、收费标准等信息。

（二）良好信息，是指物业服务企业在物业管理活动中自觉遵守法律、法规、规章、规范性文件或者强制性标准，认真履行物业服务合同及物业服务相关合同约定，服务规范，诚信经营，自觉维护物业管理市场秩序，或在全市重点工作中表现突出，受到政府有关部门奖励或者表彰等信息。

（三）不良信息，是指物业服务企业在物业管理活动中违反有关的法律、法规、规章、规范性文件或者强制性标准，被行政机关作出行政处理，或者经司法机关认定违约、违法行为以及其他违反合同约定，减少服务内容或降低服务质量和标准行为等信息。

第八条 信用信息的采集是指对物业服务企业的信用信息进行收集、记录、分类和储存，形成反映其执业情况信用信息的活动。

信用信息采集渠道，主要包括物业服务企业自行申报、各级物业管理行政主管部门主动采集及其他相关行政管理部门和社会组织提供。

第九条 （一）基本信息的采集，由物业服务企业自行申报，物业服务企业的基本信息产生或者变更的10日内通过信用管理平台向区（市）物业管理行政主管部门申报，并同时提供相关证明文件。

区（市）物业管理行政主管部门对审核后认定属实的信息予以备案。 （二）良好信息的采集，由物业服务企业自行申报，经市、区（市）物业管理行政主管部门认定。

物业服务企业申报良好信息的，应在信息产生1个月内，向区（市）物业管理行政主管部门申报有关部门表彰决定文书，或经市、区（市）物业管理行政主管部门查证属实的材料以及其它具有法律效力的材料。

（三）不良信息的采集，由各区（市）物业管理行政主管部门负责采集，对物业服务企业记入严重不良信息的，应当告知物业服务企业理由和依据，物业服务企业有权进行申辩。

物业服务企业如有异议，可在接到通知之日起5日内向所在地区（市）物业管理行政主管部门提出书面异议申请，并提供相应证据，逾期视为认可。

区（市）物业管理行政主管部门应当于收到书面异议申请之日起10个工作日内完成核查，经核查确属有误的，应当及时更正，若确属无误的，维持原结果，核查结果应当反馈物业服务企业。

物业服务企业对区（市）物业管理行政主管部门的核查结果仍存在异议的，可向市物业管理行政主管部门提出书面异议复核申请，市物业管理行政主管部门应当于收到书面异议复核申请之日起15个工作日内完成复核，经复核确属有误的，通知区（市）物业管理行政主管部门及时更正；确属无误的维持原结果，复核结果应当反馈相关物业服务企业。

不良信息采集途径主要包括：

物业管理行政主管部门日常检查、随机抽查、专项督查及考评。 其他行政管理部门对物业服务企业的物业管理活动作出的行政处罚或通报。

街道办事处（乡、镇人民政府）组织的检查、考核。

社区居（村）民委员会的反映、业主委员会反映、业主投诉、媒体曝

光等经核查后确认有效的信息，苏州市物业管理协会自律信息及其它。

第十条 信用信息提供单位和自行申报单位应当对所提供和申报信用信息的真实性、完整性负责。发现提供和申报的信用信息变更或失效的，应当及时修改报送。上级物业管理行政主管部门发现认定信息有误的，可以要求认定信息的部门予以纠正，也可以直接予以纠正。

第十一条 市、区（市）物业管理行政主管部门对信用信息的录入和变更，应当以已具备的法律效力的文书，或者其它有效证明文件为依据。

任何单位和个人未依照权限、程序，不得擅自修改、增加、删除信用信息。

第三章 信用评定

第十二条 物业服务企业信用等级评定实行量化评分，评分规则为：物业服务企业信用综合评分=基本信息分值+良好信息分值-不良信息分值。

第十三条 物业服务企业信用等级，按照企业信用综合得分由高到低分为A、B、C、D、E五个等级。具体信用等级按照以下标准：

（一）信用综合得分90分及以上为A级物业服务企业。 （二）信用综合得分80分至89分为B级物业服务企业。 （三）信用综合得分65分至79分为C级物业服务企业。 （四）信用综合得分60分至64分为D级物业服务企业。 （五）信用综合得分不足60分的为E级物业服务企业。 第十四条 市物业管理行政主管部门一般应在每年3月底前对前一年度物业服务企业信用等级进行评定，并向社会公开。

信用等级评定以前一年度（自1月1日～12月31日止）认定的物业服务企业信用信息作为评定依据。

物业服务企业前一年度未从事物业管理活动的不作信用评定。 前一年度新设立的物业服务企业，或外地物业服务企业在苏州设立的分支机构，自营业执照签发之日起至前一年度12月31日不足6个月的，信用等级初定为C级，前一年度认定的信用信息与本年度认定的信用信息一并作为次年进行信用等级评定的依据。

区（市）物业管理行政主管部门应当在每年2月底前完成前一年度物业服务企业信用信息的认定。

第四章 信用等级的使用

第十五条 物业服务企业信用等级作为物业行政主管部门实施分类监管以及业主选聘物业服务企业、前期物业管理招标、示范物业管理项目评价等活动的重要依据，实行守信激励，失信惩戒。

第十六条 对于信用等级为A级的物业服务企业，自信用等级公布之日起一年内可以采取以下措施：

（一）物业管理行政主管部门列为重点扶持对象；

（二）物业管理行政主管部门组织实施各类表彰奖励、示范物业管理项目评价等活动，优先考虑或推荐；

（三）前期物业管理招标时给予信用加分； （四）倡导业主选聘物业服务企业时优先考虑； （五）依法可以采取的其它激励措施。

第十七条 对于信用等级为B级的物业服务企业，自信用等级公布之日起一年内可以采取以下措施：

（一）物业管理行政主管部门开展日常检查、专项检查时减少检查频次；

（二）前期物业管理招标时适当给予信用加分；

第十八条 对于信用等级为D级的物业服务企业，可以采取以下措施：

（一）物业管理行政主管部门列为重点监管对象，增加检查频次； （二）前期物业管理招标时给予信用减分；

（三）对其法定代表人或驻苏负责人进行提醒、约谈、告诫； （四）不得参与示范物业管理项目评价活动。

第十九条 对于信用等级为E级的物业服务企业，采取以下措施： （一）不得参与前期物业管理招标；

（二）将信用信息通报有关业主、业主委员会、社区居（村）民委员会，提示信用风险；

（三）将信用信息抄报市信用管理部门，实施联合惩戒。

第五章 附则

第二十条 各级物业管理行政主管部门工作人员在物业企业信用管理工作中必须坚持客观、公正的原则，如发现玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由相关部门责令改正并依法给予行政处分。

第二十一条 办法自2019年3月1日起施行，原《苏州市物业服务企业信用信息管理办法》（苏住建规〔2013〕11号）同时废止。

苏州市物业服务企业信用评分标准

项目 一、基本信息 1.营业执照信息； 2.法定代表人联系方式； 3.经办人员联系方式； 4.企业投诉受理电话； 5.企业在册员工数量； 6.物业管理项目名称； 7.物业管理项目地址； 8.开发建设单位名称； 9.物业管理项目类型； 10.物业管理项目负责人联系方式； 11.物业管理项目投诉受理电话； 12.物业管理项目总建筑面积； 13.物业管理项目总户数； 14.物业服务合同信息； 15.物业承接查验协议； 16.物业承接查验备案证明； 17.物业管理项目基本业务外包情况； 18.物业管理项目消防相关信息； 19.物业管理项目电梯相关信息； 20.物业管理项目绿化相关信息； 缺一项扣1分，发现一项虚假信息扣2分 标准内容 基础 分值 100 评分 细则 基础信息 65 21.业主委员会信息； 22.物业管理项目曾获荣誉。 10万元（含本数，下同）-50万元（不含本数，下同）； 50万元-200万元； 上一年200万元-400万元； 度纳税额（人民400万元-600万元； 币） 600万元-800万元； 800万元-1000万元； 1000万元及以上。 30-100人； 员工数100-500人； 量 500-1000人； 1000人及以上。 1-5个项目； 企业规模 在管项5-10个项目； 目数量 10-20个项目； 20个及以上项目。 10万-50万； 在管项目面积50万-200万； （平方200万-500万； 米） 500万及以上。 二、良好信息 7 7 得5分 得7分 得1分 得3分 得5分 得7分 得2分 得4分 得6分 14 得8分 得10分 得12分 得14分 得1分 得3分 7 得5分 得7分 得1分 得3分 经营业绩 国家级示范物业管理项目； 示范物业省级示范物业管理项目； 管理项目市级示范物业管理项目； 创建 区级示范物业管理项目。 国家级表彰； 企业获得省级表彰； 党委、政府综合表彰 市级表彰； 区级表彰。 在苏州市重点工作中表现突出，成绩优异，或在物业服务过程中受到区级及以上党委、政府或市级及以上相关行政管理部门表彰，以及其他可以加分的表彰、奖励。 得4分 可以累计得得3分 分，最高不超得2分 过10分 得1分 得5分 可以累计得得4分 分，最高不超得3分 过10分 得2分 可以累计得视表彰内分，最容酌情加高不超分 过5分 其他表彰 三、不良信息 严重不良信息 一般不良信息 违反安全生产、消防安全的规定发生严重事故，被相关行政管理部门行政处罚的； 因挪用专项维修资金或者业主公信用降视情节降级 低等级 共收益、商业贿赂、围标串标等严重破坏市场秩序的行为，被行政处罚或者构成犯罪的以及其他产生严重不良影响和后果的行为。 聘用未取得物业管理有关职业资格证书的人员从事物业管理活动， 3 而相关行政管理部门要求持证上岗的； 对装饰装修管理松散，未将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告 知业主或者物业使用人，发现装修3 人或者装修企业违反规定未及时向有关部门报告； 涉及安全以及其他有特定要求的 5 设施设备，无专业机构进行维修和养护的； 将一个物业管理区域全部物业服务一并委托他人的； 擅自退出物业管理区域； 非紧急处置情况或仅为经济利益对业主（物业使用人）擅自停电、停水的； 物业服务企业承接物业未进行查验，或未将物业承接查验情况在物业管理区域内显着位置公告的； 物业服务企业未在物业管理区域内显着位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的； 擅自处分依法属于业主共有物业的； 物业服务企业违反法律、行政法规、部门规章等有关公民、个人信息保护的规定，泄露业主个人信息的； 对物业管理区域内违法、违规行为，未能及时履行发现、规劝、制止、报告职责的； 物业服务企业未能履行合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的； 物业服务企业未制定物业管理区域内安全防范应急预案，或者发生安全事故或者其它紧急事件时，未及时采取应急措施并向有关行政主管部门报告的； 被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域、被解聘的物业服务企业未按照规定办理移交手续（除5 5 5 5 视情节扣减3分-5分 视情节扣减3分-5分 视情节扣减3分-5分 视情节扣减3分-5分 视情节扣减3分-5分 视情节扣减3分-5分 视情节扣减3分-5分 视情节扣减3分-5分 5 5 5 5 5 5 5 物业服务合同另有约定外），或者被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内不维持正常的物业管理秩序的； 垃圾分类、创建全国文明城市等苏州市重点工作配合不力的； 市、区（市）物业行政主管部门日常检查、随机抽查、专项督查及考评中，发现重大问题，开具整改通知书，未按期完成整改的； 其他未按物业服务合同的约定，减少物业服务内容或降低物业服务质量和标准的。 5 视情节扣减3分-5分 视情节扣减3分-5分 视情节扣减3分-5分 5 5