房企土地增值税案例分析

房企土地增值税案例分析　黄洪伟　摘要：土地增值税作为国家宏观调控房地产市场的税收杠杆之一，对调节房地产开发企业增值收益、抑制投资投机行为起着重要作　用，但土地增值税政策本身存在的不足，影响了土地增值税调节职能的充分发挥，没能达到土地增值税制设计的初衷和效果，必须完善土　地增值税政策，改变管理模式。本文将从一个案例入手，对我国房地产企业土地增值税管理出现的问题进行研究探讨，并给出建议。　关键词：‘土地增值税；房地产企业；税务部门；税收政策　案例背景　律师李劲松日前对２９家上市房企提出质疑，称包括万科、ＳＯＨＯ在　内的知名公司大量拖欠应该上缴的土地增值税金，总金额至少高达６４０　亿元。　李劲松对这些公司的年报财务数据进行了统计，其中有一项为应交　未交土地增值税。根据他的计算，这笔房地产公司从购房人手中收上　来，应交给相关税务机关的费用，总数为６４０亿元，其中ＳＯＨＯ中国为　６４亿元，万科为５８亿元，雅居乐８３亿元，华远地产５亿元。　李劲松还给这些房地产公司所在地的税务部门写信，要求相关税务　部门公开其执行贯彻落实国务院新国五条中“税务部门要强化土地增值　税的征收管理工作”这一调控政策的工作情况。不过，大多数收到信件　的税务部门都没有给出明确回复。　对于李劲松的指责。华远地产率先做出了回应。该公司品牌部总经　理张念萍表示，从财务的角度来看，公司年报中的数据不会存在问题。　李劲松的爆料属于一个非专业人士对房地产财务年度报告的错误解读，　是缺乏常识的一种错误说法，在房地产专业人士看来是非常可笑的。　对于华远的回应，李劲松反驳称，华远财务数据中有明确的应交未　交土地增值税金的余额为５４９６６３６３３元，自己并不存在误读误解，而他　不仅仅是律师，注册会计师资格、注册税务师资格也早就拥有。李劲松　称看不惯房地产开发商得到便宜还卖乖，把消费者已经给了他们的这笔　税金囤下来，要么是用于偿债，要么是占作他用，这实际上对房价也是　有直接影响的。（摘自：２０１３—０５—０７０６：４４：０１龙虎网一南京日报）　问题：试分析２９家房企是否存在拖欠土地增值税问题？　二、案例分析　（一）房地产企业土地增值税政策　１）土地增值税的清算单位　国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题　的通知》（国税发［２００６］１８７号）第一条规定：“土地增值税以国家　有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，如果是进行的分期开　发的项目，就应该分期为单位清算。开发项目也就包括有非普通的住宅　和普通的住宅，这两者者之间也是需要分开计算增值额度的。　２）土地增值税预征率的规定　《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》　（国税发　［２０１０］５３号）第二条规定：“为了能够更加充分地发挥增值税的作用，　各地方应该对现行的征率做一部分调整。除开保障性的住房之外，东部　地区省份预征率不得低于２％，中部和东北地区省份不得低于１．５％，　西部地区省份不得低于１％”。　３）土地增值税的清算条件　Ｉ、如果纳税人符合以下之一条件的，就应该进行土地增值税的清　算（三大条件）　（１）房地产的开发项目已经竣工并已销售完成的；　一、应进行土地增值税清算的项目，纳税人需要在满足条件的时日开始　９Ｏ天之内及时到相关的税务机关进行手续的办理。如果是符合规定的，　税务机关就要求纳税人进行土地增值税的清算，应该由主管的机根据事　实情况来确定应否清算；针对已经进行的清算项目，应该下达清算的通　知，并且纳税人应该收到清算通知之日起９Ｏ日之内进行手续的办理。　应该进行土地增值税的纳税人经过确认在上述的情况下不及时或者　是拒不清算的，主管部门可以依据依据《中华人民共和国税收征收管理　法》有关规定处理。　４）纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料　１、土地增值税清算表及其附表。　２、房地产开发项目清算说明，内容主要包括有开发项目立项、用　地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务　机关需要了解的其他情况。　３、项目的竣工报表、已经取得了使用权所支付的地价款凭证、国　有的土地使用权出让合同、银行贷款通知单、工程项目结算清单、商品　房购房统计表、销售具体情况表、预售许可证等与转让房地产的收人、　成本和费用相关的凭证资料。主管机构需要进行相应的凭证，纳税人则　是需要提供这凭证的复印件。　４、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介　机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》　（二）上述案例的分析结论　由于上述土地增值税的预缴制度和清算条件，使得房地产企业土地　增值税征管难度增加，并且导致以下问题：　１．税收征管中土地增值税预征不规范：　１）对普通标准住宅免税界限认定不准；　２）对土地增值税预征界线认定不清　３）预征政策执行不到位等　２．税收征管中土地增值税清算政策落实不到位。　１）许多达到国家政策规定清算条件的房地产开发企业以帐务混乱　为由不清算，税收征管中也未采用核定征收。只是按一个较低的预征率　预征。由于土地增值税依法清算的政策落实不到位，造成许多房地产开　发企业建安环节税款失去税收监控而出现建筑税款流失现象。　２）税务征收机关对清算政策落实不到位，认为清算有可能出现比　预征的税款少产生退税现象而不允许企业清算。　３）不同地区开发项目，土地增值税预缴不同，应清算退税的不清　算退税或应清算补税的未补税，出现房地产开发企业这一税种的负担严　重不合理，应征收的税款没有征收到位，不应征收的预征过了头而不退　税的现象。　３．税务稽查不能对土地增值税进行有效检查。　（２）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　（３）直接转让土地使用权的。　２、如果是下列之一条件的，主管税务机关可要求纳税人进行土地　增值税清算（四大条件）　（１）已经完成竣工并且经验收的项目，已经转让的建筑面积所占的　比例占整个项目可售建筑面积的比例在８５％以上，或该比例虽未超过　８５％，剩下的可销售面积自用或者已经出租的；　（２）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；　（３）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；应　该在办理注销手续的前面进行土地增值税清算。　（４）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他隋况。　１、税务稽查在稽查选案中只要求对房地产开发企业按纳税年度所　属期检查，不能有目的性地对开发企业按开发项目所属期检查。在稽查　中发现企业销售商品房达到土地增值税的清算条件但由于受检查期及检　查任务时限限制而不能有效地进行这一税种的涉税清算检查。　２、应预征土地增值税的房地产开发企业因征管不到位，未全面预　征和履行预征法律文书的送达手续，稽查部门无法对应预征而未预征的　税款课征滞纳金。（作者单位：云南财经大学）　参考文献：　［１］　贾红燕，加强房地产企业税收征管的思考［Ｊ］．河南科技，　２０１０：１２７—１２８　［２］　［３］　眭立辉，土地增值税及房地产市场研究．天津大学，２００７　王云兰，改革和完善我国土地增值税的研究．中国人民大学，　２ＯＵ　作者简介：黄洪伟（１９８８．６一），性别：男，籍贯：江西，学校（或单位）：云南财经大学税务硕士２０１２级。　Ｂｕｓ＿ｎ商ＯＳｓ１．１５７・